Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Что поможет убрать в Украине аферы на рынке первичной недвижимости
Андрей Федчишин, адвокат, управляющий партнер, ONSTAN LAW FIRM

Рынок первичной жилой недвижимости в Украине для инвесторов скорее напоминает лотерею или игру в казино, чем прогнозируемые правовые отношения. Вкладывая средства в строительство, будущие покупатели недвижимости не имеют надлежащих гарантий, что они получат жилье в оговоренные сроки. Часто вопрос даже лучше задавать, а получат ли инвесторы жилье когда-нибудь вообще.

Одним из первых громких скандалов на рынке первичной недвижимости в Украине еще в 2006 году стал случай с застройщиком "Элита-центр". Проблемы более 1500 инвесторов пытается до сих пор решить столичная власть1.

1 https://www.radiosvoboda.org/a/news-elita-tsentr-kvartyry-vkladnyky/31094134.html

Таких объектов по всей стране немало. На сегодняшний день недостроенные или неподключенные к коммуникациям жилые дома – печальная реальность рынка недвижимости Украины. По данным Deutsche Welle, проблемных объектов в Украине около 200, большинство из них – в Киеве на окраинах2.

2 https://p.dw.com/p/3tgVd

Исторически соглашения купли-продажи первичной недвижимости совершались на основании Закона Украины "Об инвестиционной деятельности", принятого еще в 1991 году. Соглашения заключались в виде инвестиционных договоров, а застройщики привлекали средства инвесторов как долевое участие в строительстве, после чего квартиры в многоэтажных домах передавались пайщикам.

Такие соглашения могли быть в простой письменной форме или даже удостоверяться нотариусами, однако они никоим образом не могли обезопасить покупателей жилья от недостроев или злоупотреблений со стороны застройщиков.

Условные реестры потенциальных собственников велись самими застройщиками, поэтому будущие квартиры могли быть проданы по несколько раз. В данном смысле не было никакого контроля за оборотом объектов.

Позже, в 2005 году, в этот Закон были внесены изменения и запрещено привлечение средств застройщиками на строительство жилья напрямую. Часть 3 статьи 4 Закона предусматривала возможность привлечения средств от инвесторов исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий.

Был принят новый Закон Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью". На рынке строительства начали привлекаться средства путем выпуска ценных бумаг, создавались фонды финансирования строительства, институты совместного инвестирования и т. д. Между застройщиками и инвесторами появились формализованные посредники.

Однако такая ситуация не решила проблемных вопросов и рисков для будущих собственников новостроек. По крайней мере об этом свидетельствует количество проблемных долгостроев во всей стране. Единственное, что изменилось, – строить стало сложнее и дороже.

С тех пор на рынке первичной недвижимости появились и новые схемы, по которым привлекаются средства инвесторов на строительство. Заключаются, например, предварительные договоры купли-продажи недвижимости, которые предусматривают передачу в собственность жилья в будущем. Средства также привлекаются под видом купли-продажи деривативов, имущественных прав, в виде целевых взносов жилищно-строительных кооперативов и пр.

В общем можно сказать, что во многих случаях это та же история с привлечением средств, существовавшая до 2005 года, только в несколько видоизмененном виде. Такие схемы привлечения средств можно назвать скорее гибридными решениями и самым слабым звеном. К сожалению, здесь все равно остается инвестор.

Другой проблемой многих новостроек является то, что они ведутся без надлежащей разрешительной документации, земельные участки не всегда имеют надлежащее правовое оформление, соответствующее целевое назначение, категория сложности объектов строительства не соответствует фактическим планам застройщиков, имеются проблемы и с техническими условиями на подключение коммуникаций со снабженческими организациями.

Для того чтобы разобраться во всех правовых тонкостях строительных объектов и выявления рисков с точки зрения разрешительной документаций, нужно провести не один день специалистам по данным вопросам за изучением документов. Часто застройщики не имеют всех документов и планируют решать проблемные вопросы в ходе строительства или путем давления возмущенных инвесторов на органы местной власти после его завершения.

Нередки случаи, когда у застройщиков еще и имеются значительные долги из-за финансовых махинаций и минимизации налогов перед налоговыми органами. Их активы, а следовательно и строительные объекты, "замораживаются".

Даже при отсутствии проблем с разрешениями гарантии в части получения жилья не абсолютны. Опять же возникают вопросы, какие гарантии есть у потенциальных инвесторов и как им защитить свои права.

В данном аспекте нужно откровенно сказать, что на самом деле едва ли не единственное, на что инвесторы могут действительно рассчитывать, – репутация застройщика и его история успеха.

Такое положение дел нельзя назвать приемлемым. Есть примеры цивилизованного решения вопросов строительства жилья в других странах, которые также проходили через подобные вызовы.

Например, в Польше рынок первичной (девелоперской) недвижимости развивался по схожему сценарию до 2012 года. Ситуация изменилась с принятием Закона "О защите прав покупателя квартиры или односемейного дома"3 – так называемого девелоперского закона.

3 http://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20112321377/U/D20111377Lj.pdf

До этого времени в Польше нередко встречались случаи банкротств застройщиков, которые сопровождались потерей вложенных средств инвесторами, а объекты, которые строились, по предварительным схемам часто называли "дырой в земле".

Новым девелоперским законом был внесен ряд изменений, главным образом, в части обеспечения средств, принадлежащих клиентам. Предполагалось, что платежи инвесторов в обязательном порядке перечисляются на специальный депозитный счет жилья, откуда застройщик получает их только после проверки банком хода строительства.

Содержание договора застройки обязательно должно быть удостоверено нотариально и содержать множество элементов, которые точно определяют, что, как и когда застройщик будет строить. Собственно, этим законом установлена и типовая форма такого договора.

Застройщик, в свою очередь, обеспечивает покупателей информационным проспектом, с помощью которого они имеют доступ к исчерпывающей информации об инвестиции, на основании которой они могут принять решение о заключении договора.

В случае банкротства застройщика его обязанности по достройке выполнит другая организация, поскольку средства застройщики не получают сразу, а лишь за определенные строительные этапы. Фактически исчезновение застройщика не означает исчезновения средств.

Такого рода банковские счета являются финансовыми инструментами, которые банки предлагают как свою услугу, и одновременно инструментами для минимизации рисков по соглашениям, когда переход права собственности на товар или услугу и оплата осуществляются в разное время.

Наподобие этого можно назвать такой несколько новый для Украины вид банковского продукта, как счет условного хранения (эскроу). Использование этого финансово-юридического инструмента было урегулировано на законодательном уровне только в 2017 году.

По своей сути использование эскроу-счета – это использование третьей стороны, способной удерживать активы от имени двух сторон, находящихся в процессе завершения операции. Активом могут выступать деньги, средства, акции и т. п.

Банк, как посредник, на основании соглашения между одной и другой стороной является гарантом выполнения обязательств сторонами. Покупатель жилья в новостройке, инвестируя средства, заключает соглашение не только с застройщиком, но и с банком. Банк в данном случае берет на себя обязательства осуществлять оплаты застройщику только после завершения определенных этапов строительства.

При таких условиях застройщик не может бесконтрольно привлекать средства на десятки объектов и строить их в порядке очередности, нарушая сроки, а получает право на финансирование только при выполнении своих обязательств на каждом этапе, что значительно повышает уровень защиты прав инвестора. Также нарушение законодательства в сфере строительства жилья в Польше является преступлением, за которое предусмотрена уголовная ответственность в определенных случаях.

Украине также целесообразно было бы ввести реальные гарантии инвесторам, чтобы сделать рынок цивилизованным, поскольку, как показывает опыт наших соседей, со вступлением в силу положений девелоперского закона это привело к значительному уменьшению риска, связанного с приобретением недвижимости у застройщика.

Стоит отметить, что на законодательном уровне сегодня делаются попытки урегулирования проблемных вопросов в сфере жилищного строительства. В частности, это проект Закона Украины "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем".

Проектом Закона предлагается установить условия, при которых объекты незавершенного строительства могут быть объектами гражданских прав, а также определить основные требования к раскрытию информации об объекте незавершенного строительства (многоквартирный дом), ввести механизм государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости и т. п.

Также делаются попытки урегулирования вопроса с проблемными недостроями, которые действительно ждут многие обманутые инвесторы.

Хотя и предпринимаются попытки урегулирования вопроса строительства жилья, однако все же рынок первичной недвижимости нуждается в реальных гарантиях для инвесторов. Законодательство Украины таких гарантий, к сожалению, не предусматривает.

В результате недобросовестных действий застройщиков инвесторы остаются один на один со своими потерями. Многие инвесторы уже пострадали, а появление новых проблемных объектов – вопрос времени.

Использование же эскроу-счетов или других подобных инструментов могло бы обезопасить покупателей от афер и создать прозрачный механизм их отношений с застройщиками. Выиграли бы от этого все участники рынка, а государству и органам местной власти не пришлось бы решать проблему недостроев и возмущенных вкладчиков.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2021

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua