Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Земельные торги: курс на диджитализацию
Виктор Кобылянский, председатель комитета по земельному праву Ассоциации адвокатов Украины

Привезли машину,
чтоб свободные места в гостиницах считала.
И сидит американский компьютер,
и дико греет плохо приспособленное помещение,
весь в огнях, и не сообразит,
кто ж ему свободные места по доброй воле сообщит.
Это ж все конфеты, все букеты,
всю власть взять и дурной машине отдать.
Так что он давно уже из пальца берет
и на потолок отправляет. Машина сама
уже смекнула, что никому не нужна,
но щелкает, гремит, делает вид дикой озабоченности,
как все, которые никому не нужны
М. Жванецкий

Цифровизация – одно из бесспорных достижений Украины за последние годы. Достижений, в которых мы опережаем даже развитые страны Западной Европы. По этому поводу можно вспомнить электронные государственные реестры, разнообразные кабинеты электронных сервисов, публичную кадастровую карту, электронный суд, внедрение ЭЦП/КЭП и пр. Конечно, во многих направлениях работы еще непочатый край. В других сделано многое, но далеко не все. Одним из таких направлений является вопрос земельных торгов.

Напомним, согласно ч. 1 ст. 134 Земельного кодекса Украины (далее – ЗКУ): "Земельные участки государственной или коммунальной собственности либо права на них (аренда, суперфиций, эмфитевзис), в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества государственной или коммунальной собственности, подлежат продаже отдельными лотами на конкурентных началах (земельных торгах), кроме случаев, установленных частью второй настоящей статьи". Продажа на торгах земельных участков частной собственности также возможна – по желанию продавца.

Когда-то земельные торги можно было проводить в форме как конкурса, так и аукциона. Но чрезвычайно распространенная коррупционная практика прописывания условий конкурса в интересах конкретных лиц привела к тому, что на данный момент земельные торги проводятся исключительно в форме аукциона.

Сами требования к подготовке и проведению таких торгов определены ст. ст. 135 – 139 ЗКУ. При этом описаны они довольно подробно (например, ст. 137 состоит из 31 части!). Но, несмотря на это, претензий к "живым" торгам хватало. Где-то до сих пор сохраняется манипулятивная практика "отсеивания" нежелательных участников торгов (читай конкурентов), ограничения доступа к информации о торгах (как правило, путем нарушения сроков обнародования информации об их проведении) и другие способы влияния на будущие результаты аукциона.

Следовательно, "c целью предупреждения коррупции и недопущения злоупотреблений в сфере земельных отношений, связанных с передачей земель в пользование на конкурентных началах" 21 июня 2017 года Правительством было издано постановление № 688 "Некоторые вопросы реализации пилотного проекта по введению электронных земельных торгов и обеспечению хранения и защиты данных при их проведении", которым утвержден Порядок реализации пилотного проекта по проведению электронных земельных торгов.

Итак, Порядок применяется, электронные торги ведутся, и, казалось бы, все хорошо. Но есть одно но – само постановление является незаконным! Кабинет Министров Украины просто не имел полномочий на принятие данного акта1.

1 Кстати, это проблема всех украинских правительств времен независимости. Каждое из них когда-то да принимало нормативно-правовые акты с превышением полномочий.

А принятый акт прямо противоречит порядку проведения торгов, установленному ЗКУ. Вот самое незначительное, но показательное несоответствие: как при электронных торгах возможно выполнить требование ч. 9 ст. 137 ЗКУ, согласно которой "исполнитель выдает участнику табличку с номером"?

Именно поэтому возникла необходимость урегулировать вопрос электронных торгов законом. Данная идея нашла свое воплощение в законопроекте № 2195 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно продажи земельных участков и приобретения права пользования ими через электронные аукционы" (далее – Законопроект).

Законопроектом предусмотрены изменения в ЗКУ и Закон Украины "Об аренде земли", которыми предлагается ввести продажу земельных участков государственной и коммунальной собственности, приобретение прав пользования ими исключительно через электронные аукционы в электронной торговой системе. Что это означает?

Земельные торги будут проходить в единой электронной торговой системе; электронной торговой системе, находящейся в государственной собственности, в форме электронного аукциона в режиме реального времени в сети Интернет. Абсолютно логично, что упомянутой торговой системой будет площадка уже хорошо известного государственного предприятия "Сетам". Хотя нельзя исключат и попыток создания новой площадки для электронных торгов.

Торги будут проводиться по решению их организатора, то есть собственника земельного участка (для частных земель), соответствующего сельского, поселкового или городского совета (для земель коммунальной собственности), соответствующего органа исполнительной власти (для земель государственной собственности) или государственного либо частного исполнителя (для земельных участков, которые будут продаваться по процедуре исполнительного производства).

По результатам аукциона с победителем земельных торгов (которым станет тот, кто предложит самое высокое ценовое предложение за земельный участок, который продается, или самую высокую цену за приобретение прав эмфитевзиса, суперфиция, или самый большой размер арендной платы, зафиксированные в ходе проведения земельных торгов) будет заключаться договор купли-продажи, аренды, суперфиция, эмфитевзиса земельного участка.

Торги будут проводиться согласно договору между организатором и оператором электронной площадки.

Некоторые особенности электронных торгов по Законопроекту

Для отчуждения арендуемых земельных участков государственной или коммунальной собственности потребуется согласие арендатора. Здесь следует напомнить, что арендатор пользуется преимущественным правом на приобретение земельного участка в случае его продажи арендодателем. Поэтому предусмотрена обязанность организатора торгов письменно (с нотариальным засвидетельствованием подписи) уведомить об их проведении субъекта преимущественного права не позднее 30 календарных дней до дня проведения торгов. Такой субъект будет иметь преимущественное право на приобретение земельного участка при условии, что он соглашается на уплату равного ценового предложения, являющегося самым большим из предложенных участниками аукциона.

Подписание протокола о результатах земельных торгов и договора, заключенного по их результатам (кроме договора купли-продажи земельного участка, которому требуется нотариальное засвидетельствование), будут проводиться с помощью квалифицированной электронной подписи.

Расходы (затраты), понесенные на подготовку лота для продажи на земельных торгах, возмещаются победителем земельных торгов.

Земельные торги проводятся согласно договору между организатором земельных торгов и оператором электронной площадки.

Регистрационный взнос по лоту будет составлять 0,1 минимальной заработной платы, гарантийный – 30 % от стартовой цены продажи земельного участка или прав эмфитевзиса, суперфиция или стартового размера годовой арендной платы, но не более 2500 прожиточных минимумов для трудоспособных лиц.

Площадь земельного участка сельскохозяйственного назначения государственной или коммунальной собственности, права аренды, эмфитевзиса которого выставлены на земельные торги, не может превышать 20 гектаров.

Земельные участки, включенные в перечень земельных участков государственной или коммунальной собственности либо прав на них, выставленные на земельные торги, нельзя отчуждать, передавать в залог, предоставлять в пользование до завершения торгов. Это "узаконивает" уже известный способ "борьбы" с бесплатной приватизацией земель, когда основанием для отказа в предоставлении земельного участка называется намерение выставить его на торги.

Для проведения торгов их организатору необходимо через личный кабинет опубликовать в электронной торговой системе объявление о проведении земельных торгов, к которому приобщить документы и материалы на лот.

Земельные торги проводятся не ранее 30 дней и не позднее 45 дней со дня обнародования объявления о проведении земельных торгов.

Победитель торгов, отказавшийся от подписания протокола о результатах земельных торгов или договора по результатам проведения земельных торгов, лишается права на участие в дальнейших торгах по продаже того же лота.

Цена продажи земельного участка, плата за пользование земельным участком, право пользования которым было приобретено на земельных торгах, а также сумма расходов на подготовку лота к продаже оплачиваются победителем земельных торгов в порядке и сроки, определенные Кабинетом Министров Украины. По этому поводу обратим внимание на п. 11 типового договора аренды земли, утвержденного постановлением КМУ от 03.03.2004 г. № 220 (в редакции постановления КМУ от 22.11.2017 г. № 890), которым предусмотрено, что арендная плата за земельные участки государственной и/или коммунальной собственности, приобретенные в аренду по результатам земельных торгов, за первый год вносится не позднее трех банковских дней со дня заключения договора аренды2.

2 Это еще один пример превышения Правительством своих полномочий, ведь упомянутая норма противоречит положениям Налогового кодекса Украины.

Проблемные вопросы Законопроекта

Согласно п. 1 Заключительных и переходных положений Законопроекта, подготовленного ко второму чтению, "настоящий Закон вступает в силу через пять дней со дня вступления в силу Закона Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения...", то есть с 6 июля этого года. И, если Парламентом данный срок не будет изменен, то возникнет довольно серьезная проблема. Ведь Правительству поручено "в течение трех месяцев со дня опубликования настоящего Закона:

– разработать и привести в соответствие с настоящим Законом свои нормативно-правовые акты;

– обеспечить приведение министерствами, другими центральными органами исполнительной власти их нормативно-правовых актов в соответствие с настоящим Законом;

– обеспечить принятие нормативно-правовых актов, необходимых для реализации положений настоящего Закона".

Успеет ли Кабинет Министров это сделать? И если вам вдруг показалось, что это поручение Правительству – лишь традиционная формальность, обратите внимание, что Законопроект содержит множество норм, предусматривающих регулирование подзаконными актами.

В частности, Правительству необходимо:

– утвердить порядок функционирования и администрирования электронной торговой системы;

– установить технические требования к реализации преимущественного права покупки земельного участка в собственность в случае продажи его путем электронного аукциона;

– установить порядок возмещения расходов (затрат), понесенных на подготовку лота для продажи на земельных торгах;

– установить размер, порядок уплаты и возврата вознаграждения, которое уплачивается победителем земельных торгов оператору электронной площадки;

– установить срок возврата оператором электронной площадки уплаченных сумм гарантийных взносов всем участникам земельных торгов, не признанным победителями;

– установить технические требования к подготовке к проведению и проведению земельных торгов, установлению и обнародованию их результатов, определению размера, порядка уплаты, возвращения регистрационных, гарантийных взносов участников и вознаграждения, уплачиваемого победителем аукциона оператору электронной площадки;

– установить форму электронного документа (документации по каждому лоту);

– установить перечень документов, представляемых лицом, желающим принять участие в торгах по земельному участку сельскохозяйственного назначения;

– установить порядок регистрации участников для участия в земельных торгах;

– установить порядок наложения квалифицированных электронных подписей на протокол о результатах земельных торгов и договор по результатам проведения земельных торгов;

– установить срок перечисления суммы гарантийного взноса на соответствующие бюджетные счета;

– определить порядок и срок уплаты победителем торгов цены продажи земельного участка, платы за пользование земельным участком, право пользования которым было приобретено на земельных торгах, а также суммы расходов на подготовку лота к продаже;

– определить технические требования проведения повторных торгов.

Очевидно, что без урегулирования данных вопросов проведение электронных торгов будет невозможным.

Стоит обратить внимание и на определенное несоответствие Законопроекта самой идее диджитализации. Так, для участия в торгах среди прочего необходимо подать извлечение из ЕГР. Не проще ли было бы автоматизировать получение информации из ЕГР оператором торгов?

Еще одно нововведение Законопроекта – исключение исполнителя торгов. Так, при проведении аукционов в электронной форме исполнитель стает лишней прокладкой между организатором и оператором торгов. Но стоит вспомнить роль исполнителя торгов сегодня. Кроме тех функций, которые прямо прописаны в ст. ст. 135, 137 ЗКУ, исполнитель играет важную практическую роль в случаях, когда организатором аукциона выступает сельский или поселковый совет, которые традиционно ограничены в своих финансовых возможностях. Именно исполнитель берет на себя расходы по подготовке лотов к продаже (читай по оплате услуг по разработке документации по землеустройству). При его отсутствии местным советам придется заранее позаботиться и об отдельной строке в местном бюджете на соответствующие расходы, и о наличии самих средств на соответствующем счете.

Кстати, о подготовке лотов. Существенным условием договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (для земель государственной и коммунальной собственности) являются данные агрохимического паспорта земельного участка. Соответственно, такой паспорт должен быть разработан до проведения торгов. Однако в перечне документов на лоты Законопроект его не упоминает.

Вспомним и о сугубо технической проблеме – для участия в торгах необходим доступ к Интернету. Не секрет, что в некоторых населенных пунктах в сельской местности доступность Интернета до сих пор является проблемой. Впрочем, будем надеяться, что данная проблема решится, в частности и благодаря тому толчку, который получила ІТ-отрасль вследствие пандемии COVID-19.

Что касается опасений манипуляций на электронных земельных торгах, то времена, описанные классиком (см. эпиграф), уже прошли. И хотя рецидивы коррупционной болезни (вспомним примеры искусственного ограничения доступа участников к торгам) все еще возможны, их количество вряд ли сделает погоду на рынке земли.

ВЫВОД:

А в завершение отметим, что, несмотря на практическое отсутствие концептуальных замечаний к Законопроекту, его принятие может быть непростым. Ко второму чтению народные депутаты подали более семи сотен предложений и правок, из которых было учтено (полностью, частично или редакционно) лишь 160. Правда, кое-кто из народных избранников попробовал воспользоваться Законопроектом, чтобы "впихнуть" в него сомнительные нормы, не имеющие отношения к земельным торгам вообще. А если такие правки будут отброшены, то завершения работы над Законопроектом будем ждать недолго.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2021

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua