Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Рынок, который вне закона
Владимир Пристай, ведущий юрист практики Земельного и аграрного права, ЮФ TOTUM

Исторически так сложилось, что для украинцев земля – это не просто ресурс или товар. Трагические события украинской истории заставили более бережно и трепетно относиться к ней. В начале ХХ века украинское село пережило одну из самых ужасных земельных "реформ", сопровождавшуюся раскулачиванием и коллективизацией. Указанные события запечатлели в генетической памяти украинцев страх перед любыми изменениями, касающимися сельскохозяйственной земли.

2019 год. Изменение политической конъюнктуры в Украине ознаменовало и корректировку подхода к земельным отношениям.

Эпопея с отменой-продлением моратория на свободный оборот земель сельскохозяйственного назначения, похоже, подходит к концу. Принятие Верховной Радой Украины одного из провластных законопроектов (правительственный № 2178 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно обращения земель сельскохозяйственного назначения" или альтернативный законопроект № 2178-10, подготовленный фракцией "Слуга народа") (далее – Законопроект) со следующего года даст начало полноценному коммерческому обороту земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно последним результатам опроса социологической группы "Рейтинг", более 70 % украинцев выступают против снятия ограничений на продажу сельскохозяйственных угодий, лишь 19 % опрошенных поддерживают введение рынка, 8 % – не определились.

Однако будем объективными: рынок земель сельхозназначения частной формы собственности в Украине действует и действует достаточно давно. Да, он теневой. "Торговля" распаеванными землями осуществляется через разные договорные конструкции (долгосрочная аренда, эмфитевзис, мена, дарение, ипотека, завещание и т. п.). По официальным данным, только за два года в Украине было произведено 3,2 млн трансакций в отношении аграрной земли (то есть земельные участки сменили собственника или пользователя). Согласно информации Государственного земельного кадастра, с 2015 по 2017 гг. на "черном рынке" было продано свыше 47 тыс. га земельных паев, а прав аренды и эмфитевзиса на распаеванную землю – более 110 тыс. га.

Снятие запрета на отчуждение земель не запустит рынок земли, ведь невозможно запустить то, что уже работает (хоть и неофициально). Отмена такого табу позволит вывести текущий рынок земли из полулегальной плоскости в законную, сделает его "белым" и цивилизованным.

Сейчас трудно сказать, каким будет окончательный текст закона о введении рынка земли, но то, что он будет введен с 01 октября 2020 г., сомнений не вызывает.

 

Законодательные гарантии и возможности для украинских сельскохозпроизводителей

Субъектный состав права собственности на землю

Положениями Законопроекта определяется субъектный состав лиц, которые смогут приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения: граждане Украины; территориальные общины; государство; юридические лица, созданные по законодательству Украины; иностранные граждане и лица без гражданства в случае приобретения в порядке наследования с обязанностью отчуждения участка в течение года.

Тем не менее Законопроект № 2178-10 отсрочивает возможность приобретения иностранцами земель сельскохозяйственного назначения в собственность до 01 января 2024 г. Исключение составляют:

– иностранные лица, использующие такие земельные участки на праве аренды, эмфитевзиса;

– если такое право возникло до вступления в силу указанного Закона;

– если с момента государственной регистрации юридического лица – приобретателя права собственности прошло не менее 3 лет.

Данное положение является важным дополнением к правительственному Законопроекту, поскольку национальным хозяйствам было бы трудно (если невозможно) конкурировать с иностранцами, у которых имеется возможность привлекать низкопроцентные кредиты для приобретения земельных участков, а следовательно быть более гибкими в финансовом плане.

Так, разработчики упомянутого Законопроекта подчеркивают, что главная "целевая аудитория" свободного рынка земли – малые и средние фермерские хозяйства. И отсрочка возможности приобретения иностранцами сельскохозяйственных земель в идеале должна стимулировать их развитие.

Правительственная программа снижения ставки кредитования и внедрение механизма удешевления кредитов (заложенные в бюджете 4,4 млрд грн) направлены на повышение конкурентности мелких аграриев. Но будет ли этого достаточно и будут ли указанные средства заложены в государственных бюджетах в последующие годы? Эти вопросы остаются открытыми. К большому сожалению, ответы мы сможем получить только постфактум – после введения свободного оборота земель.

 

Ограничения по площади

В Законопроекте устанавливаются ограничения на совокупную площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения, которая может находиться в собственности гражданина, юридического лица и связанных с ними лиц.

Такие ограничения не допускают приобретения в собственность более 35 % земель сельскохозяйственного назначения в пределах одной объединенной территориальной общины, свыше 8 % земель области и 0,5 % сельхозземель Украины.

Так, данный предупредительный механизм необходим, чтобы исключить возможность формирования крупных монополий в аграрном секторе.

По предварительным оценкам, в Украине 41,5 млн га земель сельскохозяйственного назначения. Это означает, что один субъект хозяйствования в собственности сможет сосредоточить не более 200000 га земли.

Однако имеются те или иные предостережения касательно определения общей площади сельхозземель по территориальным общинам, областям и по Украине в целом. По состоянию на сегодняшний день озвучиваемые цифры являются абстрактными, а объективную картину можно будет получить только после 100 % наполнения Государственного земельного кадастра информацией о сельскохозяйственных землях.

Также до введения рынка земли Правительству необходимо усовершенствовать механизм недопущения и выявления фактов превышения допустимо возможной концентрации "в одних руках" (с учетом связанных лиц) земель сельскохозяйственного назначения, чтобы такой предохранитель стал действительно эффективным способом защиты.

 

Преимущественное право арендатора

Нормами Законопроекта обеспечивается преимущественное право арендатора на выкуп арендованного земельного участка. Однако стоит отметить, что такое право арендатора прекращается в момент несогласования цены продажи. Стоимость будет формироваться по предварительной "разведке" рынка продавцом, поэтому другие субъекты (более платежеспособные), заинтересованные в выкупе данного земельного участка, смогут предложить сумму, которая для арендатора будет слишком высокой.

 

Привлекательная стартовая цена продажи сельхозземель на аукционе

Украина имеет уникальный массив черноземов (8,7 % от мировых площадей). Образец этих почв как эталон находится в Париже в Лаборатории земельных ресурсов Европы.

В Законопроекте также предусматривается, что стартовая цена продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности на земельных торгах устанавливается на уровне не ниже нормативной денежной оценки.

По состоянию на 2019 год нормативная денежная оценка одного гектара земли сельхозназначения в зависимости от региона колеблется от 18 до 36 тыс. грн.

Через пять лет после введения рынка прогнозируемая стоимость одного гектара земли в Украине составит 2 – 2,5 тыс. евро.

К примеру, в соседней Польше средняя стоимость таких земель – 9,7 тыс. евро за гектар, в Чехии – 6,5 тыс. евро.

Вышесказанное вселяет надежду, что до 2024 года, как момента снятия ограничения для иностранцев в приобретении сельскохозяйственных земель, украинские малые и средние аграрии в первые годы открытого рынка воспользуются такой преференцией и шансом на выкуп земли по стартовой (минимальной) цене.

 

Обратная сторона недовольства

Существует еще одна причина появления противников введения рынка земли в Украине, среди которых как фермеры, так и крупные агрохолдинги. Их сопротивление и недовольство обусловлены тем, что свободный оборот земель предусматривает рост конкуренции и, как следствие, повышение размера арендной платы, что ляжет дополнительной финансовой нагрузкой на арендаторов и повлияет на объем чистой прибыли.

 

Положительные моменты введения рынка земель

Рынок земли как стимулирующий фактор развития сельского хозяйства в Украине

Действие запрета на отчуждение земель обусловило определенный застой в развитии сельского хозяйства в Украине. Так, мораторий привел к тому, что деятельность, основанная на аренде, имеет краткосрочное планирование, землепользователи не готовы вкладывать значительные средства в удобрение земель, что, в свою очередь, приводит к истощению почв и, как следствие, снижению их плодородия.

Инструмент количественного ограничения с/х земель в собственности одного лица будет побуждать аграриев более эффективно использовать имеющиеся площади и накапливать прибыль не за счет увеличения объемов дешевой площади, а путем внедрения инновационных технологий, перехода к выращиванию высокодоходных культур и к рациональному, неистощаемому землепользованию.

 

Ипотека сельхозземли как инструмент финансирования

Возможность приобретать землю с/х назначения в собственность откроет хозяйствующим субъектам доступ к дополнительным источникам финансирования. Так, сельхозпроизводители смогут привлекать кредитные средства, предоставляемые под залог земельных угодий. Данные заимствования в идеале будут использоваться для внедрения инновационных технологий, модернизации производства, приобретения и высадки новых сортов сельскохозяйственных культур и т. п.

 

Вместо выводов

Запрет на отчуждение земель сельхозназначения всех форм собственности будет отменен в октябре 2020 г. До настоящего времени инициаторы введения свободного оборота с/х земель в Украине должны:

– в совершенстве отработать механизмы, которые бы свели к минимуму возможность спекуляции землей. Например, закрепить запрет на отчуждение приобретенных земель в течение 10 лет и/или налогообложение такого отчуждения, чтобы скупка земли в целях спекуляции была невыгодной;

– сделать невозможным сосредоточение в частной собственности земель с/х назначения, площадь которых превысит установленные законом объемы;

– установить неотвратимость наказания участников рынка за нарушение тех или иных правил;

– провести полный аудит текущего состояния землепользования;

– осуществить стопроцентное наполнение земельного кадастра информацией о сельхозземлях;

– провести информационно-просветительскую деятельность среди населения по поводу рынка земли;

– определить правила, которые бы обеспечили рациональное и неистощаемое землепользование.

Предложенные провластные законопроекты неидеальны, поскольку не дают ответов на многие вопросы и вызывают немало опасений. Однако как противники, так и разработчики указанных нормативных актов соглашаются, что так дальше продолжаться не может и что цивилизованный рынок земли просто необходим.

Понятное дело, в процессе действия свободного оборота земель сельхозназначения на поверхность всплывет множество проблем и ошибок, но, как известно, не ошибается лишь тот, кто ничего не делает.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2019

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua