Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Наиболее значимые правовые события 2015 года в сфере недвижимости: законодательство, судебная практика
Олег Качмар, адвокат, партнер, ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры"

2015 год стал годом внедрения изменений в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество с целью усиления прозрачности в сфере отношений собственности.

Также 2015 год ознаменовался курсом государства на упрощение условий ведения бизнеса – дерегуляцию: в апреле Президент Украины подписал Закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса (дерегуляция)", которым внесены изменения в Земельный, Жилищный, Гражданский, Хозяйственный кодексы, Закон Украины "Об аренде земли" и другие законодательные акты с целью дерегуляции хозяйственной деятельности и приведения законодательства Украины в отдельных сферах в соответствие с законодательством ЕС, что должно способствовать созданию более благоприятных условий для ведения бизнеса в Украине, повышению уровня защиты прав инвесторов и позиции Украины в рейтинге Doing Business.

Судебная практика, в свою очередь, также сформулировала ряд важных правовых позиций в спорах относительно недвижимости, в частности по земельным вопросам и вопросам строительства.

К основным изменениям в законодательстве можно отнести следующие.

Открытие доступа к Государственному реестру прав на недвижимое имущество

Главным событием 2015 года, пожалуй, стало открытие доступа к Государственному реестру прав на недвижимое имущество и их обременений. Согласно вступившему с 6 октября 2015 г. в силу Закону Украины "О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно усиления прозрачности в сфере отношений собственности с целью предотвращения коррупции" раскрыта информация о недвижимом имуществе граждан и информация о владельцах объектов недвижимости. Если в начале года информацию в реестре можно было искать только по объекту, то теперь поиск можно осуществить также и по субъекту. Следовательно, каждый может получить информацию о недвижимом имуществе и правах на имущество по адресу, регистрационным номерам объекта недвижимости, кадастровому номеру земельного участка и идентификационным данным физического или юридического лиц.

Возобновление "строительной амнистии"

В 2015 году Верховная Рада Украины приняла Закон "О внесении изменения в Закон Украины "О регулировании градостроительной деятельности" относительно принятия в эксплуатацию объектов строительства, построенных без разрешения на выполнение строительных работ", которым продлила (возобновила) действие так называемой строительной амнистии до конца 2015 года, предоставив дополнительную возможность узаконить самовольно построенные сооружения (индивидуальные жилые дома, садовые, дачные дома, хозяйственные здания и сооружения и др.), возведенные в период с 5 августа 1992 г. до 12 марта 2011 г., тем, кто не успел сделать этого в 2011 – 2013 гг.

Отмена разрешений на переоборудование и перепланировку жилого дома и жилого помещения

Законом о дерегуляции внесены изменения в статьи 100, 152 Жилищного кодекса, в соответствии с которыми выполнение работ по переоборудованию и перепланировке жилого дома и жилого помещения, которые не предусматривают вмешательства в несущие конструкции и/или инженерные системы общего пользования, не нуждается в получении документов, дающих право на их выполнение. После завершения указанных работ ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Упрощение процедуры заключения договоров аренды земли

Законом о дерегуляции также внесены изменения в Закон Украины "Об аренде земли", которыми сокращен перечень существенных условий договора аренды земли (объект аренды; срок действия договора аренды; арендная плата); установлено правило, согласно которому земельный участок считается переданным в аренду с момента государственной регистрации права аренды; установлен минимальный срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения – не менее 7 лет.

Ликвидация регистрационной службы

В 2015 году начат процесс ликвидации регистрационной службы, созданной в 2011 году. Постановлениями Кабмина № 17 от 21.01.2015 "Вопросы оптимизации деятельности центральных органов исполнительной власти системы юстиции" и № 150 от 31.03.2015 "Вопросы Министерства юстиции" ликвидирована Государственная регистрационная служба, признано утритившим силу Положение о Государственной регистрационной службе, а функции и полномочия Государственной регистрационной службы, в частности по регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, переданы Министерству юстиции Украины.

Децентрализация полномочий в сфере архитектурно-строительного контроля

Законом Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины касательно децентрализации полномочий в сфере архитектурно-строительного контроля и усовершенствования градостроительного законодательства" от 09.04.2015 № 320-VIII, вступившим в силу с 1 сентября 2015 г., функции архитектурно-строительного контроля переданы местным органам архитектурно-строительного контроля, создаваемым по решению органов местного самоуправления, а также Киевской и Севастопольской городских государственных администраций.

Предоставление полномочий по регистрации прав на недвижимое имущество местным органам власти, а также аккредитованным субъектам, в том числе нотариусам и банкам

В ноябре Верховная Рада приняла Закон "О внесении изменений в Закон Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" и некоторые другие законодательные акты Украины относительно децентрализации полномочий по государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" № 834-VIII от 26.11.2015, которым изложила Закон Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" в новой редакции. Закон предусматривает наделение местных органов власти и аккредитованных субъектов, в том числе нотариусов и банков, полномочиями регистрировать права на недвижимое имущество.

Продление моратория на продажу земли

2015 год не стал исключением: Законом "О внесении изменений в раздел Х "Переходные положения" Земельного кодекса Украины относительно продления запрета на отчуждение сельскохозяйственных земель" от 10.11.2015 № 767-VIII мораторий на продажу (отчуждение) земли сельскохозяйственного назначения продлен еще на 1 год – до 01.01.2017 г.

Что касается судебной практики, то в 2015 году категория рассматриваемых в судах споров существенно не изменилась: рассматривалось множество дел о признании прав собственности на недвижимое имущество, о признании недействительными и отмене решений органов местного самоуправления и государственных органов о передаче в собственность, предоставлении в аренду земельных участков, а также дел касательно государственной регистрации прав собственности и других имущественных прав (аренды) на недвижимое имущество, в большинстве случаев на построенные объекты, земельные участки.

В 2015 году Верховный Суд сформулировал ряд правовых позиций, касающихся вопросов недвижимости, в частности относительно возникновения (приобретения, признания) права собственности на объекты недвижимости построенные, в том числе, самовольно, преимущественного права аренды земельного участка, недействительности договоров аренды. Наиболее важные из них заключаются в следующем.

Приобретение права собственности на вновь созданный объект недвижимости на основании решения суда невозможно (постановление Верховного Суда Украины № 6-244цс14 от 18.02.2015).

В деле о признании права собственности на вновь созданный объект недвижимости Верховный Суд подчеркнул, что право собственности приобретается на основаниях, не запрещенных законом, в частности на основании договоров (статья 328 ГК Украины); право собственности на вновь созданное имущество возникает с момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество после завершения строительства и принятия его в эксплуатацию (статья 331 ГК Украины); иск о признании права собственности может быть предъявлен, если лицо является собственником имущества, но его право оспаривается или не признается либо если лицо потеряло документ, подтверждающий его право собственности (статья 392 ГК Украины). Законодательство не предусматривает возникновение права собственности на вновь созданный объект недвижимости на основании решения суда.

Владелец имущественных прав на объект недвижимости не является собственником самого объекта недвижимости, поэтому не вправе требовать признания за ним права собственности на объект недвижимости (постановление Верховного Суда Украины № 6-318цс15 от 24.06.2015).

Рассматривая дело по иску собственника имущественных прав на объект недвижимости к застройщику о признании права собственности на объект недвижимости, Верховный Суд сделал вывод о том, что лицо, владеющее имущественными правами на объект недвижимости, владеет правом на приобретение права собственности на недвижимое имущество после введения объекта в эксплуатацию и оформления соответствующих правоустанавливающих документов, и следовательно, не является собственником недвижимости, поэтому не вправе подавать иск о признании права собственности на объект недвижимости. Суд указал, что имущественное право – ограниченное вещное право, по которому собственник этого права наделен некоторыми, но не всеми правами собственника имущества и которое удостоверяет правомочность его собственника приобрести право собственности на недвижимое имущество или иное вещное право на соответствующее имущество в будущем. Иск о признании права собственности на недвижимое имущество в порядке статьи 392 ГК Украины может быть предъявлен только собственником недвижимого имущества.

Право собственности на самовольно построенный объект может быть признано решением суда при условии предоставления застройщику земельного участка под уже построенный объект (постановление Верховного Суда Украины № 6-1328цс15 от 02.12.2015).

Рассмотрев дело по иску лица о признании права собственности на самовольно построенный объект недвижимости, Верховный Суд сделал вывод о том, что согласно части 3 статьи 376 ГК Украины (которая применяется не только к случаям нарушения требований законодательства касательно целевого назначения земель, но и к случаям, когда лицо осуществляет строительство на земельном участке, ей не принадлежащем) право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть признано за лицом, осуществившим самовольное строительство на земельном участке, не отведенном для этой цели, при условии предоставления лицу земельного участка под уже построенное недвижимое имущество.

Указанное условие является единственным для признания права собственности на самовольно построенный объект недвижимости за таким лицом на основании решения суда. При этом следует учитывать положения части 1 статьи 376 ГК Украины, а именно: наличие у лица, осуществившего строительство, надлежащего разрешения и должным образом утвержденного проекта, а также отсутствие существенных нарушений строительных норм и правил в построенном объекте недвижимости.

Иски инспекций государственного архитектурно-строительного контроля о снесении объектов самовольного строительства подлежат рассмотрению в порядке административного судопроизводства (постановление Верховного Суда Украины № 6-381цс15 от 24.06.2015).

Отменяя судебные решения по делу о снесении объекта самовольного строительства, Верховный Суд пришел к выводу, что Инспекция архитектурно-строительного контроля, как субъект властных полномочий, обратилась в суд с иском во исполнение властных управленческих функций по осуществлению контроля в сфере градостроительства в связи с нарушением ответчиком требований законодательства по вопросам строительства и градостроительства, поэтому отношения между сторонами являются публично-правовыми, а спор подлежит рассмотрению административным судом в порядке административного судопроизводства.

Отсутствие документации, определяющей границы населенного пункта, является основанием для признания недействительным решения местного совета относительно распоряжения землями, расположенными за пределами населенного пункта (постановление Верховного Суда Украины № 6-221цс14 от 28.01.2015).

Рассматривая дело о признании недействительным решения местного совета о передаче земельного участка в собственность, признании права собственности государства на земельный участок, Верховный Суд пришел к выводу, что установление судом факта отсутствия утвержденной в установленном законом порядке градостроительной или какой-либо другой документации, определяющей границы населенного пункта, свидетельствует о превышении органом местного самоуправления своих полномочий по распоряжению землями, расположенными за пределами населенного пункта, и недействительности решения о передаче земельного участка в собственность.

Суд также отметил, что иск о признании права собственности (статья 392 ГК Украины) является надлежащим способом защиты нарушенного права в том случае, если имущество (земельный участок), отчужденное третьим лицом по договору, участником которого истец не является, находится во владении истца. Если имущество выбыло из владения собственника, то признание права собственности на имущество (земельный участок) не является надлежащим способом защиты имущественного права; в таком случае надлежащим способом будет истребование имущества с чужого незаконного владения (статьи 387, 388 ГК Украины).

Положение пункта 4 части 1 статьи 268 ГК Украины о нераспространении исковой давности на требования о признании незаконными актов государственных органов (пункт исключен Законом № 4176-VI от 20.12.2011) не распространяется на иски прокуроров, предъявляемые от имени государства (постановление Верховного Суда Украины № 6-68цс15 от 16.09.2015).

В 2015 году Верховный Суд наконец-то поставил точку касательно предъявляемых прокурорами исков с пропуском исковой давности.

Рассматривая дело по иску прокурора в интересах государства о признании незаконными распоряжений районной государственной администрации, признании недействительными госактов на землю, Верховный Суд пришел к выводу, что положение пункта 4 статьи 268 ГК Украины о нераспространении исковой давности на требования о признании незаконными актов государственных органов (пункт исключен Законом № 4176-VI от 20.12.2011) не распространяется на иски прокуроров, предъявляемые от имени государства, – на такие иски распространяются общие положения статей 257 и 261 ГК Украины.

Суд отметил, что пункт 4 статьи 268 ГК Украины по своей сути направлен на защиту права собственников и других лиц от государства. Поскольку государство обязано обеспечить надлежащее правовое регулирование отношений и является ответственным за принятые его органами незаконные правовые акты, их отмена не должна ставить под сомнение стабильность гражданского оборота, поддерживать которую призваны нормы об исковой давности. Поэтому, в отличие от других участников гражданских правоотношений, государство несет риск истечения исковой давности на обжалование им незаконных правовых актов государственных органов, которыми нарушено право собственности или другое вещное право.

При этом Суд сослался на решение Европейского суда по правам человека от 20.09.2011 по делу "ОАО "Нефтяная компания "Юкос" против России" и решение от 22.10.96 по делу "Стаббингс и другие против Соединенного Королевства", в которых Европейский суд указал, что исковая давность – это законное право правонарушителя уклониться от преследования или привлечения к суду по истечению определенного периода после совершения преступления. Исковая давность обеспечивает юридическую определенность и окончательность, предотвращая нарушения прав ответчиков, которые могут произойти в случае принятия судом решения на основании доказательств, ставших неполными в связи с истечением времени.

Изменение вида пользования землей в рамках ее целевого назначения должно проводиться в порядке, установленном для изменения целевого назначения земли (постановление Верховного Суда Украины № 6-32цс15 от 08.04.2015).

В деле по иску прокурора о признании незаконными и отмене распоряжений районной государственной администрации о предоставлении земельного участка в аренду, признании недействительными договоров аренды, Верховный Суд не согласился с выводами судов предыдущих инстанций о том, что земли для ведения фермерского и товарного сельскохозяйственного производства относятся к одной категории – земли сельскохозяйственного назначения, и что, следовательно, предоставление земельного участка в пределах одной категории земель не требует разработки проекта отвода по изменению целевого назначения.

Учитывая то, что целевое назначение конкретного земельного участка фиксируется в соответствующем решении уполномоченного органа о передаче земельного участка в собственность или предоставлении в пользование и в документе, подтверждающем право на участок, Верховный Суд пришел к выводу, что земли для ведения личного крестьянского хозяйства (ведения товарного сельскохозяйственного производства) и земли для ведения фермерского хозяйства имеют различный правовой режим, а изменение вида целевого назначения (использования) земельного участка в пределах его целевого назначения должно проводиться в порядке, установленном для изменения целевого назначения земли.

Нарушенное право арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок подлежит защите путем признания недействительным договора аренды того же участка, заключенного арендодателем с другим арендатором (постановление Верховного Суда Украины № 6-55цс15 от 15.04.2015).

Рассматривая дело о признании недействительным договора аренды земельного участка, признании договора аренды земельного участка возобновленным, Верховный Суд пришел к выводу о том, что в случае непризнания арендодателем права арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, предусмотренного статьей 33 Закона Украины "Об аренде земли", нарушенное право арендатора подлежит защите судом путем признания недействительным договора аренды того же земельного участка, заключенного арендодателем с другим арендатором.

Отсутствие в договоре аренды земельного участка существенного условия, предусмотренного статьей 15 Закона Украины "Об аренде земли", не является безусловным основанием для признания договора аренды недействительным (постановление Верховного Суда Украины №6-849цс15 от 09.12.2015).

В 2015 году Верховный Суд, рассматривая ряд дел о признании недействительными договоров аренды, сделал вывод о том, что отсутствие в договоре аренды земельного участка существенного условия, предусмотренного статьей 15 Закона Украины "Об аренде земли", не является безусловным основанием для признания договора аренды недействительным. Решая вопрос о наличии оснований для признания договора аренды недействительным в связи с отсутствием в договоре существенного условия, суд должен установить, действительно ли нарушаются права арендодателя ввиду отсутствия в договоре того или иного существенного условия, предусмотренного Законом, определить существенность такого условия и установить, в чем заключается нарушение прав арендодателя.

С некоторыми правовыми позициями Верховного Суда кто-то может не согласиться, но поскольку никто не вправе ставить под сомнение правильность вступившего в законную силу решения суда, а тем более Верховного Суда, то о наличии указанных правовых позиций Верховного Суда нужно хотя бы знать.

ВЫВОД:

В завершение следует сказать, что в 2016 году будет немало других важных изменений в законодательстве, регулирующем вопросы недвижимости; возможно, также будут сформулированы и новые правовые позиции Верховного Суда. Но хочется надеяться, что законодательство и практика будут идти в ногу со временем и обеспечат правовую определенность и единство судебной практики в сфере недвижимости.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua