Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Электронные аукционы – эффективный инструмент для продажи земельного участка?
Илона Кузина, юрист, АФ GORO legal

По состоянию на сегодня максимально возможное количество процессов было переведено в онлайн-режим. Не стала исключением и деятельность органов государственной власти и органов местного самоуправления. И хотя катализатор таких изменений – вирус и карантин, однако положительные последствия вызванной ими тенденции на диджитализацию как способ выживания нельзя не отметить. А что по поводу электронных аукционов? Насколько это эффективный инструмент для продажи, например, земельного участка?

Начнем с того, что в Украине проведение электронных земельных аукционов стартовало с принятием 21 июня 2017 г. Кабинетом Министров Украины постановления № 688 "Некоторые вопросы реализации пилотного проекта по введению электронных земельных торгов и обеспечению хранения и защиты данных при их проведении". В свое время им руководствовалось в деятельности Государственное предприятие "Сетам". Однако Решением Конституционного Суда Украины от 25.06.2019 г. № 8-р/2019 отдельные положения упомянутого постановления были признаны не отвечающими Конституции Украины (неконституционными).

Раз уж мы заговорили о решениях Конституционного Суда Украины, то не лишним будет упомянуть еще об одном. Так, еще 17.04.2008 Кабинет Министров Украины, не дожидаясь принятия соответствующего закона, установил порядок проведения земельных аукционов, приняв постановление "Об утверждении Порядка проведения в 2008 году земельных аукционов" № 394, а уже 11.11.2008 Конституционный Суд Украины Решением № 25-рп/2008 признал такую практику неконституционной, ссылаясь на то, что соответствующие вопросы должны регулироваться исключительно законом.

На данный момент продажа земельных участков или прав на них на конкурентной основе регулируется гл. 21 Земельного кодекса Украины. Им, в частности, предусмотрено следующее: земельные участки государственной или коммунальной собственности либо права на них (аренда, суперфиций, эмфитевзис), включая расположенные на них объекты недвижимого имущества государственной или коммунальной собственности, подлежат продаже отдельными лотами на конкурентных началах (земельных торгах).

Торги проводятся в форме аукциона, по результатам которого заключается договор купли-продажи, аренды, суперфиция, эмфитевзиса земельного участка с участником (победителем), предложившим наивысшую цену за продаваемый земельный участок или наивысшую плату за пользование им, зафиксированную в ходе проведения земельных торгов.

Стоит отметить, что на земельных торгах невозможно воспользоваться преимущественным правом покупки, а продажа земельных участков, находящихся в частной собственности, или прав на них (аренды, суперфиция, эмфитевзиса) может осуществляться на земельных торгах исключительно по инициативе собственников земельного участка.

Организатором земельных торгов выступает физическое или юридическое лицо – собственник земельного участка, Верховная Рада Автономной Республики Крым, Совет министров Автономной Республики Крым, орган исполнительной власти, орган местного самоуправления, осуществляющий реализацию права государственной или коммунальной собственности на земельные участки, которые заключили с исполнителем земельных торгов договор о проведении земельных торгов.

Исполнителем земельных торгов выступает субъект хозяйствования, заключивший с организатором земельных торгов договор на их проведение.

Участником земельных торгов является физическое или юридическое лицо, которое подало исполнителю земельных торгов необходимые документы, уплатило регистрационный и гарантийный взносы, зарегистрировано в книге регистрации участников земельных торгов и согласно закону может приобретать право собственности или пользования земельным участком, выставленным на земельные торги.

В части, касающейся финансовых вопросов, законодатель предусмотрел, что размер регистрационного взноса определяется исполнителем и не может превышать 50 процентов размера прожиточного минимума для трудоспособных лиц на дату публикации объявления о проведении земельных торгов, а размер гарантийного взноса по лоту составляет 5 процентов стартовой цены продажи земельного участка или 30 процентов стартового размера годовой платы за пользование земельным участком (в случае продажи прав на земельный участок (аренды, суперфиция, эмфитевзиса)).

При отборе земельных участков государственной или коммунальной собственности учитываются:

– утвержденная градостроительная документация;

– утвержденная документация по землеустройству;

– маркетинговые исследования;

– инвестиционная привлекательность;

– обращение граждан и юридических лиц относительно намерений застройки.

Организатор земельных торгов не позднее десяти рабочих дней после подписания договора о проведении торгов передает, а исполнитель земельных торгов принимает документы и материалы на лот. Документация по каждому лоту оформляется исполнителем земельных торгов в отдельное дело и по завершении торгов передается покупателю.

Лицитатор объявляет о завершении земельных торгов после подписания протокола торгов. Договор купли-продажи, аренды, суперфиция, эмфитевзиса земельного участка между организатором земельных торгов и победителем торгов заключается непосредственно в день проведения торгов. Заключенный договор купли-продажи земельного участка удостоверяется нотариально.

Для удостоверения договора купли-продажи земельного участка нотариусу представляются протокол торгов с информацией о земельном участке, ответственность за достоверность которой возложена на организатора земельных торгов. Право на земельный участок, приобретенное по результатам проведения торгов, подлежит государственной регистрации в порядке, определенном законом. Документ об оплате вместе с договором купли-продажи, аренды, эмфитевзиса, суперфиция земельного участка является основанием для государственной регистрации соответствующего вещного права победителя земельных торгов на земельный участок.

Земельные торги могут быть отменены или признаны не состоявшимися либо их результаты могут быть аннулированы.

В целом, ст. 137 Земельного кодекса Украины довольно подробно расписывает порядок проведения земельных торгов, однако в офлайн-режиме.

В части, касающейся электронных торгов, по состоянию на сегодня готовится ко второму чтению проект закона о внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности или прав на них (аренды, суперфиция, эмфитевзиса) через электронные аукционы.

Как отмечают авторы законопроекта, им предусмотрен принципиально другой порядок продажи и передачи в пользование земельных участков государственной и коммунальной собственности.

В чем же принципиальное различие?

Единая электронная система. Согласно предложенному проекту изменений земельные торги будут проводиться в единой электронной торговой системе в форме электронного аукциона в режиме реального времени в сети Интернет, по результатам проведения которого будет заключаться договор купли-продажи, аренды, суперфиция, эмфитевзиса земельного участка с победителем земельных торгов, который предложил наивысшую цену за продаваемый земельный участок или наивысшую плату за пользование им, зафиксированную в ходе проведения земельных торгов (ценовое предложение).

Состав участников. В отличие от положений действующего законодательства, земельные торги будут проводиться в соответствии с договором между организатором и оператором электронной площадки. Кроме того, законопроектом исключен такой субъект земельных торгов, как исполнитель. Согласно предложенной проектом модели проведения электронных аукционов для земельных участков участие в организации и проведении земельных торгов будут принимать организатор и операторы электронных площадок. В связи с этим участники будут уплачивать свои взносы на счета не исполнителя, а операторов электронных площадок, через площадки которых проводятся торги.

Размер регистрационного и гарантийного взносов. Определение размеров регистрационного и гарантийного взносов по лоту будет осуществляться с учетом требований Кабинета Министров Украины, но при этом размер гарантийного взноса не может составлять менее 30 процентов стартовой цены продажи земельного участка или стартового размера годовой платы за пользование земельным участком (в случае продажи прав на земельный участок (аренды, суперфиция, эмфитевзиса)). Ввиду изменения модели проведения торгов изменяются условия невозврата гарантийных взносов: участникам – если ни один из них не сделал шага аукциона (торгов), кроме отдельных случаев, и победителю – если им в установленный срок не был подписан протокол торгов, договор по результатам торгов, не была уплачена надлежащая сумма за приобретенный лот.

Дифференциация цены продажи. Проектом предусматривается на этапе подготовки лотов к земельным торгам распределение подходов к установлению стартовой цены продажи земельных участков в зависимости от их целевого назначения: касаемо земель государственной и коммунальной собственности сельскохозяйственного назначения стартовая цена равняется нормативной денежной оценке, а касаемо других земель государственной и коммунальной собственности – не может быть ниже экспертной денежной оценки земельного участка.

Особенности подготовки и проведения земельных торгов:

– процедура устанавливается Кабинетом Министров Украины;

– организатор через личный кабинет публикует в электронной торговой системе объявление о проведении земельных торгов, к которому прилагаются документы и материалы на лот;

– документация по каждому лоту размещается организатором в электронной торговой системе в виде отдельного электронного документа;

– размещенное организатором в электронной торговой системе объявления о проведении земельных торгов с документами и материалами на лот автоматически отражается также на Едином государственном портале земельных торгов в виде информационной карточки на лот;

– в объявлении по лоту указываются в обязательном порядке также фотографические изображения земельных участков и лицо, обладающее преимущественным правом на покупку земельного участка (к продаже земельных участков применяется преимущественное право предыдущего арендатора на приобретение соответствующего участка);

– все этапы земельных торгов проходят через электронную торговую систему и сопровождаются публикацией соответствующей информации и доведением ее до сведения участников торгов в электронном порядке;

– сведения об участниках торгов не подлежат разглашению до завершения торгов, что обеспечит невозможность искажения результатов торгов и минимизирует риски сговора участников;

– земельные торги проходят при наличии не менее двух зарегистрированных участников (кроме случаев проведения повторного аукциона, единственным участником которого стал единственный участник предыдущего аукциона, если такой участник готов приобрести земельный участок или взять его в пользование за цену, не ниже стартовой);

– торги будут процедурой определения победителя торгов, в ходе которой участники имеют возможность поэтапно увеличивать свои ценовые предложения в течение трех раундов (один участник сможет на протяжении одного раунда торгов один раз повысить свое ценовое предложение не менее чем на размер минимального шага торгов, который составляет 1 % от стартовой цены лота);

– протокол результатов земельных торгов формируется и обнародуется электронной торговой системой автоматически в день завершения электронного аукциона;

– протокол о результатах земельных торгов, договор купли-продажи, аренды, суперфиция, эмфитевзиса земельного участка между организатором земельных торгов и победителем торгов подписывается / заключается путем наложения квалифицированных электронных цифровых подписей организатором и победителем торгов в сроки и в порядке, определенных Кабинетом Министров Украины; однако по требованию победителя торгов остается возможность также подписать указанные документы в бумажной форме;

– в случае отказа победителя торгов от подписания протокола торгов или от заключения договора, электронной торговой системой автоматически формируется и обнародуется новый протокол торгов;

– право на земельный участок, приобретенное по результатам проведения торгов, подлежит государственной регистрации в порядке, определенном законом.

Завершение торгов. Согласно положениям указанного проекта земельные торги по лоту считаются состоявшимися после уплаты победителем земельных торгов цены продажи земельного участка или платы за пользование земельным участком. Если же земельные торги были отменены или их результаты были признаны судом недействительными, будут проводиться новые земельные торги в том же порядке проведения электронных аукционов, который определен указанным проектом.

Кроме этого, проектом установлена обязанность организатора земельных торгов после проведения торгов опубликовать в электронной торговой системе подписанный протокол о результатах торгов, договор купли-продажи земельного участка или прав на нее и сведения об осуществлении победителем торгов оплаты за приобретенный лот. Результаты земельных торгов по каждому лоту, в том числе протокол земельных торгов и договор купли-продажи, аренды, суперфиция, эмфитевзиса земельного участка, заключенный между организатором и победителем земельных торгов, будут отражаться в электронной торговой системе и на Едином государственном портале земельных торгов.

Нельзя не отметить, что данный законопроект частично учитывает пожелания, высказанные учеными в их публикациях:

– организацию и проведение таких аукционов целесообразно сделать независимыми от собственников земельных участков и уполномоченных ими лиц, поскольку последние могут оказывать влияние на ход и результаты аукционов, лоббируя интересы определенных участников;

– необходимо разрушить монополию на организацию электронных земельных торгов: право на их проведение целесообразно предоставить специализированным юридическим лицам, которые имеют программное обеспечение необходимого качества и надежности, а также квалифицированный персонал;

– все земли государственной и коммунальной собственности, которые согласно закону необходимо отчуждать на конкурентных началах, необходимо продавать исключительно на электронных земельных торгах, а что касается частных земельных участков, то их собственникам целесообразно предоставить право выбора;

– закон должен предусматривать заключение между собственником земельного участка, выставленного на аукцион, и победителем электронных земельных торгов договора купли-продажи, аренды, суперфиция или эмфитевзиса земельного участка не просто в день проведения торгов, а сразу после (или в момент) фиксации победителя торгов с подписанием соответствующего договора дистанционно с использованием квалифицированных электронных подписей сторон договора;

– закон об электронных земельных аукционах должен содействовать справедливой конкуренции между их участниками.

Таким образом, ответ на вопрос о том, могут ли электронные аукционы стать эффективным инструментом для продажи земельного участка, очевиден. Могут, при условии учета обоснованных рекомендаций и оперативного исправления выявленных в ходе реализации ошибок.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2020

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua