Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Практика разрешения споров в аграрной отрасли
Богдан Жук, Юрист, ESQUIRES

Главная статья

Компетентное мнение

Актуально

Аграрная отрасль является приоритетным сектором национальной экономики и одной из наиболее инвестиционно привлекательных отраслей.

Однако современное аграрное законодательство малоэффективно, что обусловлено кризисными явлениями в экономике Украины и недостаточной эффективностью законов, которыми регламентируются отношения в отрасли хозяйства.

У аграрной компании при осуществлении хозяйственной деятельности возникает ряд проблем юридического характера, которые могут в дальнейшем привести к негативным последствиям.

Одна из таких проблем – отсутствие единой правовой позиции по поводу разрешения различных видов земельных споров.

Самыми распространенными спорами в аграрной отрасли являются споры о расторжении договоров аренды земли и споры, связанные с возобновлением договоров аренды.

Не удивительно, что львиная доля всех земельных споров приходится на споры касательно договоров аренды, поскольку одной из наиболее распространенных форм использования земельных участков была и остается аренда земли, осуществляемая на основании соответствующего договора.

Расторжение договоров аренды

По сути, отмена моратория на землю снимает ограничения для владельцев земли, предоставляя им право напрямую заключать договоры купли-продажи земли, в том числе и сельскохозяйственного назначения.

Можно с уверенностью утверждать, что отмена земельного моратория приведет к увеличению количества земельных споров о расторжении договоров аренды. Обременение земли арендой значительно сужает круг потенциальных покупателей для владельца. Что вполне обоснованно, ведь агрокомпании (наиболее заинтересованный игрок на рынке земли), планируя инвестирование в приобретение земли, намерены сразу использовать ее для масштабирования своего бизнеса. Наличие арендатора потребует от таких инвесторов пересмотра коммерческого предложения владельцу и изменения стратегии.

При условии получения интересного предложения о выкупе земли от стороннего инвестора и не достигнув согласия со своим арендатором, владелец земли будет иметь двойную мотивацию любой ценой расторгнуть действующий договор аренды. Арендатору нужно быть готовым к любому развитию событий.

Положения статьи 31 Закона Украины "Об аренде земли" предусматривают, что договор аренды земли может быть расторгнут по согласию сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в порядке, установленном законом.

По общему правилу расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или данным договором.

То есть действующим законодательством Украины установлено два пути досрочного расторжения договора: по добровольному согласию сторон и по решению суда.

Также следует отметить, что стороны, руководствуясь принципом свободы договора, имеют право по собственному усмотрению согласовывать основания и порядок прекращения действия заключенного договора.

Верховный Суд, обосновывая свою правовую позицию в постановлении от 04.04.2018 г. по делу № 910/8011/17, подчеркнул, что действующее законодательство не содержит запрета для сторон договора аренды земельного участка предусмотреть случаи расторжения договора в одностороннем порядке.

К такому же мнению пришел и Верховный Суд в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда в постановлении от 16.06.2021 г. по делу № 375/278/20, где растолковал, что свобода договора имеет несколько составляющих, в частности свободу заключения договора, выбора контрагента, вида договора, определения условий договора.

Кстати, что интересно, в этом деле владелец земли просил расторгнуть договор аренды по причине смены директора предприятия-арендатора. Как оказалось, такое условие было прописано в договоре аренды, что довольно неординарно.

Суды предыдущих инстанций, естественно, в иске отказали, дескать, из-за смены директора истец не понес вреда и не лишился того, на что рассчитывал, заключая договор.

Однако Верховный Суд подчеркнул, что такая позиция судов предыдущих инстанций на обоснованность исковых требований не влияет, поскольку арендодатель просил расторгнуть договор не в связи с существенным нарушением договора арендатором, а в связи с наступлением события, которое стороны, по собственному усмотрению, руководствуясь принципом свободы договора, согласовали как основание для расторжения договора.

Что касается расторжения договора по добровольному согласию сторон, то здесь все понятно.

Необходимо заключить дополнительное соглашение к договору аренды, в котором будет предусматриваться расторжение договора с определенной даты и возлагаться на одну из сторон обязанность по осуществлению государственной регистрации прекращения права аренды. В случае расторжения договора до окончания периода, за который уплачивается арендная плата, желательно также прописать порядок и срок выплаты арендной платы за фактический период аренды.

Основания же для расторжения договора аренды земли в судебном порядке предусмотрены статьей 32 Закона Украины "Об аренде земли" – это неисполнение сторонами обязанностей, предусмотренных статьями 24 и 25 Закона Украины "Об аренде земли", и условий договора, в случае случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренному договором использованию земельного участка, а также на основаниях, определенных Земельным кодексом Украины и другими законами Украины.

Безусловно, указанный перечень оснований для расторжения договоров аренды земли не исчерпывающий. К примеру, в постановлении Верховного Суда от 22.01.2020 г. № 468/1498/17-ц решался вопрос досрочного прекращения арендных правоотношений в случае использования земельного участка не по целевому назначению. Суд, установив, что на земельном участке выращивался ячмень вместо сенокоса и выпаса скота, пришел к выводу, что такие действия арендатора являются существенным нарушением условий договора, следовательно основанием для его расторжения.

А в постановлении от 07.10.2020 г. по делу № 484/4708/18 о расторжении договоров аренды земельных участков Верховный Суд согласился с выводами судов предыдущих инстанций о том, что факт систематического нарушения условий уплаты арендной платы, указанных в договоре аренды земельного участка, является основанием для расторжения данного договора. К тому же суд акцентировал внимание, что для расторжения договора на этом основании не имеет значения, будет ли в дальнейшем выплачена задолженность.

В постановлении от 17.06.2020 г. по делу № 615/1499/17 Верховный Суд сделал вывод, что систематическая неуплата арендной платы является основанием для расторжения договора аренды земли. Систематической является неуплата либо нарушение срока или порядка ее выплаты, имевшие место два или более раз.

Обоим участникам арендных правоотношений следует обращать особое внимание на своевременное исполнение финансовых обязательств по договору. Важны при этом не только сам факт выплаты арендной платы, но и возможность доказать этот факт в случае возникновения спора.

Право аренды земли частной собственности не может передаваться третьим лицам

Довольно часто аграрные предприятия, которые намерены продать часть своего земельного банка, используют схему с выделением из своего юридического лица нового предприятия с передачей ему согласованного с инвестором объема арендной земли. Завершается соглашение приобретением инвестором доли в уставном капитале такого вновь созданного юридического лица, которому по разделительному балансу передано право аренды.

В постановлении от 21.10.2020 г. по делу № 291/1509/18 Верховный Суд сделал вывод, что принадлежащее арендатору на основании договора аренды право пользования земельным участком не может быть отчуждено, в том числе передано при выделении на основании разделительного баланса выделяемому лицу.

Верховный Суд подчеркнул, что положениями законодательства в сфере отношений найма (аренды) земли не предусмотрено право юридического лица – арендатора по собственному усмотрению осуществлять распоряжение правом аренды земельного участка, кроме передачи земельного участка в субаренду, а также перехода такого права к правопреемнику юридического лица – арендатору, в случае его наличия и при условии, что происходит прекращение юридического лица, с которым был заключен договор аренды земли. Прекращение хозяйственной деятельности по непосредственному целевому использованию арендованных у истца земельных участков и передача права аренды на них по разделительному балансу другому юридическому лицу без согласия арендодателя свидетельствуют о неисполнении арендатором обязанностей, предусмотренных статьей 25 Закона Украины "Об аренде земли", и условий договора аренды земли, что является основанием для его досрочного расторжения. Суд отклонил доводы о том, что выделение предусматривает переход к вновь созданному юридическому лицу согласно разделительному балансу части имущества, прав и обязанностей юридического лица, из которого было осуществлено выделение, что свидетельствует о реорганизации такого юридического лица без его прекращения, указав, что выделение не является разновидностью прекращения или реорганизации юридического лица, это один из способов создания юридического лица.

Возобновление договоров аренды

До вступления в силу нововведений, касающихся возобновления договора аренды земли, законодательство и судебная практика различают два подхода пролонгации договоров: при реализации преимущественного права арендатора на продление срока аренды и "автоматическое" возобновление договора на основании части 6 статьи 33 Закона Украины "Об аренде земли".

Реализация преимущественного права осуществлялась арендатором путем направления письма-уведомления с проектом дополнительного соглашения.

Арендодатель со своей стороны обязан был рассмотреть отправленное арендатором письмо с проектом дополнительного соглашения и в месячный срок после его рассмотрения отправить арендатору письмо о принятом решении.

Также следует отметить, что, признавая за арендатором преимущественное право на возобновление договора аренды, суды пришли к выводу о необходимости установления определенных юридических фактов: арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору; арендатор до истечения срока договора уведомил арендодателя в установленные сроки о своем намерении воспользоваться преимущественным правом заключения договора на новый срок; к письму-уведомлению арендатор приложил проект дополнительного соглашения; арендодатель в течение месяца не известил арендатора о наличии возражений и своем решении.

Что же касается так называемого автоматического возобновления договоров аренды, то здесь не все так однозначно.

Частью 6 статьи 33 Закона Украины "Об аренде земли" урегулирована пролонгация договора на тот же срок и на тех же условиях, что были предусмотрены договором, при наличии следующего фактического состава: пользование арендатором земельным участком после окончания срока аренды и отсутствие в течение одного месяца возражения арендодателя против такого пользования.

В то же время суды неоднократно обращали внимание, что уведомления арендатором арендодателя о намерении воспользоваться правом на возобновление договора аренды земли по основаниям, предусмотренным частью 6 статьи 33 Закона Украины "Об аренде земли", не требуется.

Суть возобновления договора аренды заключается в том, что арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока аренды, а арендодатель, соответственно, не возражает против возобновления договора, в частности в связи с надлежащим выполнением договора аренды земли.

Вместе с тем в постановлении от 22.09.2020 г. по делу № 313/350/16-ц Большая Палата Верховного Суда отступила от вывода касательно необязательности уведомления арендатором арендодателя о намерении воспользоваться правом на возобновление договора аренды земли с направлением проекта дополнительного соглашения для возникновения основания возобновления договора, предусмотренного частью шестой статьи 33 Закона "Об аренде земли".

Суд отметил, что арендатор, который добросовестно исполнял свои обязанности, имеет преимущественное право перед другими лицами на продление этих правоотношений. Имея такое намерение, он (арендатор) обязан до окончания срока аренды земли (в сроки, определенные частью второй статьи 33 Закона "Об аренде земли") уведомить об этом арендодателя и направить проект дополнительного соглашения.

Цель такого уведомления – предупреждение заключения арендодателем договора аренды с другим лицом в связи с отсутствием у него информации о наличии намерения у действительного арендатора продлить арендные правоотношения.

Возникновению у арендодателя обязанности принять решение о возобновлении договора аренды земли или о наличии возражений по поводу такого возобновления договора с направлением соответствующего письма-уведомления должно предшествовать обращение арендатора с уведомлением о намерении продлить арендные правоотношения на определенных условиях.

Факт нарушения арендодателем месячного срока для направления арендатору письма-уведомления о принятом им решении в ответ на своевременно отправленное арендатором письмо-уведомление с проектом дополнительного соглашения дает арендатору основания рассчитывать на возможность возобновления договора аренды земли.

Реализация преимущественного права арендатора на возобновление договора аренды земли по молчаливому согласию будет иметь место только тогда, когда арендатор отправит арендодателю письмо с проектом дополнительного соглашения за месяц до истечения срока.

Таким образом, Верховный Суд отождествляет понятия возобновления договора аренды земли и реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок.

Такая позиция неоднократно использовалась и в дальнейшем. В частности, Верховный Суд в определении от 14.01.2021 г. по делу № 903/1030/19 отметил, что необходимо разграничить правовой институт пролонгации договора аренды недвижимого имущества и правовой институт продления договора аренды на новый срок в результате преимущественного права добросовестного арендатора, который по своей сути заключается в предоставлении такому арендатору преимущества при наличии предложений других субъектов хозяйствования.

По новым правилам, действующим с 16 июля 2020 года, возобновить договор аренды по молчаливому согласию возможно только в случае наличия такой возможности в договоре аренды земли. В то же время заключать дополнительное соглашение больше не требуется, пролонгация будет происходить автоматически.

При таких обстоятельствах запрещается указывать такое условие в договорах, касающихся аренды земель коммунальной и государственной собственности, кроме случаев, если на таких земельных участках расположены здания или сооружения, находящиеся в собственности пользователя или приобретателя права пользования земельным участком.

Новые положения не будут распространяться на договоры, заключенные до вступления в силу Закона.

При этом в соответствии с положениями Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений" обратиться с таким заявлением сторона может в любое время до окончания договора аренды земли.

ВЫВОД:

Резюмируя изложенное, стоит отметить, что судебная практика характеризуется динамичностью, но не всегда отличается однозначностью.

Это связано с отсутствием четкой формулировки правовых норм, понятности их содержания и упорядоченной судебной практики по применению ее при разрешении соответствующей категории споров.

Государственные реформы существенно увеличивают как количество, так и степень рисков, которые могут возникнуть у субъекта хозяйствования в ходе его деятельности.

Остается надеяться на преимущественное право арендаторов в случае намерения владельцев подмораторных земельных участков продать их. Благодаря недавно принятому Закону Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений" нормы о снятии моратория претерпели изменения, которые будут иметь положительный характер для арендатора. Законом среди прочего предусмотрено ограничение круга одаряемых сельхозземлями близкими и родственниками. Кроме того, без согласия арендатора владелец не сможет передать земельные участки в залог и внести в уставный капитал субъекта хозяйствования. То есть владелец не сможет заключить в обход преимущественного права арендатора договор дарения участка его конкуренту либо передать землю в уставный капитал или использовать механизм залога.

К сожалению, арендатор имеет первоочередное право только в случае продажи и уплаты желаемой продавцом цены и выполнения других условий, предъявленных владельцем земли. На остальные сделки он не имеет права первого голоса.

Подчеркнем, что ст. 33 Закона Украины "Об аренде земли" определен порядок действий арендатора и арендодателя при наличии намерения возобновить договор аренды земли и установлены определенные правовые меры предосторожности для защиты арендатора как более уязвимой стороны в таких правоотношениях от умышленного и безосновательного уклонения арендодателя от продления арендных правоотношений при отсутствии для этого оснований и при наличии добросовестного поведения арендатора.

При этом невозможно предусмотреть все, но хотя бы для минимизации рисков необходимо знать актуальную судебную практику.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2021

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua