Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Спробувати Оформити передплату
Спробувати Оформити передплату
ВС про можливість виселення боржника із заставної квартири
Ірина Тодоренко, ЮРИСТ&ЗАКОН

Питання звернення стягнення на іпотечне майно не перестає втрачати своєї актуальності, адже кількість кредитів, оформлених під заставу нерухомості, менше не стає. І при цьому, незважаючи на поширеність ситуації та наявність досить вагомих напрацювань судової практики, кількість питань, пов'язаних із процесом звернення стягнення на предмет іпотеки також не зменшується.

Так, наприклад, розгляньмо ситуацію з придбання квартири, обтяженої іпотекою. Боржник, оформивши кредит у банку, забезпечив його повернення за допомогою передання квартири банку в іпотеку. Вимоги за кредитом банк відступив колекторській компанії, зокрема за договором іпотеки. Боржник кредит не виплатив, тому питання було врегульовано шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Колектори продали квартиру підприємству, яке вже після укладання договору купівлі-продажу встановило, що не має можливості потрапити в квартиру, оскільки в ній проживає боржник.

Усуненням перешкод у користуванні квартирою в такому разі буде виселення боржника. По суті, у ситуації, що склалася, новий власник, який придбав квартиру, не може користуватися своєю власністю, оскільки попередній власник відмовляється виселятися з неї. Але які ж особливості виконання вимоги про виселення боржника? Невже немає жодних гарантій і способів захисту для боржника, якого мають намір виселити?

Верховний Суд у постанові № 754/4727/16-ц розповів про те, як у таких випадках відбувається процес усунення перешкод у користуванні квартирою, виклавши правову позицію в справі.

Передусім ВС окреслив коло умов, визначених рішенням ЄСПЛ, за сукупності яких виселення можливе. Так, будь-яке втручання в права людини (зокрема, право на житло) передбачає необхідність сукупності таких умов: втручання мають здійснювати "за законом", воно повинно мати "легітимну мету" й бути "необхідним у демократичному суспільстві".

Так само й із ЖК УРСР, у якому передусім ідеться про те, що виселення допускають винятково на законних підставах. Ба більше, ВС, посилаючись на ст. 109 ЖК УРСР, зазначив неможливість виселення громадян без надання іншого житлового приміщення. Але й тут є виняток – виселення без надання іншого житла можливе в разі звернення стягнення на житлове приміщення, яке було придбано за рахунок кредиту, повернення якого забезпечено іпотекою відповідного житлового приміщення.

Крім того, є ще й мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, передбачений Законом № 1304-VII. Тобто не може бути примусово стягнуто нерухоме житлове майно, яке вважають предметом застави, якщо таке майно є забезпеченням зобов'язань за кредитами в іноземній валюті.

Боржника не можуть виселити з квартири, якщо квартира була об'єктом забезпечення виконання зобов'язань за валютним кредитом, і в разі, якщо така квартира хоч і була об'єктом забезпечення за кредитом, але придбали її не за рахунок кредитних коштів.

У розглядуваній ситуації квартиру купували якраз не за рахунок кредиту, вона лише стала об'єктом забезпечення його повернення. Колекторська компанія під час продажу квартири не врахувала положення ст. 109 ЖК УРСР, яка забороняє виселення осіб без надання іншого житла. Відповідно ВС, переглянувши рішення судів попередніх інстанцій, відмовив у задоволенні позову щодо усунення перешкод у користуванні квартирою шляхом виселення боржника.

Водночас (унаслідок відмови в задоволенні позову про виселення) новий власник несе певні обмеження. ВС указав, що новий власник, купуючи квартиру в колишнього іпотекодержателя, повинен бути обізнаний про обтяження, а саме про наявність осіб, які зареєстровані та проживають у житловому приміщенні. Але при цьому колекторська компанія, порушуючи ст. 109 ЖК УРСР, під час реалізації квартири обійшла заборону на виселення без надання іншого житлового приміщення натомість.

У такій ситуації новий власник може частково відновити свої права, заявивши вимогу про відшкодування шкоди до продавця, якщо він неналежно виконав свої зобов'язання про повне інформування можливих покупців квартири щодо її обтяження. Також новий власник може заявити вимогу до банку щодо виконання останнім обов'язку із забезпечення осіб, які підлягають виселенню, іншим житловим приміщенням і відшкодування збитків.

Отже, якщо боржника не можуть виселити із заставної квартири, придбаної новим власником, останній має право звернутися до колишнього іпотекодержателя з вимогою про відшкодування шкоди.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2019

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Мати доступ до номерів і всіх статей видання Ви зможете за умови передплати на електронне видання ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакти редакції:
uz@ligazakon.ua