Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Что необходимо знать застройщикам из новой практики Верховного Суда
Олег Громовой, адвокат, управляющий партнер, "GENTLS" Игорь Тетеря, адвокат, "GENTLS"

Несмотря на сложную экономическую ситуацию в Украине, в крупных городах осуществляется строительство значительного количества многоэтажной и прочей большой и сложной недвижимости, как жилой, так и нежилой (относящейся к классу последствий зданий и сооружений СС2, СС3), не говоря уже о небольших зданиях и сооружениях (относящихся к классу последствий СС1).

Вместе с тем все, кто работает в строительной сфере, хорошо знают о преградах в получении разрешительных документов на строительство и безосновательных проверках органов Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины (далее – ГАСИ), которые препятствуют работе инвесторов, заказчиков и подрядчиков.

Поэтому не удивительно, что споры, связанные с градостроительством, являются одной из самых распространенных категорий споров в административном судопроизводстве. В связи с чем поделимся полезной судебной практикой Верховного Суда по спорам с ГАСИ и с другими органами власти в указанной категории дел, которую мы успешно используем, предоставляя юридическую помощь нашим клиентам, и которая пригодится вам в случае необходимости защиты своих прав в отношениях с ГАСИ, органами местного самоуправления и т. п., связанных со сферой градостроительства.

Проведение проверок

Что касается надлежащей процедуры проверок, следует иметь в виду позицию, изложенную Верховным Судом, в частности, в постановлениях от 19 июня 2018 года по делу № 810/3517/17, от 23 октября 2018 года по делу № 153/876/17, в которой кратко выписаны основные этапы и последовательность проведения проверок: "государственный архитектурно-строительный контроль осуществляется в форме плановых и внеплановых проверок, по его результатам должностным лицом органа государственного архитектурно-строительного контроля составляется акт проверки, а в случае выявления нарушений требований законодательства в сфере градостроительной деятельности, кроме акта проверки, составляется протокол вместе с предписанием об устранении нарушения требований законодательства в сфере градостроительной деятельности. Проверка проводится в присутствии субъекта градостроительной деятельности или его представителя. При этом копии акта проверки и предписания должны быть вручены субъекту градостроительной деятельности, а в случае отказа последних от их получения в соответствующих документах делается отметка об отказе от подписи и отправляются заказным письмом с уведомлением".

Следует отметить, что бывают случаи проверки органами государственного архитектурно-строительного контроля объектов, которые уже введены в эксплуатацию и право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке.

В отношении таких проверок Верховный Суд высказался в своих постановлениях от 19 сентября 2018 года по делу № 804/1510/16 и от 02 октября 2018 года по делу № 465/1461/16-а, в частности указав, что после регистрации права собственности на построенный объект недвижимости на основании зарегистрированной декларации о готовности объекта к эксплуатации, последняя исчерпывает свое действие фактом выполнения и исключает возможность отнесения такого объекта к самовольному в силу его узаконивания. А следовательно, не может признаваться законной проверка контролирующего органа такого объекта и акты, оформленные по результатам государственного архитектурно-строительного контроля.

Кроме того, не подлежат удовлетворению исковые требования об отмене регистрации Декларации о готовности объекта к эксплуатации даже в случае установления проверкой, что сведения, указанные в соответствующей декларации, не соответствуют действительности, поскольку после регистрации права собственности на построенный объект недвижимости на основании зарегистрированной декларации о готовности объекта к эксплуатации, последняя исчерпывает свое действие фактом выполнения. Об этом речь идет в постановлении Верховного Суда от 12 июня 2019 года по делу № 916/1986/18.

Что касается случаев недопуска должностных лиц ГАСИ к проведению проверки, следует отметить следующее.

В своем постановлении от 18 апреля 2019 года по делу № 809/4316/15 Верховный Суд указал, что обязанность должностных лиц при осуществлении государственного архитектурно-строительного контроля предъявить служебное удостоверение и направление для проведения внеплановой проверки, как одно из условий для его осуществления, корреспондирует с обязанностью субъекта градостроительства допустить должностных лиц к ее проведению.

В результате такого недопуска должностные лица ГАСИ составят соответствующий акт, а также протокол о правонарушении в сфере градостроительной деятельности, и в дальнейшем заказчик строительства будет привлечен к административной ответственности.

Строительство на основании строительного паспорта

В случае проведения строительных работ на основании строительного паспорта (который, напомним, выдается для строительства индивидуального (усадебного) жилого, садового, дачного дома и т. п. не выше двух этажей (без учета мансардного) с площадью до 500 (до недавнего времени 300) квадратных метров) довольно часто возникают споры с ГАСИ по поводу того, является ли объект строительства таким, который можно строить на основании строительного паспорта.

В частности, в постановлении Верховного Суда от 18 октября 2018 года по делу № 823/1004/18 сделан вывод, что действующим на момент возникновения спорных правоотношений законодательством допускалась выдача строительного паспорта на строительство усадебных (коттеджных) жилых домов, дачных и садовых домов общей площадью до 300 кв. м с числом наземных этажей не более двух, в том числе с хозяйственными зданиями и сооружениями, индивидуальными гаражами в пределах отвода земельных участков без изменения целевого и функционального назначения, что определяется строительным паспортом земельного участка. Определяющим и основным условием получения строительного паспорта на такое строительство является то, что объект должен соответствовать требованиям пункта 2.1 Порядка выдачи строительного паспорта застройки земельного участка, утвержденного приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 05.07.2011 г. № 103.

Кроме того, в постановлении Верховного Суда от 30 января 2018 года по делу № 405/10324/14-а указано, что при решении вопроса о выдаче строительного паспорта, кроме соответствия намерений застройки земельного участка требованиям градостроительной документации, проверке подлежит еще и соответствие намерений требованиям государственных строительных норм, стандартов и правил, в частности ГСН В.2.2-15-2005 "Жилые дома. Основные положения", ГСН 360-92** "Градостроение. Планирование и застройка городских и сельских поселений".

Что касается вопроса, какие помещения учитываются в допустимые 500 кв. м (до недавнего времени – 300 кв. м), полезной является позиция Верховного Суда, изложенная в постановлении от 10 июля 2019 года по делу № 521/17659/17:

"Так, в соответствии с пунктом В5 ГСН В.2.2-15-2005 "Жилые дома. Основные положения" приложения В, который определяет, в частности, правила подсчета площади жилых домов, площадь жилого дома определяют как сумму площадей этажей дома, измеренных в пределах внутренних поверхностей внешних стен, а также площадей балконов и лоджий. Площадь лестничных клеток, лифтовых и других шахт включается в площадь этажа с учетом их площадей на уровне данного этажа. Площадь чердаков и технических этажей и подвалов в площадь дома не включается.

Согласно определениям, содержащимся в приложении Б ГСН В.2.2-15-2005 "Жилые дома. Основные положения", этаж подвальный (первый подземный этаж) – этаж с отметкой пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения. Помещения технические – помещения для размещения оборудования тепловых узлов, бойлерных, электрощитовых, венткамер, коммутаторов, радиоузлов, машинных отделений лифтов, холодильных установок и т. п.

Из содержания указанных строительных норм следует, что площадь подвального этажа, в том числе относящегося к техническому помещению (его отличает использование в целях размещения технического оборудования), не включается для исчисления площади жилого дома".

Паевое участие в развитии инфраструктуры населенного пункта

Статьей 40 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" установлена обязанность заказчика строительства принять паевое участие в развитии инфраструктуры населенного пункта, которая реализуется путем заключения соответствующего договора в порядке, определенном Законом и детализированном актом органа местного самоуправления, такой договор должен быть заключен в обязательном порядке в пределах срока, установленного ч. 9 ст. 40 Закона, а незаключение данного договора свидетельствует о несоблюдении требований законодательства и имеет следствием нарушение прав и интересов соответствующей территориальной общины.

В случае незаключения такого договора заказчиком строительства орган местного самоуправления обращается в суд и взыскивает убытки в форме упущенной выгоды.

В указанных правоотношениях следует иметь в виду позицию, изложенную в постановлении Верховного Суда от 23.04.2019 г. по делу № 904/914/18, согласно которой анализ положений частей 2, 3, 9 ст. 40 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" дает основания для вывода, что обязанность инициировать заключение договора о паевом участии возложена именно на заказчика строительства, поскольку эта обязанность связана с обращением заказчика в орган местного самоуправления.

В вопросах определения размера паевого участия полезным будет постановление Верховного Суда от 03 июля 2019 года по делу № 909/743/17, позиция в котором сводится к тому, что величина паевого участия заказчика строительства в развитии инфраструктуры населенного пункта определяется в договоре, заключенном с органом местного самоуправления, в соответствии с установленным органом местного самоуправления размером паевого участия, с учетом общей сметной стоимости строительства объекта, определенной согласно строительным нормам, государственным стандартам и правилам. В случае же если такой договор не заключен, орган местного самоуправления самостоятельно определяет величину паевого участия с использованием утвержденного показателя опосредованной стоимости сооружения 1 м2 объекта строительства в соответствующем населенном пункте на момент составления проектов договоров о паевом участии.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2019

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua