Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Финансирование строительства недвижимости: НДС-аспекты
Ярослава Лаган, юрист, ADER HABER

В многоуровневых схемах финансирования строительства жилья (например, с привлечением подрядчика и с дальнейшей реализацией покупателю с использованием институтов совместного инвестирования) обложение операций по поставке жилья налогом на добавленную стоимость является актуальным вопросом для застройщиков.

Это объясняется тем, что согласно Налоговому кодексу Украины (далее – НКУ) объектом обложения НДС является только операция по первой поставке жилья (пп. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 НКУ). Дальнейшие операции по поставке жилья, соответственно, от обложения НДС освобождаются.

Между тем, какую же именно операцию следует понимать под первой поставкой жилья? Позиции контролирующих органов и судебная практика по данному вопросу неоднозначны.

Позиция контролирующих органов

Согласно пп. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 НКУ первая поставка жилья (объекта жилищного фонда) означает:

а) первую передачу готового вновь построенного жилья (объекта жилищного фонда) в собственность покупателя или поставку услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) по сооружению такого жилья за счет заказчика;

б) первую продажу реконструированного или капитально отремонтированного жилья (объекта жилищного фонда) покупателю, который является лицом другим, нежели собственник такого объекта на момент вывода его из эксплуатации (использования) в связи с такой реконструкцией или капитальным ремонтом, либо поставку услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) на такую реконструкцию или капитальный ремонт за счет заказчика.

Государственная налоговая служба в индивидуальных налоговых консультациях и разъяснениях (см., например, ИНК от 12.10.2018 г. № 4424/6/99-99-15-03-02-15/ІПК) последовательно поддерживает позицию, согласно которой для определения операции по первой поставке жилья имеет значение факт привлечения заказчиком к выполнению строительных работ подрядчика.

Так, в случае если застройщик самостоятельно осуществляет строительство жилья (без привлечения подрядчика), то для целей обложения НДС операцией по первой поставке жилья считается операция по реализации застройщиком имущественных прав на недвижимое имущество.

Если же застройщик осуществляет строительство с привлечением подрядной организации, то операция такой подрядной организации по поставке услуг по сооружению жилья считается первой поставкой жилья и облагается НДС по общей ставке. Соответственно, операции по дальнейшей продаже застройщиком жилья покупателям от обложения НДС освобождаются.

А какова позиция судов?

Верховный Суд в постановлении от 10.12.2019 г. по делу № 817/223/15 указывает: "операцией по первой поставке жилья будут считаться операции по:

(i) передаче права собственности (оформление правоустанавливающих документов) на готовое вновь построенное жилье (объект жилищного фонда) первому собственнику такого жилья, независимо от источников финансирования строительства: либо за счет собственных средств предприятия-заказчика, либо за счет участников фонда финансирования строительства, либо за средства держателей облигаций;

(ii) передаче права собственности (оформление правоустанавливающих документов) на реконструированное или капитально отремонтированное жилье (объект жилищного фонда) лицу другому, нежели собственник такого объекта на момент ввода такого жилья в эксплуатацию (использование);

(iii) поставке услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) по сооружению нового жилья или реконструкции либо капитальному ремонту жилья за счет заказчика".

В деле, решение по которому рассматривается, имело место строительство жилья заказчиком с привлечением генерального подрядчика за счет средств, полученных от инвестора.

Проанализировав ситуацию, Верховный Суд пришел к выводу, что операцией по первой поставке жилья в таком случае следует считать саму передачу квартир заказчиком строительства инвестору строительства, а не поставку услуг по строительству жилья заказчику генподрядчиком.

Возможно, при принятии анализируемого решения Верховный Суд руководствовался тем, что сооружение нового жилья в таком случае фактически осуществлялось за счет средств инвестора, а не заказчика, а потому операция по поставке услуг по сооружению жилья не может рассматриваться как операция по первой поставке жилья согласно нормам НКУ.

Однако в постановлениях от 23.04.2021 г. по делу № 120/1990/19-а, от 27.02.2018 г. по делу № 826/1513/17 Верховный Суд, кроме прочего, отметил, что "в случае, когда после завершения строительства правоустанавливающие документы на вновь построенное жилье оформляются на заказчика, а позднее согласно договорам купли-продажи квартир с физическими лицами переоформляются на таких физических лиц, операцией по первой поставке жилья будет считаться операция по оформлению правоустанавливающих документов на заказчика".

В таком случае дальнейшее переоформление права собственности на физических лиц в понимании норм НКУ не будет считаться операцией по первой поставке жилья, а потому данная операция считается освобожденной от обложения налогом на добавленную стоимость в соответствии с НКУ.

В некоторых случаях в судебной практике высказывалась позиция, согласно которой операция по поставке услуг по сооружению жилья (объекта жилищного фонда) для строительной организации (предоставителя услуг – подрядчика) считается первой поставкой жилья. Такие операции являются объектом обложения НДС по ставке 20 % независимо от того, чьи материалы были использованы при строительстве такого жилья – заказчика или подрядчика (постановление Верховного Суда от 07.04.2021 г. по делу № 460/3206/18).

Таким образом, анализ практики контролирующих органов и судебной практики по определению операции по первой поставке жилья позволяет утверждать, что однозначная правоприменительная практика по данному вопросу все еще не сформировалась.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2021

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua