Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Спробувати Оформити передплату
Спробувати Оформити передплату
Що допоможе прибрати в Україні афери на ринку первинної нерухомості
Андрій Федчишин, адвокат, керуючий партнер, кандидат юридичних наук, ONSTAN LAW FIRM

Ринок первинної житлової нерухомості в Україні для інвесторів радше нагадує лотерею чи гру в казино, аніж прогнозовані правові відносини. Вкладаючи кошти в будівництво, майбутні покупці нерухомості не мають належних гарантій, що вони отримають житло в обумовлені строки. Часто питання краще навіть ставити, а чи отримають інвестори житло коли-небудь узагалі.

Одним із перших гучних скандалів на ринку первинної нерухомості в Україні ще у 2006 році став випадок із забудовником "Еліта-центр". Проблеми понад 1500 інвесторів намагається й до сьогодні вирішити столична влада1.

1 https://www.radiosvoboda.org/a/news-elita-tsentr-kvartyry-vkladnyky/31094134.html

Таких об'єктів у країні немало. Наразі недобудовані чи непідключені до комунікацій житлові будинки – сумна реальність ринку нерухомості України. За даними Deutsche Welle, проблемних об'єктів в Україні приблизно 200, більшість із них – у Києві на околицях2.

2 https://p.dw.com/p/3tgVd

Історично угоди купівлі-продажу первинної нерухомості вчиняли на підставі Закону України "Про інвестиційну діяльність", ухваленого ще у 1991 році. Угоди укладали у вигляді інвестиційних договорів, а забудовники залучали кошти інвесторів як пайову участь у будівництві, після чого квартири в багатоповерхових будинках передавали пайовикам.

Такі угоди могли бути в простій письмовій формі або їх навіть посвідчували нотаріуси, проте вони жодним чином не могли убезпечити покупців житла від недобудов чи зловживань із боку забудовників.

Умовні реєстри потенційних власників вели самі забудовники, тож майбутні квартири могли бути продані по декілька разів. У цьому сенсі не відбувалося жодного контролю за оборотом об'єктів.

Пізніше, у 2005 році, до цього Закону було внесено зміни й заборонено залучення коштів забудовниками на будівництво житла напряму. Частина 3 статті 4 Закону передбачала можливість залучення коштів від інвесторів лише через фонди фінансування будівництва, фонди операцій із нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств.

Було ухвалено новий Закон України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю". На ринку будівництва почали залучати кошти через випуск цінних паперів, створювали фонди фінансування будівництва, інститути спільного інвестування тощо. Між забудовниками й інвесторами з'явились формалізовані посередники.

Проте така ситуація не вирішила проблемних питань і ризиків для майбутніх власників новобудов. Принаймні про це свідчить кількість проблемних довгобудів у всій країні. Єдине, що змінилось, – будувати стало складніше й дорожче.

Відтоді на ринку первинної нерухомості з'явились і нові схеми, за якими залучають кошти інвесторів на будівництво. Укладають, наприклад, попередні договори купівлі-продажу нерухомості, що передбачають передання у власність житла в майбутньому. Кошти також залучають під виглядом купівлі-продажу деривативів, майнових прав, у вигляді цільових внесків житлово-будівельних кооперативів тощо.

Загалом можна сказати, що в багатьох випадках це та сама історія із залученням коштів, яка спостерігалась до 2005 року, тільки в дещо видозміненому вигляді. Такі схеми залучення коштів можна назвати радше гібридними рішеннями й найслабкішою ланкою. На жаль, тут усе одно залишається інвестор.

Іншою проблемою багатьох новобудов є те, що їх ведуть без належної дозвільної документації, земельні ділянки не завжди мають належне правове оформлення, відповідне цільове призначення, категорія складності об'єктів будівництва не відповідає фактичним планам забудовників, спостерігаються проблеми і з технічними умовами на підключення комунікацій із постачальними організаціями.

Для того аби розібратися в усіх правових тонкощах будівельних об'єктів і виявлення ризиків із точки зору дозвільної документацій, потрібно провести не один день фахівцям із цих питань за вивченням документів. Часто забудовники не мають усіх документів і планують вирішувати проблемні питання під час будівництва або шляхом тиску обурених інвесторів на органи місцевої влади після його завершення.

Нерідко трапляються випадки, коли забудовники ще й мають значні борги через фінансові махінації й мінімізацію податків перед податковими органами. Їхні активи, а отже і будівельні об'єкти, "заморожуються".

Навіть якщо немає проблем із дозволами, гарантії щодо отримання житла не абсолютні. Знову ж таки постають питання, які гарантії мають потенційні інвестори та як їм захистити свої права.

У цьому аспекті потрібно відверто сказати, що насправді чи не єдине, на що інвестори можуть дійсно розраховувати, – репутація забудовника і його історія успіху.

Такий стан справ не можна назвати прийнятним. Є приклади цивілізованого вирішення питань будівництва житла в інших країнах, які також проходили через подібні виклики.

Наприклад, у Польщі ринок первинної (девелоперської) нерухомості розвивався за схожим сценарієм до 2012 року. Ситуація змінилась з ухваленням Закону "Про захист прав покупця квартири або односімейного будинку"3 – так званого девелоперського закону.

3 http://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20112321377/U/D20111377Lj.pdf

До цього часу в Польщі нерідко траплялися випадки банкрутств забудовників, що супроводжувались втратою вкладених коштів інвесторами, а об'єкти, які будували, за попередніми схемами часто називали "дірою в землі".

Новим девелоперським законом було внесено низку змін, головним чином, щодо забезпечення коштів, які належать клієнтам. Як було передбачено, платежі інвесторів в обов'язковому порядку перераховують на спеціальний депозитний рахунок житла, звідки забудовник отримує їх лише після перевірки банком перебігу будівництва.

Зміст договору забудови обов'язково повинен бути посвідчений нотаріально й містити багато елементів, які точно визначають, що, як і коли забудовник будуватиме. Власне, цим законом установлено й типову форму такого договору.

Забудовник, своєю чергою, забезпечує покупців інформаційним проспектом, за допомогою якого вони мають доступ до вичерпної інформації про інвестицію, на підставі якої вони можуть ухвалити рішення про укладення договору.

У разі банкрутства забудовника його обов'язки щодо добудови виконає інша організація, оскільки кошти забудовники не отримують відразу, а лише за певні будівельні етапи. Фактично зникнення забудовника не означає зникнення коштів.

Такі банківські рахунки є фінансовими інструментами, які банки пропонують як свою послугу, й одночасно інструментами для мінімізації ризиків за угодами, коли перехід права власності на товар чи послугу й оплату здійснюють у різний час.

На зразок цього можна назвати такий дещо новий для України вид банківського продукту, як рахунок умовного зберігання (ескроу). Використання цього фінансово-юридичного інструменту було врегульовано на законодавчому рівні лише у 2017 році.

По своїй суті використання ескроу-рахунка – це використання третьої сторони, здатної утримувати активи від імені двох сторін, що перебувають у процесі завершення операції. Активом можуть бути гроші, кошти, акції тощо.

Банк, як посередник, на підставі угоди між однією та другою стороною є гарантом виконання зобов'язань сторонами. Покупець житла в новобудові, інвестуючи кошти, укладає угоду не лише із забудовником, а й із банком. Банк у цьому разі бере на себе зобов'язання здійснювати оплати забудовнику тільки після завершення певних етапів будівництва.

За таких умов забудовник не може безконтрольно залучати кошти на десятки об'єктів і будувати їх у порядку черговості, порушуючи строки, а отримує право на фінансування лише в разі виконання своїх зобов'язань на кожному етапі, що значно підвищує рівень захисту прав інвестора. Також порушення законодавства у сфері будівництва житла в Польщі є злочином, за який передбачено кримінальну відповідальність у певних випадках.

Україні також доцільно було б запровадити реальні гарантії інвесторам, аби зробити ринок цивілізованим, бо, як свідчить досвід наших сусідів, із набуттям чинності положеннями девелоперського закону це привело до значного зменшення ризику, пов'язаного з придбанням нерухомості в забудовника.

Варто зауважити, що на законодавчому рівні сьогодні роблять спроби врегулювання проблемних питань у сфері житлового будівництва. Зокрема, це проєкт Закону України "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому".

Проєктом Закону запропоновано встановити умови, за яких об'єкти незавершеного будівництва можуть бути об'єктами цивільних прав, а також визначити основні вимоги до розкриття інформації про об'єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок), запровадити механізм державної реєстрації права власності на об'єкти незавершеного будівництва й майбутні об'єкти нерухомості тощо.

Також є спроби врегулювання питання з проблемними недобудовами, на які справді очікує чимало ошуканих інвесторів.

Хоча і є спроби врегулювання питання будівництва житла, проте все ж ринок первинної нерухомості потребує реальних гарантій для інвесторів. Законодавством України таких гарантій, на жаль, не передбачено.

Унаслідок недобросовісних дій забудовників інвестори залишаються сам на сам із своїми втратами. Багато інвесторів уже постраждали, а поява нових проблемних об'єктів – питання часу.

Використання ж ескроу-рахунків чи інших подібних інструментів могло б убезпечити покупців від афер і створити прозорий механізм їхніх відносин із забудовниками. У виграші залишилися б усі учасники ринку, а державі й органам місцевої влади не довелося би вирішувати проблему недобудов і обурених вкладників.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2021

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Мати доступ до номерів і всіх статей видання Ви зможете за умови передплати на електронне видання ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакти редакції:
uz@ligazakon.ua