Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Вспомнить старое и использовать новое: как бизнес будет оптимизировать расходы на аренду по новому Закону № 1117-IX в 2021 году?
Максим Костенко, младший юрист, АО "Вдовичен и партнеры"

С 1 января 2021 года начал действовать Закон Украины "О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и другие законы Украины относительно обеспечения сбора данных и информации, необходимых для декларирования отдельных объектов налогообложения" от 17.12.2020 года № 1117-IX, которым были внесены изменения в пп. 291.5.3 п. 291.5 ст. 291 Налогового кодекса Украины (далее – НКУ).

Тем самым существенным образом были расширены экономические возможности бизнеса, поскольку изменены предельные площади недвижимости, которые могут предоставляться в аренду физическими лицами – предпринимателями (далее – ФЛП).

Данные изменения касаются исключительно ФЛП, которые применяют упрощенную систему налогообложения, учета и отчетности и находятся на ІІ и ІІІ группах единого налога. Плательщики налога I группы сюда не относятся, так как согласно пп. 1 п. 291.4 НКУ они вправе осуществлять только розничную продажу товаров с торговых мест на рынках и/или предоставлять бытовые услуги населению. А вот "аренда" сквозь призму налогового законодательства – это услуга (пп. 14.1.203 НКУ), и она не предусмотрена для І группы плательщиков единого налога.

Таким образом, теперь ФЛП – плательщики единого налога ІІ – ІІІ групп могут предоставлять в аренду жилые помещения и/или их части, общая площадь которых не превышает 400 кв. м (ранее было 100), а также нежилые помещения (сооружения, здания) и/или их части, общая площадь которых теперь может достигать 900 кв. м (ранее было 300). Что же касается земельных участков, которые могут предоставляться в аренду такими ФЛП, то предельная их площадь осталась неизменной – не более 0,2 гектара.

Следовательно, Закон предусматривает фактическое уменьшение налоговой нагрузки для граждан, которые официально предоставляют в аренду недвижимость или намереваются это сделать, и хотя это прямо и не прописано в изменениях, но становится очевидным, когда мы сравниваем, например, налогообложение арендного дохода гражданина без статуса ФЛП и гражданина с таким статусом.

Рядовой гражданин, который не зарегистрирован в качестве ФЛП – плательщика единого налога, обязан уплачивать из полученного дохода от аренды недвижимости 18 % налога на доходы физических лиц и 1,5 % военного сбора, что в общем дает 19,5 % от суммы арендной платы.

С другой стороны, ФЛП – плательщики единого налога могут уплачивать налоги в намного меньшем размере.

Для ІІ группы плательщиков единого налога ставка составляет 20 % минимальной заработной платы в месяц. С 01.01.2021 единый налог для ФЛП ІІ группы составляет 1200 грн. Не забываем при этом об ограничении для плательщиков единого налога ІІ группы: предельный объем дохода за 2021 год не должен превышать 5004000 грн в календарный год, услуги аренды могут предоставляться исключительно населению и плательщикам единого налога. Стоит также отметить, что плательщиками единого налога ІІ группы не могут быть предприниматели-риелторы, то есть те, кто осуществляет посреднические услуги по аренде недвижимого имущества (группа 70.31 КВЭД-2005). Согласно действующему на сегодня КВЭД-2010 указанное ограничение распространяется на субъектов хозяйствования, осуществляющих деятельность согласно коду 68.31 "Агентства недвижимости". Обычных арендодателей это ограничение не касается.

Для ІІІ группы плательщиков единого налога ставка составляет 5 % полученного дохода в виде арендной платы (в случае если ФЛП не зарегистрирован плательщиком НДС) или 3 % полученного дохода (+ уплата НДС). И опять-таки законом также установлены ограничения в части полученного дохода для ФЛП – плательщика единого налога ІІІ группы: не более 7002000 грн в календарный год

При этом не забываем, что ФЛП – плательщики единого налога в 2021 году обязаны уплачивать единый социальный взнос в размере 1320 грн в месяц.

Таким образом, вследствие внесенных изменений гражданин – собственник недвижимого имущества может принять решение и выбрать, с учетом установленных ограничений, наиболее выгодную систему налогообложения: либо зарегистрироваться в качестве ФЛП – плательщика единого налога, либо, будучи зарегистрированным ФЛП, перейти с общей системы налогообложения на упрощенную с уплатой единого налога или изменить группу единого налога.

Бесспорно, уменьшение налогового бремени является всегда благоприятным фактором в работе бизнеса, однако во всем есть свои нюансы, которые необходимо учитывать в целях минимизации не только налоговых, но и хозяйственных рисков, которые зависят от того, о чем договорились арендодатель и арендатор в договоре аренды.

В частности, как показывает практика, при оформлении арендных отношений, в том числе с ФЛП, недостатками, влияющими на "качество" заключенного договора аренды, являются:

– отсутствие четко прописанных прав и обязанностей сторон договора аренды;

– нерешение возможных спорных вопросов в случае прекращения договорных отношений аренды по инициативе одной из сторон. Например, если арендатор оставил свое имущество в арендованном помещении после прекращения договорных отношений;

– отсутствие положений об ответственности арендатора за изменение объекта аренды, соблюдение пожарной безопасности, санитарно-эпидемических правил и т. п.;

– несогласование порядка проведения ремонтов арендованных помещений, возмещения коммунальных услуг арендатором и т. п.

Таких недостатков договора аренды возможно избежать, если не просто "гуглить" договор аренды, а отнестись ответственно к его заключению после получения необходимых консультаций от юриста.

Резюмируя изложенное, отметим, что в 2021 году законодатель увеличил в несколько раз для ФЛП – плательщиков единого налога предельные площади недвижимого имущества в целях предоставления в аренду, что, бесспорно, положительно повлияет на деятельность ФЛП и их взаимодействие с остальным бизнесом. Кроме того, можно ожидать существенного увеличения зарегистрированных ФЛП и рост их задекларированного дохода вследствие предоставления услуг аренды. Однако следует помнить, что предпринимательская деятельность – это деятельность на собственный риск, соответственно его необходимо просчитывать заранее.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2021

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua