Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Спробувати Оформити передплату
Спробувати Оформити передплату
Як відбуваються електронні аукціони під час війни?
Мар’яна Городечна, молодша юристка, Адвокатського об’єднання "Кавчук і партнери"

Починаючи з 1 липня 2021 року в Україні з певними обмеженнями працює відкритий ринок землі. У багатьох потенційних покупців земельних ділянок виникає запитання: як знайти та де придбати земельну ділянку? Подейкують, що сидячи на дивані купити хорошу землю дуже важко, пропозицій із продажу земельних ділянок у рази менше, ніж їх попиту. Та чи насправді все так, як про це говорять.

Право власності або право користування на земельні ділянки державної та комунальної власності можна набути за рішенням органів виконавчої влади й органів місцевого самоврядування або за результатами аукціону.

Аукціони як конкурентна процедура, що бере початок із часів Давнього Риму, вважаються одним із кращих прозорих й ефективних способів здійснення купівлі-продажу державного та комунального майна. У сучасному світі аукціони є різноманітними, автоматизованими та максимально доступними. З появою електронних торгових систем аукціони стали більш масовими та відкритими для користувачів по всьому світу.

Відповідно до ч. 1 ст. 116 ЗК України об'єктом електронного аукціону є земельні ділянки, що належать до земель державної або комунальної власності.

Так, згідно з даною нормою громадяни та юридичні особи можуть набути право власності або право користування на земельну ділянку державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування чи за результатами аукціону.

Відповідно до ч. 2 ст. 127 ЗК України продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюють на конкурентних засадах (на земельних торгах) у формі електронного аукціону у випадках та порядку, установлених гл. 21 цього Кодексу.

Керуючись ст. 134 ЗК України, земельні ділянки державної чи комунальної власності продають або передають у користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах).

Донедавна продаж й оренда земель державної та комунальної власності відбувалися на земельних аукціонах, які проводилися виключно обласними Держгеокадастрами. Після внесених у 2019 році законодавчих змін земельні торги з продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренда, емфітевзис, суперфіцій) можуть бути проведені у формі електронного аукціону.

Так, відповідно до нової редакції ст. 135 ЗК України земельні торги проводять у формі електронного аукціону в режимі реального часу в мережі Інтернет, за результатами проведення якого укладають договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з переможцем земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу ціну за придбання прав емфітевзису, суперфіцію, або найвищий розмір орендної плати, зафіксовані під час проведення земельних торгів (цінова пропозиція).

Процедура земельних торгів тривалий час зазнавала значних трансформацій. На сьогодні в Україні процес державних торгів здійснюють за допомогою проєкту "Prozorro.Продажі". Це державне підприємство, яке адмініструє електронну торгову систему з продажу державного та комунального майна, в тому числі земельних ділянок.

Проєкт "Prozorro.Продажі" створений у 2016 році за ініціативи Міністерства економічного розвитку та торгівлі України, Transparency International Україна, Фонду гарантування вкладів фізичних осіб та Національного банку України.

Головне призначення проєкту "Prozorro.Продажі" – прозорий, швидкий та ефективний процес продажу активів державної та комунальної власності з високим рівнем громадського контролю та запобіганням корупції.

В електронній торговій системі "Prozorro.Продажі" аукціони проводять в онлайн-форматі. Учасники електронного аукціону мають можливість у режимі реального часу змагатися між собою шляхом зміни цінових пропозицій.

Перехід до електронної форми проведення земельних торгів був суттєвим кроком уперед у розвитку ринку української землі. Однак війна і тут внесла свої корективи.

Землі сільськогосподарського призначення

24.03.2022 було прийнято Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану", яким визначено особливості регулювання земельних відносин під час дії воєнного стану.

Відповідно до вказаного Закону передання в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на строк до одного року земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності (крім тих, що перебувають у постійному користуванні осіб, які не належать до державних, комунальних підприємств, установ, організацій), а також земельних ділянок, що залишилися в колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, нерозподілених і невитребуваних земельних ділянок та земельних часток (паїв) здійснюють без проведення земельних торгів.

Земельні торги стосовно прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності не проводять.

Земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності, права оренди, емфітевзису щодо яких виставлені на земельні торги, переможець у яких не визначений, підлягають переданню в оренду без проведення земельних торгів.

Під час дії воєнного стану не є застосовною норма ст. 136 ЗК України, відповідно до якої заборонено відчуження, передання у заставу, надання в користування земельних ділянок державної чи комунальної власності, які виставлені на земельні торги, – до завершення торгів.

Оголошення нових земельних торгів стосовно набуття права оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності заборонено.

Викладені зміни були прийняті у зв'язку з необхідністю забезпечити продовольчу безпеку в Україні в умовах воєнного стану.

Так, Закон забороняє проведення земельних торгів щодо передання прав оренди, емфітевзису та суперфіцію на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності. Торги, що були оголошені й не завершені до 07.04.2022, вважаються скасованими.

Інші земельні ділянки

Під час воєнного стану не заборонено проведення земельних торгів із продажу земельних ділянок (прав їх оренди) інших категорій земель, які не належать до земель сільськогосподарського призначення.

Особи, які прагнуть придбати чи отримати в оренду земельні ділянки державної або комунальної власності, що не належать до категорії земель сільськогосподарського призначення, повинні дотримуватися процедури проведення земельних торгів, передбаченої гл. 21 ЗК України.

Спершу потенційні покупці земельної ділянки повинні зареєструватися на одному з акредитованих електронних майданчиків у системі "Prozorro.Продажі" та знайти актуальний оголошений аукціон із продажу чи оренди земельної ділянки.

Наступним кроком є подання заяви на участь в аукціоні, подання закритої цінової пропозиції та відповідних документів. Кожен учасник аукціону повинен сплатити реєстраційний та гарантійний внески.

Далі відбувається безпосередньо земельний аукціон, на якому перемагає учасник, що запропонував найбільшу цінову пропозицію.

Таким чином, щоб отримати земельну ділянку державної та комунальної власності в оренду або у власність, слід пройти довгий та трудомісткий процес земельних аукціонів.

ВИСНОВОК:

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану" № 2145-ІХ, який скасував земельні торги з продажу та оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, значно спростив процедуру отримання права користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення.

Тим часом придбати земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності в умовах дії воєнного стану неможливо.

При цьому аграрії, які укладатимуть договори оренди земель державної та комунальної власності за спрощеною процедурою, зможуть користуватися земельними ділянками лише на строк до 1 року, без права на його продовження. Крім того, такі орендарі не матимуть переважного права на купівлю даної земельної ділянки в разі її продажу.

Такі зміни парламент прийняв із метою прискореного передання сільськогосподарської землі аграріям, аби останні вчасно провели посівні роботи, що, безумовно, є позитивним кроком на шляху до зміцнення продовольчої безпеки України та світу.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2022

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Мати доступ до номерів і всіх статей видання Ви зможете за умови передплати на електронне видання ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакти редакції:
uz@ligazakon.ua