Інститут приватної власності, його непорушність, охорона й гарантії захисту з боку держави є одними з основоположних базисів для побудови будь-якого демократичного, правового та економічно успішного суспільства. Залучення системних інвестицій в економіку будь-якої країни без наявності в ній дієвих інструментів і механізмів захисту та гарантування права приватної власності державою фактично неможливе.

Інвестори й приватний капітал виразно "відчувають" і знають, де їхня власність буде захищена, а права гарантовані, а де – ні. Звісно ж, обирають країни, де такий захист і гарантії діють безвідмовно за принципом "тут і зараз", а не "десь і колись".

Лейтмотивом безлічі економічних форумів, круглих столів, семінарів, які протягом останніх десятиліть були проведені в Україні за участю іноземних інвесторів, був один і той самий посил: "...поки Ви (держава Україна) не створите умови та не забезпечите безумовні гарантії непорушності права приватної власності, не створите незалежний та неупереджений Суд – системний інвестор та/або великий міжнародний капітал до Вас не прийде...".

Держава Україна на нормативному рівні задекларувала вірність цьому базовому принципу. Так, відповідно до ст. 41 Конституції України право приватної власності є недоторканним і гарантується державою. А розширене тлумачення й деталізацію цього правила містить велика кількість кодексів, законів, підзаконних нормативно-правових актів тощо.

Після 2014 року нова проєвропейська влада публічно задекларувала безумовну відданість європейським цінностям і проголосила курс на рух у напрямі якщо не ЄС, то його стандартів, де захист і непорушність права приватної власності є навіть не базисом, а аксіомою. Тези про захист власника й інвесторів, боротьбу з рейдерством лунали й лунають нині в численних виступах перших осіб Держави.

Формально всі атрибути начебто є, але іноземний інвестор "як не йшов, так і не йде", рівень іноземних інвестицій в економіку країни мізерний.

Ба більше, на мій суб'єктивний погляд, потрібно констатувати й те, що на 28-му році незалежності ситуація із захистом і гарантуванням права приватної власності в Україні не тільки не покращилася, а й перебуває в режимі "перманентної турбулентності", без будь-яких ознак і перспектив на її зміну на краще. Рейдерство і шахрайство в цій сфері, як то кажуть, процвітають.

Але це не означає, що із цим не потрібно боротися.

Отже, перенесемося в літо 2015 р.

ТОВ "ЛА ВІЛЛА" (підприємство з іноземним капіталом), на своє нещастя (саме так, і це не описка), є єдиним і законним власником земельної ділянки площею 13,82 га. Розташування землі в безпосередній близькості від м. Києва, пряме автотранспортне сполучення по автомагістралі, близькість усіх комунікацій і добре розвинена навколишня інфраструктура зробили цей об'єкт дуже привабливим не тільки з погляду власності й іноземного інвестора, а й з погляду потенційного рейдерства в тому числі, а можливо, і за прямої допомоги, якщо не організації й безпосередньої участі низки посадових осіб державних органів.

Здавалося б, шахрайська схема, якою скористалися рейдери, досить проста, та, на превеликий жаль, поширена в Україні останнім часом.

Зловмисники, використавши підроблені документи на власність і кілька так званих перекидок на "добросовісних покупців", шляхом кратного поділу об'єкта на кілька нових земельних ділянок меншої площі (з метою знищення первинного кадастрового номера земельної ділянки, а отже і об'єкта нерухомості як такого), у надзвичайно стислі строки (без адміністративного ресурсу тут навряд чи обійшлось) переоформили право власності на землю для її подальшого продажу вже реальному покупцеві.

При цьому паралельно й відкрито розміщували в Інтернеті інформацію про її продаж.

Так, 12.06.2015 громадянин "Х", на той час безробітний, незаконним і шахрайським способом, за допомогою подання завідомо недостовірних і підроблених документів державному реєстратору, перереєстрував на себе 100 % статутного капіталу ТОВ "ЛА ВІЛЛА" і призначив себе директором товариства, а вже наступного дня, 13.06.2015, за договором купівлі-продажу, який посвідчив приватний нотаріус, нібито продав її на користь тричі судимого громадянина.

Тут одразу варто зауважити, що тепер уже колишній державний реєстратор провів реєстраційні дії за відсутності бодай копії договору (іншого документа), що б засвідчував перехід частки в статутному капіталі товариства, і за підробленою довіреністю від нерезидента без нотаріально засвідченого перекладу на українську мову.

Своєю чергою, новий власник землі, довго не думаючи, уже за два тижні вчинив її поділ на дві земельні ділянки загальною площею по 6,91 га кожна.

Таким чином, земельну ділянку, що належить клієнту, було поділено на два самостійні об'єкта нерухомості все з тим же підставним власником, який, зі свого боку, не побувши власником і кілька тижнів, продав їх на користь нових "власників". Приватний нотаріус зареєструвала за ними право власності на підставі відповідних договорів купівлі-продажу.

А де ж були законні власники весь цей час, запитаєте ви?

Щойно власникам 18.06.2015 стало відомо про те, що відбулися такі реєстраційні дії, а саме через тиждень після переоформлення й призначення нового "директора" та "продажу землі", дійсний і легітимний керівник ТОВ "ЛА ВІЛЛА" подав заяву про злочин.

Варто зазначити, що й дотепер на досудовому розслідуванні перебуває кримінальне провадження за попередньою правовою кваліфікацією ч. 4 ст. 190 ККУ ("Шахрайство"), у межах якого ТОВ "ЛА ВІЛЛА" визнано потерпілою стороною.

Саме з викладених вище мною підстав слідчі судді наклали арешти й заборону на відчуження на всі згадані земельні ділянки, при цьому арешти було накладено в міру чергового "поділу" земельних ділянок на кожну з них. Надалі постановою Окружного адміністративного суду міста Києва від 27.10.2015 р. у справі № 826/12256/15 були скасовані як незаконні відповідні реєстраційні дії щодо зміни складу засновників і директора ТОВ "ЛА ВІЛЛА".

Рішенням Апеляційного суду Київської області від 27.07.2016 р. у справі № 369/13688/15-ц було визнано недійсним первинний договір купівлі-продажу земельної ділянки.

Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 25.10.2016 р. у справі № 369/7227/16-ц зазначені вище земельні ділянки були витребувані з чужого незаконного володіння в порядку віндикації (ст. 388 ЦКУ) на користь клієнта.

Здавалося б, справедливість відновлено, і законний власник захистив і відновив свої порушені права. Але не в "українських реаліях". Уже після ухвалення рішення про витребування землі із чужого незаконного володіння в порядку віндикації її формальні "власники" не придумали нічого кращого, як знову поділити її на нові 73 ділянки ще меншою площею!

За дивним "збігом обставин" ні приватний нотаріус, який посвідчив заяви про поділ землі, ні ТОВ, що виготовило технічну документацію, ні тоді ще Управління Держгеокадастру не звернули уваги на наявність арешту на нерухоме майно, накладеного в межах кримінального провадження.

Хоча двох останніх ст. 56 Закону України "Про землеустрій" чітко зобов'язує перевіряти наявність обтяжень на землю в разі її поділу. На офіційну заяву ТОВ "ЛА ВІЛЛА" про скасування такого поділу й державної реєстрації "нових" 73 ділянок тоді ще Управління Держгеокадастру відповіло формальною відпискою, мовляв, усе так, знаємо і про арешт, і про те, що відбувається, але не маємо права – звертайтеся до суду, буде рішення, ось тоді й скасуємо.

Дуже по-європейськи, чи не так?

А беручи до уваги той факт, що за строк більше як півтора року "розслідування" нова поліція навіть не повідомила нікому з відомих їй фігурантів кримінального провадження підозри про вчинення злочину, законним власникам залишалось сподіватися на власні сили й продовжувати шукати правди в судах. Тож знову за клопотанням адвокатів ухвалою слідчого судді було накладено арешт й на новоутворені земельні ділянки.

Постановою Окружного адміністративного суду міста Києва від 28.09.2017 р. у справі № 826/19769/16 було задоволено позовні вимоги клієнта й зобов'язано ГУ Держгеокадастру скасувати державну реєстрацію земельних ділянок.

Показовим, на мою думку, є той факт, що протягом цього судового процесу участь у ньому брало тільки ГУ Держгеокадастру, а підставні "власники" не долучилися до жодного із судових процесів і продовжували залишатись осторонь.

Не менш цікавою є й та обставина, що, отримавши судове рішення про скасування державної реєстрації земельних ділянок, ГУ Держгеокадастру не лише пішло врозріз зі своєю ж позицією, а ще й оскаржило таке рішення в апеляційному порядку!

Однак постановою Київського апеляційного адміністративного суду від 12.02.2018 р. у справі № 826/19769/16 і таку апеляцію було відхилено як очевидно необґрунтовану.

Проте після надходження до ГУ Держгеокадастру рішення суду, яке набрало законної сили, останнє не стало виконувати, а на власний розсуд, замість скасування державної реєстрації земельних ділянок, за допомогою функціоналу про виявлення технічної помилки, начебто допущеної у відомостях Державного земельного кадастру, сформувало заявки про перенесення 73 земельних ділянок до архівного шару Національної кадастрової системи (далі – НКС).

Таким чином, інформація про будь-яку земельну ділянку зникла з НКС, і відповідні площі, принаймні деякий час, були "вакантними".

Не погоджуючись із такими діями, ми звернулися до суду з клопотанням про накладення штрафу на керівника ГУ Держгеокадастру в порядку ст. 382 КАСУ, а саме про накладення штрафу у зв'язку з неподанням у визначений судом строк звіту про виконання рішення суду.

Ухвалою у справі № 826/19769/16 на керівника ГУ Держгеокадастру було накладено штраф у розмірі 35240 грн за неподання до суду звіту про виконання судового рішення й установлено новий строк для його подання.

Незважаючи на це, ГУ Держгеокадастру й надалі не вчиняло жодних дій, спрямованих на скасування державної реєстрації земельних ділянок і належне виконання рішення суду. І зрозуміло чому. Необхідно зауважити, що, з огляду на незаконні дії, учинені державним кадастровим реєстратором, щодо поділу й реєстрації земельних ділянок за відсутності передбаченої законодавством документації (відсутність поземельних книг, заяв власників, актів погодження меж тощо), що було підтверджено згодом актом перевірки Держгеокадастру, виконати рішення суду та скасувати державну реєстрацію було проблемно з технічного погляду, оскільки в такому випадку потрібно було б закривати ці ж поземельні книги, а їх не було.

Тому адвокатам разом із клієнтом довелося самостійно, із залученням землевпорядної документації, на підставі судового рішення, отриманого в порядку віндикації, відновлювати межі земельних ділянок, виносити їх межі в натуру на місцевості, вносити відповідну інформацію до НКС, присвоювати кадастрові номери й реєструвати право власності, що зрештою відбулось 30.11.2017.

Однак і на цьому робота адвокатів у справі не завершилась. Оскільки рішення суду щодо скасування державної реєстрації фіктивних 73 ділянок так виконано і не було, ми вдруге звернулися до суду з клопотанням про повторне накладення штрафу. І ухвалою у справі № 826/19769/16 нам було відмовлено. Але апеляційний адміністративний суд виніс постанову, якою нашу апеляційну скаргу задовольнив і постановив накласти на керівника ГУ Держгеокадастру у Київській області штраф уже в подвійному розмірі (70480 грн) за повторне невиконання постанови.

Ба більше, наразі розглядається кримінальна справа за кримінальним провадженням стосовно громадянки, яка, перебуваючи на посаді державного кадастрового реєстратора, власне й проводила реєстрацію фіктивних 73 ділянок, як обвинуваченої у вчиненні злочинів, передбачених ч. 2 ст. 364 і ч. 3 ст. 362 ККУ.

Підсумовуючи, дозволю собі поділитися деякими власними висновками й спостереженнями щодо описаної вище ситуації (кейса).

Відновлення порушених прав власника тривало майже 3 роки й було реалізовано зокрема, але не виключно шляхом одержання 9 ухвал слідчих суддів про арешти в межах кримінального провадження, винесених лише за ініціативою потерпілої сторони, 4 адміністративних судових процесів, 3 цивільних судових процесів.

Сміливо можна сказати, що продовжує діяти старе правило про "спасіння утопаючих", а жертва рейдерської атаки повинна розраховувати тільки на власні сили й бути "локомотивом" свого захисту.

Також можна стверджувати, що достатньо ефективною й дієвою виявилась судова система, адже фактично тільки завдяки судовим рішенням удалося заблокувати дії рейдерів і згодом в судовому порядку відновлювати законні права клієнта як власника. Хоча довго й інколи з відвертими "пробуксовуваннями" щодо процесуальних строків тощо, але ж і час непростий.

На жаль, правоохоронна система (поліція, прокуратура) проявила себе, м'яко кажучи, менш ефективно. Слідчі в межах кримінального провадження діяли тільки після надходження чергових клопотань, документів і доказів від нас як адвокатів потерпілої сторони (фактично на 80 % матеріали кримінального провадження сформовано завдяки роботі адвокатів) або процесуальних вказівок від керівництва слідства після чергового особистого прийому й скарг на бездіяльність і пасивність підлеглих, що, зрештою, не дало можливості спустити справу на гальмах.

Красномовним, до прикладу, є той факт, що за майже 4 роки досудового розслідування з таким "фактажем" у справі слідчі так і не допитали одного з підставних власників, а окремі доручення місцеві поліцейські відверто саботували. Не було встановлено й допитано розробників технічної документації, якими на всіх етапах, знову ж таки за "дивним збігом" обставин, виявлялось одне й те саме підприємство та одні й ті самі землевпорядники.

Варто зауважити, що після набрання законної сили основними судовими рішеннями у справі та відновлення прав власності клієнтом указане підприємство було оперативним чином перекинуто на нових власників і директора. Ріелтор, що відкрито займалася продажем вкраденої землі, відбулася легким переляком у вигляді обшуку помешкання.

Так, виділені з основного кримінального провадження матеріали дали можливість зрештою скерувати до суду обвинувальний акт стосовно одного з виконавців у цій схемі – державного кадастрового реєстратора. Позаяк організатори й замовники рейдерського захоплення наразі залишаються, як це часто буває, непокараними. Тому видається, що впровадження інституту детективів поліції, які поєднували б функції і слідчого, і оперативного співробітника, частково б допомогло вирішити проблему з обмеженістю функціоналу й повноважень останніх, ігноруванням доручень колег із регіонів у справах "з широкою географією".

Неефективною виявилась система державної реєстрації всіх ланок. Приватні нотаріуси з доступом до державного реєстру, державні реєстратори й кадастрові державні реєстратори без будь-якої відповідальності за свої дії й надалі можуть в "один клік" позбавити вас вашої власності.

На мою думку, є очевидним, що ця система потребує серйозного доопрацювання й запобіжників. Не менш нагальною проблемою є й налагодження взаємодії діючих електронних реєстрів і доступу до них у тому числі правоохоронних органів. Нині її технічно немає, що дає вікно можливостей для рейдерів. Наприклад, немає зараз і взаємодії НКС із Державним реєстром речових прав на нерухоме майно та Єдиним державним реєстром судових рішень. Кадастровий реєстратор не має доступу до відповідних реєстрів і, як наслідок, може спокійно вчиняти дії в межах НКС щодо арештованого майна чи майна, що перебуває під судовим спором, є об'єктом злочинних посягань у межах кримінальної справи тощо. Реєстратор же державний "не бачить" даних з інших реєстрів, що також дає змогу зловмисникам маніпулювати його діями, поліція не має прямого й оперативного доступу ні до одних, ні до інших.

А ось зовсім неефективною, якщо не ворожою, виявилась профільна система, яка якщо не покликана стояти на захисті інтересів власника, то хоча б сприяти в реалізації його прав у кризовий момент, – система Держгеокадастру. Система, в якій можлива реєстрація поділу земельних ділянок без відповідної проектної й технічної документації, необхідних погоджень за місяць по кілька разів. Система, де державний кадастровий реєстратор без заяв власників і без відкриття поземельних книг реєструє поділ десятків гектарів коштовної землі поблизу столиці, точно потребує дієвих механізмів стримувань і противаг, що нині здебільшого відсутні або замикаються на конкретного чиновника чи невідворотно породжують корупційну складову. Уже не кажучи про відсутність дієвих законодавчих механізмів щодо компенсації власнику грошових втрат, втрат часу, втрат від того, що його власність поза його волею вибувала з його володіння, втрат інвестиційної привабливості об'єкта власності через його "токсичність" і фігурування в кримінальних провадженнях, велику кількість судових процесів.

Тож необхідно констатувати, що рейдерство є, але з ним варто й потрібно боротися!