Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Спробувати Оформити передплату
Спробувати Оформити передплату
Земельні торги: курс на диджиталізацію
Віктор Кобилянський, голова комітету з земельного права Асоціації адвокатів України

"Привезли машину,
чтоб свободные места в гостиницах считала.
И сидит американский компьютер,
и дико греет плохо приспособленное помещение,
весь в огнях, и не сообразит,
кто ж ему свободные места по доброй воле сообщит.
Это ж все конфеты, все букеты,
всю власть взять и дурной машине отдать.
Так что он давно уже из пальца берет
и на потолок отправляет. Машина сама
уже смекнула, что никому не нужна,
но щелкает, гремит, делает вид дикой озабоченности,
как все, которые никому не нужны".

М. Жванецький

Цифровізація – одне з безперечних досягнень України останніх років. Досягнень, у яких ми випереджаємо навіть розвинуті країни Західної Європи. Щодо цього можна згадати електронні державні реєстри, різноманітні кабінети електронних сервісів, публічну кадастрову карту, електронний суд, запровадження ЄЦП/КЕП та ін. Звісно, у багатьох напрямах роботи ще непочатий край. В інших зроблено чимало, але точно не все. Одним із таких напрямів є питання земельних торгів.

Нагадаємо, відповідно до ч. 1 ст. 134 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ): "Земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті". Продаж на торгах земельних ділянок приватної власності також можливий – за бажанням продавця.

Колись земельні торги можна було проводити у формі як конкурсу, так і аукціону. Але надзвичайно поширена корупційна практика прописування умов конкурсу в інтересах конкретних осіб призвела до того, що на цей час земельні торги проводять лише у формі аукціону.

Власне вимоги до підготовки та проведення таких торгів визначено ст. ст. 135 – 139 ЗКУ. Водночас описано їх доволі докладно (наприклад, ст. 137 складається з 31 частини!). Та попри це, претензій до "живих" торгів вистачало. Подекуди й досі зберігається маніпулятивна практика "відсіювання" небажаних учасників торгів (читай конкурентів), обмеження доступу до інформації про торги (зазвичай через порушення термінів оприлюднення інформації про їх проведення) та інші способи впливу на майбутні результати аукціону.

Тож "з метою запобігання корупції та недопущення зловживань у сфері земельних відносин, пов'язаних з передачею земель у користування на конкурентних засадах" 21 червня 2017 року Уряд видав постанову № 688 "Деякі питання реалізації пілотного проекту із запровадження електронних земельних торгів і забезпечення зберігання та захисту даних під час їх проведення", якою затвердив Порядок реалізації пілотного проєкту з проведення електронних земельних торгів.

Отже, Порядок застосують, електронні торги відбуваються, і, здавалося б, усе добре. Але є одне але – сама постанова є незаконною! Кабінет Міністрів України просто не мав повноважень на ухвалення цього акта1.

1 До речі, це проблема всіх українських урядів часів незалежності. Кожен із них колись та ухвалював нормативно-правові акти з перевищенням повноважень.

А ухвалений акт прямо суперечить порядку проведення торгів, установленому ЗКУ. Ось найдрібніша, але показова невідповідність: як під час електронних торгів можна виконати вимогу ч. 9 ст. 137 ЗКУ, згідно з якою "виконавець видає учаснику табличку з номером"?

Саме тому виникла потреба врегулювати питання електронних торгів законом. Цю ідею втілено в законопроєкті № 2195 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони" (далі – Законопроєкт).

Законопроєктом передбачено зміни до ЗКУ та Закону України "Про оренду землі", якими пропонують запровадити продаж земельних ділянок державної та комунальної власності, набуття прав користування ними лише через електронні аукціони в електронній торговій системі. Що це означає?

Земельні торги відбуватимуться в єдиній електронній торговій системі; електронній торговій системі, що перебуває в державній власності, у формі електронного аукціону в режимі реального часу в мережі Інтернет. Цілком логічно, що згаданою торговою системою буде майданчик вже добре відомого державного підприємства "Сетам". Хоча не можна відкидати і спроб створення нового майданчика для електронних торгів.

Торги проводитимуть за рішенням їх організатора, тобто власника земельної ділянки (для приватних земель), відповідної сільської, селищної чи міської ради (для земель комунальної власності), відповідного органу виконавчої влади (для земель державної власності) або державного чи приватного виконавця (для земельних ділянок, які продаватимуть за процедурою виконавчого провадження).

За результатами аукціону з переможцем земельних торгів (ким стане той, хто запропонує найвищу цінову пропозицію за продавану земельну ділянку, або найвищу ціну за придбання прав емфітевзису, суперфіцію, або найвищий розмір орендної плати, зафіксовані під час проведення земельних торгів) укладатимуть договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки.

Торги проводитимуть відповідно до договору між організатором та оператором електронного майданчика.

Деякі особливості електронних торгів за Законопроєктом

Для відчуження орендованих земельних ділянок державної або комунальної власності потрібна буде згода орендаря. Тут варто згадати, що орендар має переважне право на придбання земельної ділянки в разі її продажу орендодавцем. Тому передбачено обов'язок організатора торгів письмово (з нотаріальним засвідченням підпису) повідомити про їх проведення суб'єкта переважного права не пізніше ніж за 30 календарних днів до дня проведення торгів. Такий суб'єкт матиме переважне право на придбання земельної ділянки за умови, що він погоджується на сплату рівної цінової пропозиції, що є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону.

Підписання протоколу про результати земельних торгів і договору, укладеного за їх результатами (крім договору купівлі-продажу земельної ділянки, який потребує нотаріального посвідчення), здійснюватимуть за допомогою кваліфікованого електронного підпису.

Витрати (видатки), здійснені на підготовку лота для продажу на земельних торгах, відшкодовує переможець земельних торгів.

Земельні торги проводять відповідно до договору між організатором земельних торгів та оператором електронного майданчика.

Реєстраційний внесок за лотом становитиме 0,1 мінімальної заробітної плати, гарантійний – 30 % від стартової ціни продажу земельної ділянки чи прав емфітевзису, суперфіцію або стартового розміру річної орендної плати, але не більш як 2500 прожиткових мінімумів для працездатних осіб.

Площа земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності, права оренди, емфітевзису якої виставлено на земельні торги, не може перевищувати 20 гектарів.

Земельні ділянки, унесені до переліку земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них, виставлені на земельні торги, не можна відчужувати, передавати в заставу, надавати в користування до завершення торгів. Це "узаконює" вже відомий спосіб "боротьби" з безоплатною приватизацією земель, коли підставою для відмови в наданні земельної ділянки називають намір виставити її на торги.

Для проведення торгів їх організатор має через особистий кабінет опублікувати в електронній торговій системі оголошення про проведення земельних торгів, до якого додати документи та матеріали на лот.

Земельні торги проводять не раніше ніж через 30 днів і не пізніше ніж через 45 днів із дня оприлюднення оголошення про проведення земельних торгів.

Переможець торгів, який відмовився від підписання протоколу про результати земельних торгів або договору за результатами проведення земельних торгів, позбавляється права на участь у подальших торгах із продажу того самого лота.

Ціну продажу земельної ділянки, плату за користування земельною ділянкою, право користування якою набуто на земельних торгах, а також суму витрат на підготовку лота до продажу оплачує переможець земельних торгів у порядку та строки, визначені Кабінетом Міністрів України. Щодо цього звернімо увагу на п. 11 типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 р. № 220 (у редакції постанови КМУ від 22.11.2017 р. № 890), яким передбачено, що орендна плата за земельні ділянки державної та/або комунальної власності, набуті в оренду за результатами земельних торгів, за перший рік підлягає внесенню не пізніше ніж через три банківські дні з дня укладення договору оренди2.

2 Це ще один приклад перевищення Урядом своїх повноважень, адже згадана норма суперечить положенням Податкового кодексу України.

Проблемні питання Законопроєкту

Відповідно до п. 1 Прикінцевих та перехідних положень Законопроєкту, підготовленого до другого читання, "цей Закон набирає чинності через п'ять днів з дня набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення...", тобто з 6 липня цього року. І, якщо Парламент цей строк не змінить, то виникне доволі серйозна проблема. Адже Уряду доручено "протягом трьох місяців з дня опублікування цього Закону:

– розробити та привести у відповідність із цим Законом свої нормативно-правові акти;

– забезпечити приведення міністерствами, іншими центральними органами виконавчої влади їх нормативно-правових актів у відповідність із цим Законом;

– забезпечити прийняття нормативно-правових актів, необхідних для реалізації положень цього Закону".

Чи встигне Кабінет Міністрів це зробити? І якщо вам раптом здалося, що це доручення Уряду – лише традиційна формальність, зверніть увагу, що Законопроєкт містить чимало норм, які передбачають регулювання підзаконними актами.

Зокрема, Уряд повинен:

– затвердити порядок функціонування й адміністрування електронної торгової системи;

– установити технічні вимоги до реалізації переважного права купівлі земельної ділянки у власність у разі продажу її через електронний аукціон;

– установити порядок відшкодування витрат (видатків), здійснених на підготовку лота для продажу на земельних торгах;

– установити розмір, порядок сплати та повернення винагороди, яку сплачує переможець земельних торгів оператору електронного майданчика;

– установити строк повернення оператором електронного майданчика сплачених сум гарантійних внесків усім учасникам земельних торгів, не визнаним переможцями;

– установити технічні вимоги до підготовки до проведення та проведення земельних торгів, установлення та оприлюднення їх результатів, визначення розміру, порядку сплати, повернення реєстраційних, гарантійних внесків учасників і винагороди, яку сплачує переможець аукціону оператору електронного майданчика;

– установити форму електронного документа (документації щодо кожного лота);

– установити перелік документів, які подає особа, що бажає взяти участь у торгах щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення;

– установити порядок реєстрації учасників для участі в земельних торгах;

– установити порядок накладення кваліфікованих електронних підписів на протокол про результати земельних торгів і договір за результатами проведення земельних торгів;

– установити строк перерахування суми гарантійного внеску на відповідні бюджетні рахунки;

– визначити порядок і строк сплати переможцем торгів ціни продажу земельної ділянки, плати за користування земельною ділянкою, право користування якою набуто на земельних торгах, а також суми витрат на підготовку лота до продажу;

– визначити технічні вимоги проведення повторних торгів.

Очевидно, що без урегулювання цих питань проведення електронних торгів буде неможливим.

Варто звернути увагу й на певну невідповідність Законопроєкту самій ідеї диджиталізації. Так, для участі в торгах серед іншого необхідно подати витяг із ЄДР. Чи не простіше було б автоматизувати отримання інформації з ЄДР оператором торгів?

Ще одне нововведення Законопроєкту – виключення виконавця торгів. Так, у разі проведення аукціонів в електронній формі виконавець стає зайвою прокладкою між організатором та оператором торгів. Але варто згадати роль виконавця торгів сьогодні. Крім тих функцій, які прямо прописано у ст. ст. 135, 137 ЗКУ, виконавець відіграє важливу практичну роль у випадках, коли організатором аукціону є сільська чи селищна рада, які традиційно обмежені у своїх фінансових можливостях. Саме виконавець бере на себе витрати з підготовки лотів до продажу (читай з оплати послуг щодо розроблення документації із землеустрою). За його відсутності місцевим радам доведеться заздалегідь подбати і про окремий рядок у місцевому бюджеті на відповідні витрати, і про наявність самих коштів на відповідному рахунку.

До речі, про підготовку лотів. Істотною умовою договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення (для земель державної та комунальної власності) є дані агрохімічного паспорта земельної ділянки. Відповідно такий паспорт має бути розроблено до проведення торгів. Але в переліку документів на лоти Законопроєкт його не згадує.

Згадаємо і про суто технічну проблему – для участі в торгах потрібен доступ до Інтернету. Не секрет, що в деяких населених пунктах у сільській місцевості доступність Інтернету досі є проблемою. Утім, сподіваймося, що цю проблему буде вирішено, зокрема й завдяки тому поштовху, який отримала ІТ-галузь внаслідок пандемії COVID-19.

Щодо побоювань маніпуляцій на електронних земельних торгах, то часи, описані класиком (див. епіграф), уже минули. І хоча рецидиви корупційної хвороби (згадаймо приклади штучного обмеження доступу учасників до торгів) усе ще можливі, їх кількість навряд чи зробить погоду на ринку землі.

ВИСНОВОК:

А наостанок зауважимо, що, попри те, що концептуальних зауважень до Законопроєкту практично немає, його ухвалення може бути непростим. До другого читання народні депутати подали понад сім сотень пропозицій і правок, з яких враховано (повністю, частково чи редакційно) лише 160. Щоправда, дехто з народних обранців спробував скористатися Законопроєктом, щоб "впихнути" в нього сумнівні норми, які не мають стосунку до земельних торгів взагалі. А якщо такі правки буде відкинуто, то завершення роботи над Законопроєктом чекатимемо недовго.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2021

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Мати доступ до номерів і всіх статей видання Ви зможете за умови передплати на електронне видання ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакти редакції:
uz@ligazakon.ua