Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Спробувати Оформити передплату
Спробувати Оформити передплату
Готуємося до скасування мораторію: керівництво до дії
Анатолій Косован, керуючий партнер, юридичної фірми Kosovan Legal Group

Обмеження прав власників на розпорядження землями сільськогосподарського призначення останніми роками все частіше стає предметом обговорення на рівні професійних співтовариств, а також засобом для політичної маніпуляції.

При цьому більшість фахівців погоджуються, що мораторій необхідно скасовувати. Таку саму вимогу висуває і МВФ, а ЄСПЛ у широко відомому рішенні у справі "Зеленчук і Цицюра проти України" прямо вказав, що втручання держави у право людини на мирне володіння майном (розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення) не є виправданим, а держава з часу введення в дію відповідної заборони не змогла забезпечити протягом багатьох років належного механізму реалізації права власності на землі сільськогосподарського призначення.

І хоча Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 15.05.2019 р. у справі № 227/1506/18 не прийняла рішення ЄСПЛ як спеціальний дозвіл на вільний обіг с/г земель безвідносно до чинних нормативних актів України, новий виток інформаційного галасу стався після заяви команди Президента про скасування мораторію в найближчому майбутньому.

У зв'язку з цим хотілося б нагадати про те, які саме положення містить мораторій.

Зокрема, у положеннях пункту 15 розділу Х "Перехідні положення" Земельного Кодексу України зафіксовано не лише заборону на купівлю-продаж певних (не всіх) земель с/г призначення, а й заборону на угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і земельних часток (паїв), певних с/г земель, у частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само у частині передання прав на відчуження цих земельних ділянок і земельних часток (паїв) на майбутнє.

Це нагадування всім відомих положень наведено не просто так. Справа в тому, що нерідко в процесі спілкування із сільгоспвиробниками нас просять проаналізувати чи розробити різного роду способи придбання або забезпечення придбання в майбутньому підмораторної землі. Якщо з договорами на відчуження землі все достатньо зрозуміло (оскільки нотаріуси їх просто не укладають), то з правом розпорядження в майбутньому все дещо складніше.

Наприклад, нам відомі ситуації видачі довіреностей на розпорядження будь-якими земельними ділянками, що належать довірителеві, без уточнення кадастрових номерів та їх цільового призначення. Також траплялися договори на управління майном, які передбачали, серед іншого, і право розпорядження підмораторними землями.

У зв'язку з цим хочемо ще раз нагадати, що всі такі документи, видані до скасування заборони, нотаріуси не повинні приймати надалі для вчинення правочинів щодо розпорядження такими земельними ділянками з огляду на зазначені вище положення мораторію. Навіть більше, будь-який такий договір буде укладено з дефектом і легко визнаватиметься недійсним, а довіреність взагалі в будь-який момент може скасувати довіритель.

Звісно, усі такі документи власники укладають під отримання від аграріїв певних коштів і умовних гарантій у вигляді права вимагати повернення коштів і штрафних санкцій. При цьому не варто забувати, що документи, які забезпечують такі гарантії, може бути визнано недійсними, а повернення отриманих коштів може бути забезпечено одержанням від потенційного нового покупця більш високої ціни.

Отже, перша рекомендація напередодні скасування мораторію: не прислухатися до власних страхів щодо втрати землі чи наполегливих вимог пайовиків викупити землю та не укладати фіктивні й незаконні правочини, оскільки це може призвести і до втрати землі, і до втрати вкладених коштів.

Унаслідок цього виникає запитання: як же тоді готуватися до відкриття ринку землі й бути готовим захистити основний ресурс агровиробників?

З'ясувати це питання допомогли б чіткі критерії функціонування ринку. Однак, зважаючи на той факт, що на цей час навіть не підготовлено відповідного законопроекту, виходитимемо з наявної інформації.

За словами Олексія Гончарука, який виступав на конференції стосовно земельної реформи, що відбулася 19.09.2019 в Києві, з юридичного погляду основними критеріями продажу землі стануть:

– право на її придбання як громадянами України, так і юридичними особами, зареєстрованими в Україні;

– обмеження на обсяг володіння в розмірі 35 % угідь громади, 15 % області та 0,5 % країни;

– збереження за орендарями переважного права купівлі землі;

– відкриття ринку з 01.10.2020.

Також раніше в ЗМІ було поширено інформацію про те, що продаж землі здійснюватиметься на електронних аукціонах.

Саме такі ліберальні правила вбачаються найбільш імовірними, оскільки, за словами міністра МЕРТ Тимофія Милованова, саме економічне зростання має бути основним критерієм, а за даними Kyiv School of Economics, саме ліберальна модель функціонування ринку призведе до максимального зростання ВВП.

Справедливість цих правил не аналізуватимемо, про це й так було написано достатньо. Натомість пропонуємо зосередити увагу на тому, які ж ризики й виклики для виробників несе скасування мораторію, і як до них підготуватися.

Найперше запитання, над яким варто замислитися: чи вкладатиме компанія кошти у придбання землі, чи вписується це в бізнес-стратегію та чи є достатній фінансовий ресурс?

Виходячи з відповіді, розподілимо рекомендації на кілька категорій:

1. Заплановано придбання землі, на якій компанія працює в цей момент, тобто має чинні договори оренди.

У такій ситуації ми рекомендуємо вчинити такі дії:

А. Аналіз масивів на предмет наявності даних щодо договорів оренди, а саме: П. І. Б. пайовика, копій правовстановлюючих документів, паспортів і реєстраційних номерів облікових карток платника податків, строків дії, розміру орендної плати, кадастрового номера ділянки, його місця розташування в масиві, загальної кількості землі в кожному окремому масиві, наявності конкурентів і стосунків із пайовиками в громаді.

У разі пошуку місця розташування ділянки рекомендується здійснити накладення на карти Google задля розуміння, які ділянки цінні, та в якій частині обробляються. Наприклад, за результатами перевірки може виявитися, що частина орендованої ділянки розміщується на краю масиву й частково заросла бур'яном чи лісом, деякі ділянки можуть виявитися з пагорбами чи заболоченими. У такому випадку виникає питання щодо доцільності придбання цієї ділянки та її реальної вартості.

Усе зазначене дасть змогу правильно розподілити ресурси і приблизно розрахувати фінансові можливості.

Наприклад, якщо обмежено ресурси, зокрема фінансові, ми рекомендуємо зосередити їх на тих масивах, де у компанії більше орендованих земель у процентному співвідношенні, де відсутні принципові пайовики, котрі ні за яких умов не бажають передати свою ділянку в оренду чи здійснити обмін, де щодо компанії не буде опору громади.

Під час проведення розрахунків фінансових можливостей компанії слід виходити з первісної вартості гектара 1000 – 2000 доларів США, що відповідає ринку на землі особистого сільського господарства (ОСГ).

B. Аналіз загальної площі с/г земель громади на предмет процентного співвідношення запланованих до викупу земель. Нам відомі випадки, коли компанії-виробники обробляють у невеликих громадах значно більше 35 % земель.

Перевірити коректність даних у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та копіях первинних документів, тобто співставити цифрові й літерні дані щодо пайовика і самої ділянки. Доволі часто реєстратори, вносячи дані до реєстру, помиляються. Наявність такої помилки може стати тимчасовою перешкодою для укладення договору купівлі-продажу та потребуватиме внесення змін як до самого договору, так і до документів щодо правочину.

C. Перевірити чинні договори оренди на наявність такої підстави для їх розірвання чи зміни, як зміна власника.

Стандартно, відповідно до положень ст. 32 Закону України "Про оренду землі" зміна власника не є підставою для розірвання чи зміни умов договору, але тільки тоді, якщо це безпосередньо не передбачено договором. Зверніть увагу, якщо одним пунктом договору таке розірвання передбачено, а іншим одностороннє розірвання прямо заборонено, відповідно до нинішньої судової практики такий договір все одно підлягатиме розірванню.

Також рекомендуємо здійснити зазначену перевірку навіть у випадку, якщо компанія впевнена, що в її договорах таких положень немає. На практиці траплялися ситуації, коли така однозначна впевненість керівництва не відповідала дійсності.

D. Продовжити, якщо можливо, строк дії договорів. Зважаючи на переважне право орендаря на купівлю, це дасть змогу дочекатися відкриття ринку землі та скористатися таким правом, і, найімовірніше, знизити вартість ділянки під час продажу на аукціоні, оскільки обтяжена тривалою орендою земля буде менш цінною для сторонніх покупців. Якщо ж через будь-які причини орендар не зможе придбати ділянку, це дасть можливість працювати більш тривалий час на ділянці, яку придбала третя особа.

E. Перевірити договори на наявність умов про можливість виплати орендної плати в інших формах, ніж грошова, наприклад, у натуральній. Пов'язано це з тим, що систематична, тобто двічі й більше разів поспіль, невиплата орендної плати може стати підставою для розірвання договору. У разі ухилення пайовика або нового власника від отримання орендної плати у грошах орендар матиме альтернативні способи виплати, такі як поштовий переказ і зарахування на депозитний рахунок нотаріуса. Навіть якщо після зазначених дій власник не отримає оплату, орендар матиме можливість документально підтвердити відсутність своєї вини й ухилення орендодавця. Якщо ж власник заявить про виплату в натуральній формі й надалі ухилятиметься від її отримання, довести такий факт у суді буде вкрай складно, і після закінчення другого року невиплати такий договір може розірвати суд.

F. Змінити умови договору шляхом підписання й реєстрації додаткової угоди в разі наявності необхідності відповідно до вказаних вище пунктів.

На жаль, після оголошення планів про відкриття ринку землі пайовики вкрай неохоче йдуть на підписання будь-яких змін до договорів. У такому разі можна скористатися близьким терміном виплати орендної плати та підписати додаткові угоди в процесі виплати з умовою підвищення розміру орендної плати.

G. Ураховуючи викладене вище, варто стежити за своєчасністю і повнотою виплати орендної плати, аби це не призвело до розірвання договору. Зокрема, якщо виплата орендної плати, навіть систематична без урахування індексу інфляції, не призведе до розірвання договору, то систематична несвоєчасна виплата цілком може стати необхідною підставою. Зверніть увагу, що в такому разі положення договору щодо зобов'язання власника самостійно з'явитися за оплатою та відсутності прострочення орендаря, якщо пайовик не з'явився, суд не прийме, і договір усе одно буде розірвано. Якщо ж пайовик не з'явився у відповідь на завчасне письмове повідомлення, рекомендуємо скористатися вказаними вище способами виплати орендної плати і зберегти письмові підтвердження його ухилення.

H. Якщо строк дії договору оренди спливає до запланованої дати скасування мораторію, а пайовик відмовляється його продовжувати, тобто орендар може втратити право переважної купівлі ділянки, рекомендуємо пройти процедуру переважного права продовження договору відповідно до положень пунктів 2 – 5 або автоматичної пролонгації відповідно до п. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Зверніть увагу, що процедури, описані в зазначених пунктах, є різними процедурами з різним алгоритмом дій. Також варто звернути увагу на положення наявної судової практики щодо цього питання, оскільки деякі процедурні деталі наразі перебувають на розгляді Великої Палати Верховного Суду як спірні.

Окремо наголошуємо, що власник, який у подальшому не здаватиме ділянку в оренду, не порушує обумовленого переважного права орендаря. Так само не вважатиметься таким порушенням укладення договору емфітевзису, чим нерідко користуються орендодавці, щоб змінити орендаря.

I. Перевірити наявність у пайовиків оригіналів правовстановлюючих документів і допомогти їм у відновленні в разі втрати.

J. Перевірити наявність реєстрації права власності пайовиків, реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, який розпочав свою роботу з 01.01.2013. Це дасть змогу скоротити строк оформлення самого договору купівлі-продажу в майбутньому.

K. Перевірити наявність права оренди самого орендаря в зазначеному реєстрі. Ця дія спростить процес доведення наявності переважного права купівлі учасника і може зробити недоцільною участь інших потенційних покупців у придбанні ділянки на аукціоні, а також знизити її вартість за наявності довгострокової оренди.

L. Провести перевірку пайовиків на предмет наміру продавати ділянки та очікуваної вартості такого продажу. Усе зазначене можна здійснити в процесі роз'яснення власникам самої процедури придбання та необхідних з їхнього боку дій і строків.

M. Підготуватися до планового розсилання повідомлень про намір скористатися правом переважної купівлі ділянок, скласти й опрацювати з юристами тексти відповідей на пропозиції пайовиків, аби не втратити обумовлене право, а також дотриматися строків на надання таких відповідей. У разі наміру викупити велику кількість ділянок також необхідно продумати процедуру приймання пайовиків або їх відвідування, визначити та підготувати відповідальних працівників, ознайомити з процедурою та забезпечити необхідними зразками документів і довіреностей, щоб упоратися з можливим напливом потенційних продавців.

N. Не зайвим буде також акумуляція відповідних коштів на рахунках і відкриття пайовикам рахунків у банках для можливості проведення розрахунків на суму понад 50000 гривень, установлену як ліміт денних розрахунків постановою Правління НБУ "Про затвердження Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні" від 29.12.2017 р. № 148. У разі ж готівкових розрахунків протягом декількох днів, варто простежити за дотриманням проведення касових операцій і завчасно замовити готівку в обслуговуючому банку.

O. Якщо ж продаж землі все-таки здійснюватиметься через аукціони, варто врахувати чинні положення ст. 9 Закону України "Про оренду землі", відповідно до якої орендар має переважне право на придбання ділянки у власність на аукціоні, якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону.

Цілком можливо, що до моменту відкриття ринку з'явиться більш докладне регулювання цієї процедури.

P. Якщо надаватиметься можливість вибору майданчика для проведення електронного аукціону, між СЕТАМ і, наприклад, Prozorro, ми рекомендуємо обирати останню. Наприклад, СЕТАМ є і майданчиком продажу, і адміністратором системи, що створює певні ризики для прозорості реалізації ділянки. Крім того, на роботу цього майданчика в процесі придбання права оренди на ринку є значна кількість нарікань учасників аукціонів, а міністр юстиції Денис Малюська у своєму нещодавньому інтерв'ю підтвердив наявність чуток щодо некоректної роботи цієї системи й обіцяв вжити доступних заходів для усунення зазначених труднощів.

2. Заплановано придбання землі, яку компанія не орендує.

У цій ситуації слід вчинити такі дії:

A. Пошук конкретних кадастрових номерів, а також розташування бажаних ділянок на публічній кадастровій карті. Якщо до придбання заплановано окремі ділянки, то задля уникнення конфліктів із власниками та користувачами сусідніх земельних ділянок рекомендуємо вибирати ділянки з наявним окремим до них доступом, а не в глибині масиву;

B. Провести перевірку наявності й строку оренди бажаних земельних ділянок у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У цій ситуації також варто врахувати, що навіть якщо строк оренди закінчується найближчим часом, орендар може скористатися своїм переважним правом продовження договору оренди. Щоправда, із такої ситуації також є виходи, описані вище, а саме самостійне оброблення ділянки покупцем чи укладення з новим користувачем договору емфітевзису.

C. Якщо бажана ділянка розташована в масиві, необхідно проаналізувати, хто є користувачами чи власниками сусідніх ділянок. Наприклад, викуп такої ділянки в масиві у користувача, який орендує 75 % і більше масиву, загрожує в подальшому умовно примусовим обміном правами користування відповідно до положень Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні". Так само небажано використання такої ділянки, коли вона оточена землями, якими користується один орендар, оскільки з доступом до такої ділянки можуть бути труднощі.

D. Здійснити перевірку стану ділянки шляхом накладення її на відкриті карти місцевості, а також її фактичну перевірку перед купівлею задля уникнення придбання частково ліквідного чи неліквідного заболоченого активу, що давно не оброблюється.

E. Не зайвим буде також довідатися, яка атмосфера в громаді і яке їх ставлення до наявних орендарів, особливо якщо до придбання заплановано масиви земель. Зокрема, у разі виникнення спірних питань між орендарями, пайовики неодноразово підтримували одну з конфліктуючих сторін, що фактично робило недоцільним або суттєво ускладнювало боротьбу другої сторони за свої права.

3. Не заплановано придбання землі, яку компанія орендує.

У такій ситуації компанії стикнуться з двома основними ризиками:

A. Спроби розірвання договорів оренди землі пайовиками з метою отримання більш високої вартості та новими власниками з метою позбавлення від орендарів;

B. Пропозиція щодо купівлі ділянок за завищеною ціною особами, які придбали такі ділянки в масивах орендарів. Так званий грінмейл, що існував в українських реаліях близько 10 років тому. Мається на увазі придбання ділянки не з метою оброблення, а з метою її продажу орендареві сусідніх ділянок під загрозою виділення такої ділянки в натурі та перешкоджання орендареві в обробленні суцільного масиву.

Аби убезпечитися від зазначених ризиків, ми рекомендуємо орендарям такі превентивні дії:

C. Перевірити договори оренди землі на наявність слабких місць, особливо щодо умов оплати орендної плати (порядку розрахунку, можливості виплати в негрошовій формі, якщо можливо, вказати банківські реквізити орендодавця), можливості розірвання договору чи зміни його умов у разі зміни власника, наявності процедури переважного продовження, що не відповідає положенням законодавства;

D. Продовжити, якщо можливо, строки дії договорів оренди незалежно від того, коли він спливає.

I. Якщо строк дії закінчується до 01.10.2020 і пайовики не мають наміру його продовжувати навіть за умови підвищення орендної плати, скористатися правом переважного продовження договору оренди відповідно до ст. 33 "Про оренду землі". Зверніть увагу на положення договору, оскільки в ньому може бути передбачено строк для повідомлення про намір скористатися таким правом більший, ніж 30 днів. При цьому, якщо такий строк у договорі менший від зазначеного, повідомлення слід надсилати все одно не пізніше 30 днів до закінчення строку оренди;

F. Внести своє право оренди до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно задля цілей, описаних вище;

G. Стежити за своєчасною і повною оплатою орендної плати з урахуванням рекомендацій на випадок, якщо орендодавець ухиляється від її отримання;

H. Проаналізувати наявність черезсмужжя ("шахматки") в орендованих масивах і, якщо можливо, ущільнити оброблювані землі. Зробити це можна шляхом укладення договору оренди або суборенди із власниками чи орендарями сусідніх ділянок. Таке ущільнення й обмін правами користування має бути так само вигідно і сусіднім користувачам.

I. Звертаємо увагу, що відповідно до положень Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні" такий обмін правами користування та укладення договорів суборенди в межах одного масиву не потребує обов'язкової згоди власника.

Якщо ж компанія орендує 75 і більше відсотків земель масиву, рекомендуємо скористатися правом одностороннього обміну, наданим зазначеним вище Законом.

У межах викладеного вище у виробників нерідко виникає запитання: що ж таке масив земель? Відповідно до ст. 1 Закону України "Про землеустрій" масив земель сільськогосподарського призначення – це сукупність земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що складаються із сільськогосподарських та необхідних для їх обслуговування несільськогосподарських угідь (земель під польовими дорогами, меліоративними системами, господарськими шляхами, прогонами, лінійними об'єктами, об'єктами інженерної інфраструктури, а також ярами, заболоченими землями, іншими угіддями, що розташовані всередині земельного масиву), мають спільні межі та обмежені природними та/або штучними елементами рельєфу (автомобільними дорогами загального користування, полезахисними лісосмугами та іншими захисними насадженнями, водними об'єктами тощо).

При цьому законодавство не визначає жодної конкретної можливості отримання офіційного підтвердження щодо меж окремого масиву, і такий факт установлюватиме суд у межах розгляду конкретного спору.

ВИСНОВОК:

Отже, відкриття ринку землі є неминучим, і, можливо, спричинить і інші ризики, крім тих, що описано вище. Звичайно, варто відстежувати положення майбутнього законодавства, яке регулює реформу, і належним чином реагувати на виклики, що виникають. Однак готуватися до того, що зрозуміло сьогодні, і подбати про свій бізнес украй необхідно вже зараз.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2019

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Мати доступ до номерів і всіх статей видання Ви зможете за умови передплати на електронне видання ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакти редакції:
uz@ligazakon.ua