Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Договор аренды сельскохозяйственной земли. Как арендатору сохранить право пользования и не попасть в переплет?
Дмитрий Савчук, старший юрист, Legal House Руслан Редька, адвокат, управляющий партнер, Legal House

Не новость, что большинство сельскохозяйственных земель находятся в аренде агропредприятий и фермерских хозяйств. Казалось, вы долгое время арендуете земельный участок, находитесь в постоянном диалоге с владельцем (пайщиком), своевременно уплачиваете арендную плату за пользование землей. Что же при данных обстоятельствах может произойти?

Как до открытия рынка земли, так и после его старта взаимоотношения между некоторыми землевладельцами и землепользователями ухудшились. Участились случаи, когда владельцы получали от конкурентов нынешних арендаторов более высокую цену за продажу земельных участков или когда владельцам земли начали поступать предложения относительно более высокой арендной платы за пользование землей.

Можем откровенно говорить, что борьба за расширение площадей землевладения (землепользования) существенно оживилась, а поэтому вопрос сохранения права пользования на земельный банк приобретает еще большую актуальность.

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЛИ. НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ?

Самый распространенный титул пользования землями всех форм собственности – это аренда земли.

Что представляет собой аренда земли? Это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и других видов деятельности.

Обязательства по аренде земли возникают у сторон на основании договора, в котором они по взаимному согласию предусмотрели существенные условия договора, а также определили совокупность прав и обязанностей для каждой из них.

Для того чтобы понять, какие сильные и слабые стороны имеет ваш договор аренды земли, рекомендуем обратить внимание на следующие его положения:

– договор заключен в письменной форме (по желанию сторон он может удостоверяться нотариально);

– наличие в договоре всех существенных условий: кадастровый номер, месторасположение и размер земельного участка; дата заключения и срок действия договора аренды; арендная плата с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка ее внесения и пересмотра, а также ответственности за ее неуплату. Если в договоре нет одного или нескольких существенных условий, советуем немедленно прекратить такой договор и заключить с контрагентом новый;

– наличие в договоре специфических или критических условий: договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, смена владельца земельного участка или реорганизация юридического лица – арендатора служит основанием для расторжения (прекращения) договора аренды земли; без согласия арендодателя арендатор не может передать земельный участок в пользование (субаренду) третьим лицам; исчисление арендной платы производится с учетом индексов инфляции и т. п. Если у вас есть такие условия в договорах аренды, советуем оперативно внести изменения в договоры аренды земли и исключить их;

– существует/отсутствует условие о возобновлении договоров аренды земли (автоматическая пролонгация договоров без совершения дополнительных сделок), что предусмотрено ст. 1261 ЗК Украины. Если данного условия нет, рекомендуем внести изменения в существующие договоры аренды и предусмотреть его.

Для понимания полноценной картины преимуществ и рисков договорных отношений по аренде земли советуем всем землепользователям принять следующие меры:

а) провести юридический аудит (due diligence) текущих договоров аренды за счет выявления юридических рисков возможного расторжения;

b) провести бухгалтерский аудит по проверке выполнения условий договоров аренды земли в части полной и своевременной выплаты арендодателям арендной платы;

c) оперативно внести изменения в действующие договоры аренды земли или прекратить существующие договорные отношения и заключить новые договоры с контрагентами.

ПОПУЛЯРНЫЕ ОСНОВАНИЯ ДЛЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЛИ

По общему правилу, расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается (если иное не предусмотрено данным договором). Однако если одна из сторон договора желает досрочно прекратить существующие договорные отношения, а другая сторона не соглашается с этим, тогда такой спор решается в судебном порядке.

Следует отметить, что арендодателю безосновательно расторгнуть договор аренды земельного участка в судебном порядке будет крайне трудно, тем более если условия договора аренды земли выписаны корректно, арендатор добросовестно использует земельный участок, в полном объеме уплачивает рентные платежи за землю, не нарушает требования земельного и экологического законодательства Украины.

При рассмотрении такой категории споров суды оценивают обстоятельства дела, принимают во внимание доказательную базу сторон и учитывают правоприменительную практику Верховного Суда (далее – ВС) и Верховного Суда Украины (далее – ВСУ).

Предлагаем рассмотреть наиболее распространенные основания для расторжения договора аренды земли:

– непользование арендатором земельным участком по назначению (отсутствие обработки земли, ее облесение и ухудшение состояния);

– передача арендатором земельного участка в пользование третьим лицам без уведомления (согласия) владельца (если в договоре не содержится условие о согласии владельца на передачу земельного участка в субаренду (пользование) третьим лицам);

– переход права собственности на земельный участок к новому владельцу (в случае если стороны предусмотрели данное условие в договоре аренды земли);

– систематическая неуплата арендной платы за пользование земельным участком (неуплата арендатором платы два и более раз);

– арендатор осуществляет деятельность, которая существенно ухудшает качественные показатели почвы (при наличии агрохимического паспорта земельного участка либо поля и/или при проведении владельцем земли анализа почвы);

– арендатор использует земельный участок не по целевому назначению (на сельскохозяйственном земельном участке арендатор построил гостиницу, многоквартирный жилой дом и т. д.).

Предлагаемый перечень оснований для расторжения договора аренды земли не является исчерпывающим и, без сомнения, будет пополняться новой судебной практикой ВС.

Рекомендуем арендаторам соблюдать условия существующих договоров аренды земли и добросовестно использовать земельные участки.

АКТУАЛЬНАЯ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ВС ПО ВОПРОСАМ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЛИ

Рассмотрим некоторые актуальные судебные решения ВС по вопросам расторжения договора аренды земли.

a. Длительное неиспользование арендатором земельного участка по назначению – основание для расторжения договора аренды! (постановление ВС/КГС от 10.02.2021 г. по делу № 715/214/17)

Истец (физическое лицо) обратился в суд с требованием о расторжении договоров аренды земельных участков, которые были заключены между ним и арендатором. Согласно условиям заключенных договоров земельные участки были переданы в аренду для выращивания товарной сельскохозяйственной продукции, однако со времени заключения данных договоров аренды земельные участки ответчиком не обрабатывались и не использовались по целевому назначению, а именно: их не пахали, посев сельскохозяйственных культур не производился, не осуществлялись мероприятия по борьбе с сорняками, земельные участки находятся в заброшенном состоянии, засорены и облесены.

Дело неоднократно пересматривалось судами всех инстанций. При повторном рассмотрении дела суд первой инстанции удовлетворил иск по основанию допущенных со стороны ответчика нарушений требований ст. ст. 24, 25, 32 Закона Украины "Об аренде земли", в результате чего им был нарушен режим использования земельных участков. Доказательством неиспользования земельного участка по назначению служил акт обследования земельного участка, составленный должностными лицами Госгеокадастра, в котором были зафиксированы следующие факты: спорные земельные участки несколько лет не обрабатывались и на момент обследования также не обрабатывались; они находились в заброшенном состоянии, засорены и заросли кустарниками; земельные участки не засевались сельскохозяйственными культурами, землепользователем не проводятся мероприятия по борьбе с сорняками и вредителями; земельные участки не используются по целевому назначению согласно заключенному договору, а поэтому нарушаются условия договора аренды земельных участков относительно сохранения объектов аренды, а земельным участкам наносится вред.

Суд апелляционной инстанции не согласился с мотивами суда первой инстанции, отменил решение суда первой инстанции и вынес новое решение об отказе в удовлетворении иска. В основе мотивов отказа в удовлетворении исковых требований апелляционный суд размежевал понятия "неиспользование земельного участка по назначению" и "использование земельного участка не по целевому назначению" и указал на их разную правовую природу, так как использование не по целевому назначению предусматривает действие использования, а за неиспользование (бездействие) не предусматривается лишение права пользования.

Точку в данном деле поставил ВС/КГС, удовлетворив кассационную жалобу истца и отменив постановление апелляционного суда, при этом оставив в силе решение суда первой инстанции. ВС/КГС согласился с мотивами решения суда первой инстанции и применил правовую позицию ВСУ, изложенную в постановлениях от 23.12.2015 г. по делу № 6-2271цс15 и от 20.01.2016 г. по делу № 6-1998цс15.

b. Передача арендатором земельного участка в пользование третьим лицам – основание для расторжения договора аренды земельного участка! (постановление ВС/КГС от 09.06.2021 г. по делу № 177/1960/18)

По обстоятельствам данного судебного дела владелица земельного участка передала в аренду земельный участок СФХ. По истечении сроков аренды земельного участка СФХ продолжало пользоваться земельным участком и уплачивать арендную плату (до 2018 года). В дальнейшем владелица земельного участка решила самостоятельно обрабатывать принадлежащий ей земельный участок и обратилась к бухгалтеру СФХ (арендатору) с просьбой прекратить арендные отношения с СФХ и вернуть земельный участок.

В ответ бухгалтер СФХ сообщил владелице земельного участка о том, что в 2016 году она собственноручно подписала договор аренды земельного участка с другим субъектом хозяйствования – правопреемником СФХ. Однако сельским советом была проведена проверка, по результатам которой составлен акт, в котором зафиксировано, что принадлежащий владелице земельный участок обрабатывается третьими лицами, а не арендатором по договору аренды от 2016 года. На основании акта сельского совета владелица земельного участка узнала, что принадлежащий ей земельный участок используется и обрабатывается другими физическими лицами, которые никакого отношения к новому арендатору не имеют.

Решением суда первой инстанции исковые требования владелицы земельного участка были удовлетворены в полном объеме, а договор аренды земельного участка расторгнут. Суд апелляционной инстанции оставил в силе решение суда первой инстанции и пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку арендатором при передаче земельного участка в пользование третьим лицам (без согласия арендодателя) были нарушены условия договора аренды земли.

ВС/КГС, рассмотрев кассационную жалобу арендатора на решения судов первой и апелляционной инстанций, согласился с мотивами и выводами судов нижестоящей инстанции, отказал в удовлетворении кассационной жалобы арендатора и оставил в силе решения судов без изменений.

c. Систематическая неуплата арендатором арендной платы (два и более раз) – основание для расторжения договора аренды земли! (постановление ВС/КГС от 16.06.2021 г. по делу № 625/306/20)

По обстоятельствам данного дела владелец земельного участка (истец) обратился в суд с иском о расторжении договора аренды земельных участков по основанию систематической неуплаты арендатором (ответчиком) арендной платы за пользование земельными участками на протяжении 2018 – 2019 годов. Истец отметил, что раньше получал арендную плату лично (под расписку) или путем ее зачисления на личный банковский счет. Назначение платежа согласно каждому отдельному документу отвечало конкретному периоду выплаты такой арендной платы.

Это судебное дело интересно тем, что арендатор (ответчик) пытался в рамках рассмотрения дела создать видимость добросовестного исполнения обязательств по уплате арендных платежей по договору аренды земельных участков. Так, 04.11.2019 арендатор осуществил денежный перевод на имя владельца земельного участка (истца) на сумму 16613,70 грн. Однако 16.12.2019 данный перевод был возвращен дирекцией АО "УКРПОШТА" арендатору (ответчику) с назначением платежа "ЗА ПЕРЕКАЗ ЧУЛЬ С. М. ТЕРМ. ЧИН". При этом ответчик указывал на отсутствие у него обязанности по личному уведомлению арендодателя о направлении денежных средств почтовым переводом, ведь соответствующее требование не предусмотрено ни договором, ни законом, тем более такое уведомление осуществляется оператором почтовой связи согласно действующему тарифу.

Суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении исковых требований и указал на отсутствие доказательств нарушения ответчиком условий договора аренды земельных участков, в том числе и не воспринял доводов истца о систематической неуплате арендной платы. Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и вынес новое решение об удовлетворении иска. Постановление апелляционного суда мотивировано тем, что ответчиком в 2018 – 2019 годах (два и более раз неуплаты) арендная плата по договору аренды земельных участков не была выплачена истцу, что является существенным нарушением ответчиком условий договора, а следовательно имеются юридические основания для расторжения спорного договора аренды, несмотря на то что задолженность по арендной плате была выплачена в дальнейшем.

Судебная практика по данному вопросу устоявшаяся и далеко не на стороне арендатора (постановление ВСУ от 11.10.2017 г. по делу № 6-1449цс17, постановление БП ВС от 27.11.2018 г. по делу № 912/1385/17, постановление ВС/ОП КГС от 06.03.2019 г. по делу № 183/262/17, постановление ВС/ОП КГС от 23.01.2019 г. по делу № 355/385/17).

В частности, ВС подчеркнул, что при решении судом вопроса относительно расторжения договора аренды земли при обстоятельствах систематического невнесения арендной платы применению также подлежат положения ч. 2 ст. 651 ГК Украины. Так, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда вследствие причиненного этим ущерба другая сторона в значительной мере лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора). Основанием для расторжения договора аренды земли является именно систематическая неуплата арендной платы (два и более раз), предусмотренной договором.

Поэтому ВС/КГС согласился с выводами суда апелляционной инстанции, отказал ответчику в удовлетворении кассационной жалобы, оставил в силе постановление апелляционного суда и расторгнул договор аренды земельных участков.

Переход права собственности к другому лицу – основание для расторжения (прекращения) договора аренды земельного участка (постановление ВС/КГС от 20.02.2019 г. по делу № 583/9/17)

По обстоятельствам данного дела в 2016 году новый владелец земельного участка (истец) унаследовал право собственности на земельные участки, получил соответствующие свидетельства о праве на наследство по закону и зарегистрировал право собственности на земельные участки в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и их обременений. Наследодатель при жизни на основании договора аренды передал земельные участки в аренду частному предприятию (ответчику). Истец (новый владелец земельных участков) обратился к арендатору (ответчику) с требованием о возврате земельных участков в связи с прекращением арендных отношений. По мнению истца, со смертью прошлого владельца земельных участков прекратились все обязательства, возникшие в результате заключения договора аренды земельных участков, так как п. 40 спорного договора аренды земли предусматривалось, что переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу, а также реорганизация юридического лица – арендатора является основанием для изменения его условий или расторжения договора.

Решением суда первой инстанции иск нового владельца земельных участков к арендатору был удовлетворен, спорный договор аренды расторгнут. При пересмотре решения судом апелляционной инстанции отменено решение суда первой инстанции и вынесено новое решение об отказе в удовлетворении иска. В основе мотивации своего решения суд апелляционной инстанции указывал на неоднозначную трактовку судом первой инстанции положений спорного договора аренды, касавшихся возможности расторжения договора аренды в случае перехода права собственности на арендованный земельный участок к новому владельцу и порядка такого расторжения, который должен был происходить с согласия сторон. При этом доказательств уведомления арендатора об изменении владельца земли и о желании расторгнуть договор истцом предоставлено не было.

Точку в этой истории поставил ВС/КГС, который принял правовую позицию суда первой инстанции и указал, что наступление обстоятельств, определенных п. 40 спорного договора аренды земли (переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу), является основанием для расторжения договора аренды земли по требованию нового владельца (наследника). Данный пункт договора аренды по своей сути отвечает положениям ст. 629 ГК Украины и ч. 4 ст. 32 Закона Украины "Об аренде земли", а поэтому спорный договор подлежит расторжению.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2021

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua