Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Рейдерство есть, но с ним стоит бороться
Игорь Збиглей, адвокат, управляющий партнер, адвокатского бюро "Збиглей и партнеры"

Главная статья

Компетентное мнение

Актуально

Что делать, если...

Институт частной собственности, его незыблемость, охрана и гарантии защиты со стороны государства являются одними из основополагающих базисов для построения любого демократического, правового и экономически успешного общества. Привлечение системных инвестиций в экономику любой страны без наличия в ней действенных инструментов и механизмов защиты и гарантирования права частной собственности государством фактически невозможно.

Инвесторы и частный капитал отчетливо "чувствуют" и знают, где их собственность будет защищена, а права гарантированы, а где – нет. Понятное дело, выбирают страны, где такая защита и гарантии действуют безотказно по принципу "здесь и сейчас", а не "где-то и когда-то".

Лейтмотивом множества экономических форумов, круглых столов, семинаров, которые на протяжении последних десятилетий проводились в Украине с участием иностранных инвесторов, был один и тот же посыл: "...пока Вы (государство Украина) не создадите условия и не обеспечите безусловные гарантии нерушимости права частной собственности, не создадите независимый и беспристрастный Суд – системный инвестор и/или крупный международный капитал к Вам не придет...".

Государство Украина на нормативном уровне задекларировало приверженность данному базовому принципу. Так, в соответствии со ст. 41 Конституции Украины право частной собственности является неприкосновенным и гарантируется государством. А расширенное толкование и детализацию данного правила содержит большое количество кодексов, законов, подзаконных нормативно-правовых актов и т. п.

После 2014 года новая проевропейская власть публично задекларировала безусловную приверженность европейским ценностям и провозгласила курс на движение в направлении если не ЕС, то его стандартов, где защита и нерушимость права частной собственности является даже не базисом, а аксиомой. Тезисы о защите владельца и инвесторов, борьбе с рейдерством звучали и звучат сейчас в многочисленных выступлениях первых лиц Государства.

Формально все атрибуты вроде есть, но иностранный инвестор "как не шел, так и не идет", уровень иностранных инвестиций в экономику страны незначительный.

Более того, на мой субъективный взгляд, следует констатировать и то, что на 28-м году независимости ситуация с защитой и гарантированием права частной собственности в Украине не только не улучшилась, но и находится в режиме "перманентной турбулентности", без каких-либо признаков и перспектив на ее изменение в лучшую сторону. Рейдерство и мошенничество в данной сфере, как говорится, процветают.

Но это не значит, что с этим не нужно бороться.

На конкретном примере (кейсе) по защите и восстановлению законных прав одного из наших клиентов позволю себе не только продемонстрировать возможность и необходимость борьбы с таким явлением, как рейдерство, но и поделиться своими наблюдениями и, возможно, несколько неожиданными выводами о текущем состоянии дел в Государстве в данной сфере.

Итак, перенесемся в лето 2015 г.

ТОВ "ЛА ВІЛЛА" (предприятие с иностранным капиталом), к своему несчастью (именно так, и это не описка), является единственным и законным владельцем земельного участка площадью 13,82 га. Расположение земли в непосредственной близости от г. Киева, прямое автотранспортное сообщение по автомагистрали, близость всех коммуникаций и хорошо развитая окружающая инфраструктура сделали этот объект очень привлекательным не только с точки зрения собственности и иностранного инвестора, но и с точки зрения потенциального рейдерства в том числе, а возможно, и при прямой помощи, если не организации и непосредственного участия ряда должностных лиц государственных органов.

Казалось бы, мошенническая схема, которой воспользовались рейдеры, достаточно простая, но, к сожалению, распространенная в Украине в последнее время.

Злоумышленники, используя поддельные документы на собственность и несколько так называемых перебросок на "добросовестных покупателей", путем кратного разделения объекта на несколько новых земельных участков меньшей площади (с целью уничтожения первичного кадастрового номера земельного участка, а следовательно и объекта недвижимости как такового), в очень сжатые сроки (без административного ресурса здесь вряд ли обошлось) переоформили право собственности на землю для ее дальнейшей продажи уже реальному покупателю.

При этом параллельно и открыто размещали в Интернете информацию о ее продаже.

Так, 12.06.2015 гражданин "Х", в то время безработный, незаконным и мошенническим способом, с помощью представления заведомо недостоверных и поддельных документов государственному регистратору, перерегистрировал на себя 100 % уставного капитала ТОВ "ЛА ВІЛЛА" и назначил себя директором общества, а уже на следующий день, 13.06.2015, по договору купли-продажи, который был удостоверен частным нотариусом, якобы продал ее в пользу трижды судимого гражданина.

Здесь сразу стоит отметить, что теперь уже бывший государственный регистратор провел регистрационные действия при отсутствии хотя бы копии договора (иного документа), который бы удостоверял переход доли в уставном капитале общества, и по поддельной доверенности от нерезидента без нотариально заверенного перевода на украинский язык.

В свою очередь, новый владелец земли, долго не думая, уже через две недели совершил ее разделение на два земельных участка общей площадью по 6,91 га каждый.

Таким образом, земельный участок, принадлежащий клиенту, был разделен на два самостоятельных объекта недвижимости все с тем же подставным владельцем, который, со своей стороны, не побыв владельцем и несколько недель, продал их в пользу новых "владельцев". Частный нотариус зарегистрировала за ними право собственности на основании соответствующих договоров купли-продажи.

А где же были законные владельцы все это время, спросите вы?

Как только владельцам 18.06.2015 стало известно о том, что произошли такие регистрационные действия, а именно через неделю после переоформления и назначения нового "директора" и "продажи земли", действительным и легитимным руководителем ТОВ "ЛА ВІЛЛА" было подано заявление о преступлении.

Стоит отметить, что и в данный момент на досудебном расследовании находится уголовное производство по предварительной правовой квалификации ч. 4 ст. 190 УКУ ("Мошенничество"), в рамках которого ТОВ "ЛА ВІЛЛА" признано потерпевшей стороной.

Кроме подачи заявления о преступлении, я, как адвокат законного владельца, начал активно действовать в двух направлениях: максимально реализовывать права потерпевшего в рамках уголовного производства, не дожидаясь активности со стороны следствия, исходя из инициативы к следственным судьям о наложении арестов на земельные участки, и инициировать судебные процессы по восстановлению прав в судах административной и общей юрисдикции.

Именно по вышеизложенным мной основаниям следственными судьями были наложены аресты и запрет на отчуждение на все упомянутые земельные участки, при этом аресты были наложены по мере очередного "разделения" земельных участков на каждый из них. В дальнейшем постановлением Окружного административного суда города Киева от 27.10.2015 г. по делу № 826/12256/15 были отменены как незаконные соответствующие регистрационные действия по изменению состава учредителей и директора ТОВ "ЛА ВІЛЛА".

Решением Апелляционного суда Киевской области от 27.07.2016 г. по делу № 369/13688/15-ц был признан недействительным первоначальный договор купли-продажи земельного участка.

Решением Киево-Святошинского районного суда Киевской области от 25.10.2016 г. по делу № 369/7227/16-ц вышеуказанные земельные участки были истребованы из чужого незаконного владения в порядке виндикации (ст. 388 ГКУ) в пользу клиента.

Казалось бы, справедливость восстановлена, и законный владелец защитил и восстановил свои нарушенные права. Но не в "украинских реалиях". Уже после принятия решения об истребовании земли из чужого незаконного владения в порядке виндикации ее формальные "владельцы" не придумали ничего лучшего, как снова разделить ее на новых 73 участка еще меньшей площадью!

По странному "стечению обстоятельств" ни частный нотариус, который удостоверил заявления о разделе земли, ни ООО, изготовившее техническую документацию, ни тогда еще Управление Госгеокадастра не обратили внимания на наличие ареста на недвижимое имущество, наложенного в рамках уголовного производства.

Хотя двух последних ст. 56 Закона Украины "О землеустройстве" четко обязывает проверять наличие обременений на землю при ее разделении. На официальное заявление ТОВ "ЛА ВІЛЛА" об отмене такого разделения и государственной регистрации "новых" 73 участков тогда еще Управление Госгеокадастра ответило формальной отпиской, мол, все так, знаем и об аресте, и о том, что происходит, но не имеем права – обращайтесь в суд, будет решение, вот тогда и отменим.

Очень по-европейски, не так ли?

А учитывая тот факт, что за срок более полутора лет "расследования" новая полиция даже не предъявила никому из известных ей фигурантов уголовного производства подозрения о совершении преступления, законным владельцам оставалось надеяться на собственные силы и продолжать искать правду в судах. Поэтому снова по ходатайству адвокатов определением следственного судьи был наложен арест и на вновь образованные земельные участки.

Постановлением Окружного административного суда города Киева от 28.09.2017 г. по делу № 826/19769/16 были удовлетворены исковые требования клиента и обязано ГУ Госгеокадастра отменить государственную регистрацию земельных участков.

Здесь следует отметить, что судебный путь восстановления нарушенных прав был избран только после получения в адрес клиента письма Управления Госгеокадастра, в соответствии с которым удовлетворение нашего ходатайства об отмене государственной регистрации земельных участков будет возможным лишь после поступления в Управление соответствующего решения суда, которое их обяжет совершить такие действия.

Показательным, по моему мнению, является тот факт, что в течение этого судебного процесса участие в нем принимало только ГУ Госгеокадастра, а подставные "владельцы" не присоединились ни к одному из судебных процессов и продолжали оставаться в стороне.

Не менее интересным является и то обстоятельство, что, получив судебное решение об отмене государственной регистрации земельных участков, ГУ Госгеокадастра не только пошло вразрез со своей же позицией, но еще и обжаловало такое решение в апелляционном порядке!

Тем не менее постановлением Киевского апелляционного административного суда от 12.02.2018 г. по делу № 826/19769/16 и такая апелляция была отклонена как очевидно необоснованная.

Однако после поступления в ГУ Госгеокадастра решения суда, вступившего в законную силу, последнее не стало выполнять, а по собственному усмотрению, вместо отмены государственной регистрации земельных участков, с помощью функционала об обнаружении технической ошибки, вроде допущенной в сведениях Государственного земельного кадастра, сформировало заявки о переносе 73 земельных участков в архивный слой Национальной кадастровой системы (далее – НКС).

Таким образом, информация о любом земельном участке исчезла из НКС, и соответствующие площади, по крайней мере некоторое время, были "вакантными".

Не соглашаясь с такими действиями, мы обратились в суд с ходатайством о наложении штрафа на руководителя ГУ Госгеокадастра в порядке ст. 382 КАСУ, а именно о наложении штрафа в связи с непредставлением в установленный судом срок отчета об исполнении решения суда.

Определением по делу № 826/19769/16 на руководителя ГУ Госгеокадастра был наложен штраф в размере 35240 грн за неподачу в суд отчета об исполнении судебного решения и установлен новый срок для его представления.

Несмотря на это, ГУ Госгеокадастра и в дальнейшем не совершало никаких действий, направленных на отмену государственной регистрации земельных участков и надлежащее исполнение решения суда. И понятно почему. Стоит подчеркнуть, что, учитывая незаконные действия, совершенные государственным кадастровым регистратором, относительно раздела и регистрации земельных участков при отсутствии предусмотренной законодательством документации (отсутствие поземельных книг, заявлений владельцев, актов согласования границ и т. д.), что было подтверждено впоследствии актом проверки Госгеокадастра, исполнить решение суда и отменить государственную регистрацию было проблемно с технической точки зрения, поскольку в данном случае нужно было бы закрывать эти же поземельные книги, а они не существовали.

Поэтому адвокатам вместе с клиентом пришлось самостоятельно, с привлечением землеустроительной документации, на основании судебного решения, полученного в порядке виндикации, восстанавливать границы земельных участков, выносить их границы в натуру на местности, вносить соответствующую информацию в НКС, присваивать кадастровые номера и регистрировать право собственности, что наконец произошло 30.11.2017.

Однако и на этом работа адвокатов по делу не закончилась. Поскольку решение суда об отмене государственной регистрации фиктивных 73 участков так и не было исполнено, мы во второй раз обратились в суд с ходатайством о повторном наложении штрафа. И определением по делу № 826/19769/16 нам было отказано. Но апелляционный административный суд вынес постановление, которым нашу апелляционную жалобу удовлетворил и постановил наложить на руководителя ГУ Госгеокадастра в Киевской области штраф уже в двойном размере (70480 грн) за повторное неисполнение постановления.

Более того, в настоящее время рассматривается уголовное дело по уголовному производству в отношении гражданки, которая, находясь в должности государственного кадастрового регистратора, собственно и проводила регистрацию фиктивных 73 участков, как обвиняемой в совершении преступлений, предусмотренных ч. 2 ст. 364 и ч. 3 ст. 362 УКУ.

Подытоживая, позволю себе поделиться некоторыми собственными выводами и наблюдениями касательно вышеописанной ситуации (кейса).

Восстановление нарушенных прав владельца продолжалось почти 3 года и было реализовано в частности, но не исключительно путем получения 9 определений следственных судей об арестах в рамках уголовного производства, вынесенных только по инициативе потерпевшей стороны, 4 административных судебных процессов, 3 гражданских судебных процессов.

Смело можно сказать, что продолжает действовать старое правило о "спасении утопающих", а жертва рейдерской атаки должна рассчитывать только на собственные силы и быть "локомотивом" своей защиты.

Также можно утверждать, что достаточно эффективной и действенной оказалась судебная система, ведь фактически только благодаря судебным решениям удалось заблокировать действия рейдеров и впоследствии в судебном порядке восстанавливать законные права клиента как владельца. Хотя долго и иногда с откровенными "пробуксовками" касательно процессуальных сроков и т. п., но и время же непростое.

К сожалению, правоохранительная система (полиция, прокуратура) проявила себя, мягко говоря, менее эффективно. Следователи в рамках уголовного производства действовали только после поступления очередных ходатайств, документов и доказательств от нас как адвокатов потерпевшей стороны (фактически на 80 % материалы уголовного производства сформированы благодаря работе адвокатов) или процессуальных указаний от руководства следствия после очередного личного приема и жалоб на бездействие и пассивность подчиненных, что, впрочем, не позволило спустить дело на тормозах.

Красноречив, к примеру, тот факт, что за почти 4 года досудебного расследования с таким "фактажем" по делу следователи так и не допросили одного из подставных владельцев, а отдельные поручения местными полицейскими откровенно саботировались. Не были установлены и допрошены разработчики технической документации, которыми на всех этапах, опять же по "странному стечению" обстоятельств, оказывалось одно и то же предприятие и одни и те же землеустроители.

Стоит заметить, что после вступления в законную силу основных судебных решений по делу и восстановления прав собственности клиентом указанное предприятие было оперативным образом переброшено на новых владельцев и директора. Риелтор, которая открыто занималась продажей украденной земли, отделалась легким испугом в виде обыска помещения.

Так, выделенные из основного уголовного производства материалы позволили наконец направить в суд обвинительный акт в отношении одного из исполнителей в данной схеме – государственного кадастрового регистратора. Поскольку организаторы и заказчики рейдерского захвата пока остаются, как это часто бывает, безнаказанными. Поэтому представляется, что внедрение института детективов полиции, которые сочетали бы функции и следователя, и оперативного сотрудника, частично помогло бы решить проблему с ограниченностью функционала и полномочий последних, игнорированием поручений коллег из регионов по делам "с широкой географией".

Неэффективной оказалась система государственной регистрации всех звеньев. Частные нотариусы с доступом к государственному реестру, государственные регистраторы и кадастровые государственные регистраторы безо всякой ответственности за свои действия и в дальнейшем могут в "один клик" лишить вас вашей собственности.

По моему мнению, очевидно, что эта система нуждается в серьезной доработке и предохранителях. Не менее насущной проблемой является и налаживание взаимодействия действующих электронных реестров и доступа к ним в том числе правоохранительных органов. В настоящее время она технически не существует, что и открывает окно возможностей для рейдеров. Например, и в данный момент отсутствует взаимодействие НКС с Государственным реестром вещных прав на недвижимое имущество и Единым государственным реестром судебных решений. Кадастровый регистратор не имеет доступа к соответствующим реестрам и, как следствие, может спокойно совершать действия в пределах НКС по арестованному имуществу или имуществу, находящемуся под судебным спором, являющемуся объектом преступных посягательств в рамках уголовного дела и т. п. Регистратор же государственный "не видит" данных из других реестров, что также позволяет злоумышленникам манипулировать его действиями, полиция не имеет прямого и оперативного доступа ни к одним, ни к другим.

А вот совсем неэффективной, если не враждебной, оказалась профильная система, которая если не призвана стоять на защите интересов владельца, то хотя бы содействовать в реализации его прав в кризисный момент, – система Госгеокадастра. Система, в которой возможна регистрация разделения земельных участков без соответствующей проектной и технической документации, необходимых согласований в месяц по несколько раз. Система, где государственный кадастровый регистратор без заявлений владельцев и без открытия поземельных книг регистрирует разделение десятков гектаров ценной земли вблизи столицы, точно нуждается в действенных механизмах сдержек и противовесов, которые сейчас по большей части отсутствуют или замыкаются на конкретного чиновника либо неизбежно порождают коррупционную составляющую. Не говоря уже об отсутствии действенных законодательных механизмов относительно компенсации владельцу денежных потерь, затрат времени, потерь от того, что его собственность помимо его воли выбывала из его владения, потерь инвестиционной привлекательности объекта собственности из-за его "токсичности" и фигурирования в уголовных процессах, большого количества судебных процессов.

Поэтому следует констатировать, что рейдерство есть, но с ним стоит и нужно бороться!

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2019

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua