Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Как защитить агробизнес от рейдерской атаки
Анатолий Косован, управляющий партнер, юридической фирмы Kosovan Legal Group

Компетентное мнение

Актуально

В классическом понимании рейдерство – это недружественное поглощение компаний, однако даже украинская Википедия придает данному термину украинское значение, а именно: изъятие имущества на якобы законных основаниях.

Итак, украинское рейдерство, особенно в отношении аграрных компаний, является незаконным посягательством на различные активы производителя. Поэтому далее рассмотрим способы уменьшения рисков и защиты от таких посягательств в разрезе различных активов.

Земля

Самой большой проблемой в вопросах потери земли являются положения заключенных договоров. Поэтому прежде всего советуем провести ревизию содержания типовых и уже заключенных договоров аренды земли.

При проведении такой проверки стоит обратить внимание на наличие всех существенных условий договора в зависимости от даты заключения договора, поскольку их перечень со временем сократился.

Также следует выяснить, предусматривает ли договор изменение и прекращение его условий на основании смены собственника земельного участка, учитывая положения ст. 32 Закона Украины "Об аренде земли".

Та же ст. 32 Закона Украины "Об аренде земли" предусматривает, что договор аренды земли может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон в случае невыполнения другой своих обязанностей по договору и закону.

На практике арендатор имеет только одно существенное обязательство по договору аренды – надлежащая уплата арендной платы. Поэтому самым распространенным основанием для судебного расторжения договора является систематическая неуплата арендной платы, то есть неосуществление ее оплаты два и более раз подряд.

При этом судебная практика признает и другие формы такого нарушения обязанности арендатора, например:

1) задержка (просрочка) оплаты арендной платы 2 и более раз подряд;

2) систематическая неуплата арендной платы в случае, если арендодатель по условиям договора должен был обратиться по оплате, но не сделал этого;

3) систематическая неуплата в случае, если арендодатель не обратился с заявлением об уточнении формы оплаты (денежная или натуральная).

Обратите внимание! Оплата арендной платы после систематической неуплаты не лишает арендодателя права расторгнуть договор в судебном порядке.

Производителям также следует обеспечить безопасность договоров аренды (субаренды, эмфитевзиса) земли. Речь идет о размещении оригиналов договоров в месте, защищенном от доступа третьих лиц, и с ограниченным к ним доступом.

Такую же рекомендацию по сохранению можно дать относительно информации о договорах, то есть базах данных с информацией об арендодателях, кадастровых номерах и размерах участков, размере оплаты, сроке действия и дате регистрации и т. п.

Обратим внимание на тот факт, что в настоящее время в судебной практике существует четкое определение начала действия договора аренды земли датой регистрации. При этом не имеет значения, регистрировался ли сам договор до 2013 года, регистрировалось ли право аренды с 2013 года. Именно с даты регистрации необходимо исчислять срок действия договора. При заключении новых договоров аренды советуем указывать в качестве срока действия договора четкую конкретную дату, которая однозначно позволит собрать засеянный ранее урожай.

Достаточно часто агропроизводители проводят посевные работы, не проверив, какое количество договоров утратит свою силу до периода сбора урожая, и не проводят работу по продлению договоров аренды заранее. В таком случае в момент созревания урожая может появиться собственник или иной арендатор с надлежаще оформленными документами и зарегистрированным правом, который законно будет претендовать на выращенный урожай.

Чтобы избежать подобных ситуаций, мы рекомендуем перед посевной проверять сроки действия существующих договоров, а при приближении окончания срока действия договора заблаговременно, не менее чем за год, начинать работу с пайщиками относительно его продления.

Еще одной проблемой при оплате арендной платы наличными является бесконтрольное подписание расходных кассовых ордеров в случае выдачи. То есть если надлежащий первичный документ о получении арендной платы вообще не подписывается или за всех членов семьи расписывается один человек. Каждый из таких случаев несет для арендатора риски того, что он не сможет доказать, что арендная плата надлежащим образом уплачивалась именно арендатору.

Корпоративная защита

Под корпоративной защитой подразумевается информация о компании, содержащаяся в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований, а именно: информация о владельцах долей в уставном капитале и лицах, уполномоченных совершать юридические действия от имени компании.

Важнейшей информацией в указанном Реестре является информация о владельцах долей в уставном капитале, ведь именно эти лица или лицо имеют возможность совершать любые действия в отношении компаний, в том числе из-за смены руководителя.

Незаконным образом изменение информации о владельцах долей без их ведома возможно в следующих ситуациях:

– подделка нотариально заверенного документа о переходе прав владельца на долю в уставном капитале;

– наличие судебного решения, о котором по тем или иным причинам не знал реальный владелец;

– подделка судебного решения;

– совершение регистратором указанных изменений вообще без каких-либо документов.

Понятное дело, не допустить подделку документов третьими лицами невозможно, однако мы рекомендуем по крайней мере контролировать доверенности, выдаваемые владельцем доли. Речь идет о положениях доверенности и предоставляемых ею полномочиях. Если доверенность включает право подписания документов об отчуждении доли, то она также должна содержать основные условия данного отчуждения, а именно: получателя доли, стоимость, порядок и сроки оплаты. При заключении договоров купли-продажи долей также стоит обратить внимание, что такой документ регистратору не предоставляется, то есть предусматривать в договоре переход права собственности на долю после, например, ее оплаты покупателем, но при этом подписать документы о переходе доли, в частности акта приемки-передачи, не имеет смысла, ведь подписанного акта достаточно для внесения соответствующих изменений в Реестр, а положения договора регистратор проверять не будет.

Хотя указанные меры могут лишь помешать заключению сделок и передаче долей без согласия владельца, но не обезопасить от них.

Нередки ситуации, когда реальным собственником аграрной компании является одно лицо, а в Реестре указано совсем другое.

Очевидным риском здесь является возможность злоупотребления номинальным лицом своим статусом собственника компании. Более того, такие злоупотребления могут быть совершены указанным лицом под давлением третьих лиц. Хуже всего, что в спорной или конфликтной ситуации реальный собственник, не будучи таковым согласно данным Реестра, не будет иметь никаких прав для защиты, ведь официально он не является владельцем доли.

Таким образом, построение прозрачного бизнеса с четкой структурой собственности является не только требованием современности, но и насущной потребностью для обеспечения безопасности прав собственника.

Касаемо судебных решений по делам, рассмотрение которых происходило без ведома владельца, стоит отметить, что главной причиной таких ситуаций является отсутствие информации о реальном адресе владельца доли в уставном капитале.

Так, в соответствии с положениями ст. 9 Закона Украины "О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований" Реестр должен содержать информацию об учредителях (участниках) юридического лица, в т. ч. относительно их места жительства – для физических лиц и местонахождения – для юридических лиц. Именно информация из указанного Реестра может приниматься во внимание как при составлении искового заявления, так и судом для вызова сторон.

Однако на практике учредители компании не проживают по указанному адресу и не контролируют почтовые поступления по нему или меняют свое место жительства (местонахождение), не внося соответствующих изменений в Реестр.

Во избежание упомянутых ситуаций рекомендуем при изменении места жительства или местонахождения владельца доли вносить соответствующие изменения в Реестр. Если же по тем или иным причинам такая актуальная информация является неуместной в Реестре, то стоит воспользоваться услугой пересылки почты, которую можно заказать по официальному адресу, или же физически регулярно мониторить почтовый ящик.

К тому же можем посоветовать проводить периодический мониторинг открытых реестров с судебной информацией на предмет наличия в них дел при участии компании, таких как: Реестр судебных решений и сайт по состоянию рассмотрения судебных дел "Судебная власть" (https://court.gov.ua/fair/).

Также сейчас есть сервисы автоматического мониторинга информации в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований, которые уведомляют о любых изменениях в информации касательно тех компаний, на которые вы подписались.

От имени собственника должна постоянно быть в наличии действующая доверенность на представительство этого лица в государственных органах и судах с целью защиты его прав собственности, а также с правом инициирования и голосования на общем собрании участников украинской компании. Если такой документ имеется, у представителя будет возможность оперативно совершить все необходимые действия для приостановления захвата корпоративных прав и/или смены директора и возвращения необходимой информации в Реестр в случае отсутствия собственника в городе или даже стране.

Также следует обратить внимание на изменение в Реестре информации о директоре. Как правило, такие изменения совершаются именно новыми собственниками в вышеописанных случаях.

Однако бывают ситуации со сменой руководителя компании в результате его восстановления в должности. Поэтому рекомендуем ознакомиться с положениями Закона Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты прав инвесторов" (см. информационное письмо ВХСУ от 25.04.2016 г. № 01-06/1474/16), которыми дополнены основания прекращения трудового контракта путем прекращения полномочий должностных лиц. Сейчас принятие такого решения общим собранием не требует каких-либо оснований, доказательств и пояснений. Правда, этим же Законом введена обязанность выплаты выходного пособия уволенному таким образом руководителю в размере не менее шестимесячного среднего заработка.

Итак, безопасные основания для увольнения руководителя существуют, и только вам решать, стоит ли воспользоваться ими и выплатить указанные денежные средства или подвергнуть компанию риску.

Недвижимое имущество

Согласно положениям Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" права на недвижимость подлежат регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Учитывая тот факт, что большинство зданий, используемых в агропроизводстве, было приобретено и построено до 01.01.2013, то значительное количество таких зданий отсутствует в указанном Реестре.

Принимая во внимание вышеприведенное, рекомендуем внести запись об имеющемся у вас праве на здания в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. Указанная процедура не является обременительной, однако дает очевидные преимущества: уменьшение рисков совершения незаконных действий с этим имуществом и получение возможности онлайн-мониторинга состояния прав на недвижимость.

Отдельно упомянем о деятельности Комиссии по вопросам рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации (далее – Комиссия).

В соответствии со ст. 37 Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" решения, действия или бездействие государственного регистратора, субъекта государственной регистрации прав могут быть обжалованы в Министерство юстиции Украины, его территориальные органы или в суд. Именно Комиссия рассматривает указанные жалобы, поданные в Минюст.

Обращаем внимание на то, что согласно п. 8 Положения о Комиссии по вопросам рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации, утвержденного приказом Минюста от 12.01.2016 г. № 37/5, при рассмотрении жалобы Комиссия проверяет соответствие/несоответствие законодательству в сфере государственной регистрации решения, действия или бездействия субъекта обжалования, то есть регистратора. Итак, именно несоответствие действий регистратора требованиям законодательства о государственной регистрации может служить основанием для удовлетворения жалобы. Конкретные основания или перечень нарушений при этом отсутствует. Следовательно, основанием для удовлетворения жалобы может стать любое нарушение регистратором указанного законодательства. Примите к сведению: основанием для отмены регистрации может стать даже отсутствие в Реестре отсканированных документов, которые подавались на регистрацию, нечитабельные скан-копии или скан-копии не целого документа, а его части.

Что касается существенности рисков принятия решений Комиссией, то необходимо заметить, что Комиссия не лишена права рассмотрения коллективных жалоб с любым неограниченным количеством заявителей. Таким образом, одним решением Комиссии и последующим приказом Минюста фактически можно отменить регистрацию, например, прав аренды на земельные участки общей площадью в сотни и даже тысячи гектаров.

Более того, в соответствии с ч. 7 ст. 37 Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" решения об отмене регистрационного действия выполняются не позднее следующего рабочего дня после принятия такого решения путем внесения соответствующей записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

С целью защиты от таких ситуаций советуем контролировать и/или проверять осуществление регистратором всего перечня действий, которые требуются действующим законодательством. В частности, учитывая существующую практику, следует проверить, изо всех ли реестров получил информацию регистратор, не допустил ли ошибок при формировании записей, не нарушил ли сроки, все ли отсканированные документы, поданные для регистрации, были изложены в соответствующем разделе Реестра, доступны и читабельны ли оны.

Еще одна рекомендация – обращение к проверенным и надежным регистраторам, у которых имеется соответствующая репутация.

Мощным средством защиты недвижимого имущества также может быть контролируемая ипотека.

Так, согласно ст. 5 Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" ипотека подлежит регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 9 Закона Украины "Об ипотеке" ипотекодатель исключительно на основании надлежащим образом оформленного согласия ипотекодержателя имеет право: возводить, уничтожать или проводить капитальный ремонт здания (сооружения), расположенного на земельном участке, который является предметом ипотеки, или осуществлять существенные улучшения данного земельного участка; передавать предмет ипотеки в следующую ипотеку; отчуждать предмет ипотеки; передавать предмет ипотеки в совместную деятельность, лизинг, аренду, пользование.

Итак, проведение указанных действий без согласия ипотекодержателя будет невозможным, если ипотека должным образом не зарегистрирована в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Таким образом, если ипотекодержателем будет связанное с собственником имущества юридическое или физическое лицо, такая ипотека для собственника не будет нести никаких рисков. Однако совершение юридических действий с таким имуществом третьими лицами будет невозможным или значительным образом усложнено в связи с наличием зарегистрированной ипотеки.

Если у собственника имеются опасения относительно посягательств третьих лиц на недвижимое имущество, вполне целесообразным может оказаться передача имущества в ипотеку более мощному игроку, например банку или иной репутабельной и "сильной" компании.

В данном случае совершение сторонними лицами незаконных действий касательно прав собственника на имущество поставит под угрозу и интересы залогодержателя, который будет иметь право защищать свое право, а вместе с тем и право собственника.

Понятное дело, что указанный ход не является стандартным и содержит те или иные риски для собственника, поэтому решение по нему должно быть взвешенным, тщательно продуманы условия ипотеки, выбор ипотекодержателя и тех обязательств, под которые такая ипотека предоставляется.

Вовремя отреагировать на незаконные действия в отношении недвижимого имущества может помочь регулярный, а лучше даже постоянный мониторинг Реестра. Одним из таких эффективных средств мониторинга изменения прав на недвижимое имущество является СМС-информирование. Указанная услуга предоставляется разными компаниями, есть она и у Минюста. Таким образом, заказав упомянутую функцию, вы будете уведомлены о внесениях любых изменений в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество относительно выбранного вами объекта недвижимости.

Движимое имущество

Наиболее интересным для нападок движимым имуществом оказывается урожай на полях. Связано это с легкостью доступа к нему и отсутствием постоянного контроля со стороны производителя.

Если не принимать во внимание незаконно переоформленные (расторгнутые) договоры аренды земли и судебные решения, то основной причиной таких рисков является ненадлежащее оформление прав на землю, на которой такой урожай выращивается.

В соответствии с положениями ст. 3 Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" вещные права на недвижимое имущество и их обременения, подлежащие государственной регистрации согласно данному Закону, возникают с момента такой регистрации.

Таким образом, законное право использования земельного участка и сбора урожая с него предоставляется исключительно регистрацией соответствующего права в Реестре.

Однако на практике производители используют различные конструкции для обработки земли без регистрации, а именно: земля агрокомпаниям предлагается лицами, у которых есть право постоянного пользования земельными участками и которые не могут предоставить ее в аренду; обработка земель, у которых после смерти собственника не появились наследники и которые зачастую путают с неистребованными паями и обрабатывают на основании договоров с органами местного самоуправления; обработка земель исследовательских, образовательных и других учреждений в рамках договоров о государственно-частном партнерстве; обработка земель по договорам о совместной обработке.

Кроме очевидных налоговых рисков и возможности быть лишенным статуса плательщика единого налога 4-й группы, заключение таких договоров содержит и риски для самого урожая. Так, часть указанных отношений не оформляется договорами вообще или заключаются фактически фиктивные договоры, по которым право использования земельного участка не может быть передано другому лицу. Все такие дефекты в оформлении отношений могут привести к спору за урожай и попыткам предоставителя земли или органов прокуратуры признать такой договор недействительным. То есть у агропроизводителя не будет фактически возможности подтвердить свое право собственности на то, что он вырастил на таких землях.

Лучшим выходом из сложившейся ситуации может быть тщательно проработанные договоры о предоставлении производителем определенных услуг и параллельное заключение договора поставки товара (урожая) получателем услуг. Для надежности такая поставка товара может быть обеспечена оформлением аграрной расписки, которая, кроме всего прочего, дает право дорастить, собрать урожай и истребовать товар у третьего лица покупателя, если он был поставлен такому лицу вразрез с условиями договора и самой расписки.

К тому же в период созревания урожая критическим и чрезвычайно важным является проведение регулярных обследований полей касательно отсутствия злоумышленников как в светлое, так и в темное время суток. Именно ночные рейды на урожай являются наиболее распространенными, и после них сложнее всего раскрыть преступление по горячим следам.

Довольно часто к посягательствам на урожай приводит стандартная для Украины ситуация с использованием полей с чересполосицей по устной договоренности с пользователями соседних участков.

Как отмечалось выше, любой обмен правами на земельный участок должен решаться законным способом, то есть соответствующий договор (аренды, субаренды) необходимо регистрировать согласно требованиям Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений", что на практике фактически не исполняется по причинам увеличения финансовых расходов и затрат времени. Однако, принимая решение об устной договоренности по обмену паями, производитель должен осознавать риски для урожая, борьба за который на фактически чужом земельном участке имеет крайне низкие шансы на победу.

Есть надежда, что частично уменьшить проблемы с чересполосицей помогут изменения в земельном законодательстве, внесенные Законом Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно решения вопроса коллективной собственности на землю, усовершенствования правил землепользования в массивах земель сельскохозяйственного назначения, предупреждения рейдерства и стимулирования орошения в Украине". Однако данный Закон содержит значительные пробелы, а соответствующая судебная практика пока не сформирована.

Общие рекомендации

Общие рекомендации по организации безопасности агрокомпании:

1) ограничение полномочий руководителя по следующим параметрам:

– по сумме соглашений, которые могут быть заключены директором без согласования с общим собранием;

– по предмету соглашений, например: купли-продажи недвижимости, кредитные соглашения, займы, аграрные расписки, поручительства, залог, ипотеки, расторжение и прекращение договоров аренды земли, выдача векселей и т. д.;

2) осуществление изменения записи о руководителе юридического лица в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований на следующий день после его увольнения;

3) своевременное уведомление обслуживающих банков об увольнении руководителя и оперативное аннулирование ключа ЭЦП;

4) наличие у директора, главного бухгалтера и собственников уже заключенных договоров об оказании правовой помощи с адвокатами;

5) проверка контрагентов по открытым реестрам;

6) чистота ведения бизнеса, избежание нарушений и уголовных деяний, своевременное представление корректной отчетности и надлежащая уплата налогов;

7) подготовка и обучение сотрудников на случай кризисных ситуаций, обысков, захватов и т. д.;

8) социальная активность в населенных пунктах, где проживают арендаторы, и публичность производителей;

9) вступление в профильные общественные организации и объединения, создание сельскохозяйственных кооперативов или присоединение к уже существующим.

Отдельно стоит отметить, какие же действия может совершить компания, если все же она подверглась нападению. Конечно, панацеи на любой случай не существует, в каждом конкретном случае структура защиты должна тщательно разрабатываться с учетом всех ключевых факторов. Однако общий алгоритм действий должен быть следующим:

– обращение к обслуживающим и профессиональным в аграрной сфере адвокатам;

– обращение в правоохранительные органы;

– обращение в антирейдерские штабы, которые существуют практически во всех областях и функционируют в период сбора урожая;

– обращение за поддержкой к арендодателям;

– обращение в СМИ, размещение информации в соцсетях с целью привлечения внимания правозащитников, общества и государственных чиновников;

– обращение в профильные общественные организации, союзы, ассоциации, к членам кооперативов и т. д.;

– обращение в охранную компанию.

Все описанные меры не являются обременительными как по времени, так и по финансовым ресурсам, однако в любом случае они требуют желания обезопасить свой бизнес и системно подойти к его защите. К тому же исключительно тщательный аудит фактических дел в бизнесе и введение полного комплекса мероприятий даст наибольшую результативность и оптимальную защиту вашему агробизнесу от рейдерских нападений.

Заботьтесь о своем бизнесе!

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2019

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua