Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Громкая правовая позиция Верховного Суда 2021 года
Михаил Луцкий, старший юрист, EQUITY

Верховный Суд разъяснил, когда реализация ипотечного имущества является законной, несмотря на последующую отмену правового основания для самой реализации

В июне 2021 года Верховный Суд конкретизировал свой вывод относительно возможности отчуждения ипотечного имущества в случае, если имели место законные основания (например, судебное решение) для самого отчуждения и при отсутствии регистрационной записи об ипотеке. И даже последующая отмена судебного решения, которым фактически разрешалась реализация, не изменяет факт законности отчуждения недвижимости и невозможности обращения взыскания на него.

Как обычно было раньше?

В последнее время Верховный Суд придерживается позиции, что реализация ипотечного имущества при непогашенной задолженности без согласия ипотекодержателя является противоправной, даже при отсутствии регистрационной записи об ипотечном обременении. Сама ипотека сохраняет действие в отношении имущества, и к новому собственнику недвижимости переходят права ипотекодателя.

Здесь уместно напомнить, что Верховный Суд всегда отмечал, что отмененное судебное решение не порождает каких-либо правовых последствий с момента его вынесения.

Что изменилось?

Для начала следует сказать несколько слов об обстоятельствах дела. Так, в процедуре банкротства было реализовано ипотечное имущество, в частности, для удовлетворения требований самого ипотекодержателя. Однако потом постановление о признании банкротом, которое фактически стало правовым основанием для продажи ипотечного имущества, было отменено, а производство по делу о банкротстве – закрыто.

Несмотря на это, Верховный Суд пришел к выводу, что реализация предмета ипотеки влечет за собой прекращение самой ипотеки, отмену всех регистрационных обременений и, соответственно, законный характер всех последующих отчуждений имущества без согласия ипотекодержателя. При таких обстоятельствах момент получения или факт неполучения кредитором (залогодержателем), ипотекодержателем удовлетворения своих требований не влияет ни на момент завершения процедуры реализации имущества на публичных торгах, ни на момент прекращения ипотеки такого имущества. При случае Верховный Суд применил аналогию закона, подчеркнув, что отмена постановления о признании должника банкротом не является помехой для распределения средств, полученных от реализации предмета залога (ипотеки), в порядке, установленном законодательством по банкротству.

То есть определяющим в данной ситуации стало то, что ипотечное имущество было реализовано в отрезок времени, когда судебное решение, предоставлявшее основания для реализации ипотечного имущества, было действующим. И даже последующая отмена данного судебного решения не изменяет факт прекращения ипотеки и законности перехода права собственности к добросовестному собственнику. Тем более, кредитор не был лишен возможности все равно получить погашение своих требований, но неизвестно, произошло ли это.

Важный характер данного аспекта, очевидно, подтолкнул Большую Палату Верховного Суда в постановлении от 15.06.2021 г. конкретизировать свои выводы относительно действия ипотеки и последствий отмены судебного решения:

– отмененное судебное решение не порождает каких-либо правовых последствий с момента его вынесения, однако его отмена сама по себе (то есть без установления других обстоятельств, которые, в частности, могут подтверждать недобросовестность действий, совершенных на основании такого решения) не является основанием для пересмотра всех юридических фактов, которые возникли, изменились или прекратились на основании соответствующего решения;

– исключение сведений о праве ипотеки из соответствующего государственного реестра на основании судебного решения является не правовым последствием такого решения, а фактическим действием, совершенным на основании такого решения;

– исключение сведений о праве ипотеки из соответствующего государственного реестра, в частности, на основании судебного решения не влияет на действие ипотеки. Отмена того судебного решения, которое имело последствием включение в Государственный реестр ипотек записи о прекращении ипотеки, не возобновляет действие последней, поскольку ипотека сохраняет действие независимо от отсутствия на протяжении определенного времени сведений о ней в соответствующем государственном реестре;

– запись об ипотеке не может быть восстановлена с момента совершения первичной записи, а совершается государственным регистратором повторно при наличии для этого оснований, предусмотренных законом, в частности договора ипотеки, а также судебного решения о признании права ипотекодержателя;

– при отсутствии в реестре сведений о правах других лиц на недвижимое имущество или их обременений лицо, которое добросовестно полагалось на такие, то есть не знало и не должно было знать о наличии таких прав или обременений, приобретает право на такое имущество свободным от незарегистрированных прав других лиц и обременений (п. 38 постановления Большой Палаты Верховного Суда от 23.10.2019 г. по делу № 922/3537/17 по производству № 12-127гс19). При таких условиях право ипотеки прекращается, сведения об ипотеке восстановлению не подлежат, а иск об обращении взыскания на предмет ипотеки не подлежит удовлетворению;

– при разрешении таких споров следует учитывать наличие или отсутствие обстоятельств, которые могут свидетельствовать о недобросовестности приобретателя имущества, приобретенного при отсутствии в государственном реестре сведений об обременении.

Как это влияет на должников и кредиторов?

Во-первых, уточнения Верховного Суда изменяют понимание последствий отмененного судебного решения. Речь идет о том, что некоторые юридические факты, имевшие место в период действия судебного решения, не утрачивают свою законность и остаются неизменными несмотря на последующую отмену такого судебного решения.

В контексте ипотечных правоотношений такой вывод порождает возможность законно реализовать ипотечное имущество при наличии правового основания для этого, например судебного решения. И даже последующая отмена правового основания для реализации предмета ипотеки не изменяет факт законности отчуждения и невозможности обращения взыскания на ипотечное имущество.

Кажется, все логично, ведь кредитор и так имеет право на удовлетворение своих требований в случае реализации ипотечного имущества. Однако Верховный Суд также отметил, что ипотека считается прекращенной независимо от удовлетворения требований ипотекодержателя. Поэтому вполне возможной представляется ситуация, когда кредитор не получит удовлетворения своих требований в случае реализации ипотечного имущества, а ипотека уже будет прекращена. И даже последующая отмена судебного решения, обусловившего его реализацию, уже не изменит факт прекращения ипотеки.

Кроме того, Большая Палата отдельно констатировала, что при отсутствии регистрационной записи об ипотечном обременении лицо может добросовестно приобрести в собственность недвижимость, а ипотека подлежит прекращению. Такая формулировка без контекста может стать хорошим манипулятивным инструментом для недобросовестных должников. Ведь она может быть истолкована и так, что купля-продажа недвижимости при отсутствии какой-либо записи об обременении обеспечивает добросовестное приобретение такого объекта. И даже наличие действующей, но по разным причинам незарегистрированной ипотеки не может ставить под сомнение законность приобретения подобного ипотечного имущества. В таком случае недобросовестные должники получают "зелёный свет" на продажу ипотечного имущества новым "добросовестным" собственникам, которые затем инициируют, скажем, раздел или преобразование предмета ипотеки.

ВЫВОД:

Суды могут не совсем удачно использовать уточненные выводы о добросовестности в спорах о законности отчуждения ипотечного имущества при подобных обстоятельствах. Однако разница заключается в том, что предмет ипотеки был отчужден вследствие вынесения решения о недействительности ипотеки, которое затем было отменено. В таком случае несправедливо констатировать законность прекращения ипотеки и отчуждения имущества, так как это произошло в момент действия судебного решения о прекращении ипотеки. Ведь кредитор даже не имел шансов на удовлетворение своих требований.

Поэтому для баланса интересов кредитора и должника уточненную позицию Большой Палаты важно применять комплексно исключительно в той категории споров, где имела место реализация ипотечного имущества именно с целью удовлетворения требований кредиторов на основании потом отмененного судебного решения.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2021

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua