Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Спробувати Оформити передплату
Спробувати Оформити передплату
Закон України "Про житлово-комунальні послуги". Що зміниться і які недоліки?
Станіслав Драганов, юрист, президент Асоціації ОСББ "Розвитку самоврядування", експерт з розвитку ОСББ та енергоефективності в Одесі

09.11.2017 Президент України підписав новий Закон України "Про житлово-комунальні послуги", який набере чинності з 10.06.2018 (далі – Закон).

Частину нововведень передбачається запустити ще пізніше: з 1 січня 2019 року. Це пункти про те, що:

– споживач теж отримає право вимагати від управителя та виконавця комунальних послуг штраф за неякісно або не повною мірою надану послугу (п. 7 ч. 1 ст. 7);

– споживач зобов'язаний буде сплачувати пеню в разі затримки платежів за послуги; розмір пені не вище 0,01 % від суми боргу за кожен день прострочення (п. 10 ч. 2 ст. 7; п. 2 ч. 4 ст. 7; ч. 1 ст. 26);

– пільги та субсидії на оплату житлово-комунальних послуг виплачуються споживачеві в грошовій формі – запуск повної монетизації (ч. 3 ст. 11);

– управитель зобов'язаний мати в штаті працівника, який пройшов атестацію за професією "менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)" (абз. 1 і 2 ч. 5 ст. 18).

Новий Закон про ЖКП передбачає цілу низку позитивних змін:

Впроваджується відповідальність за ненадані або надані не в повному обсязі в обумовлені строки послуги – раніше відповідав тільки споживач.

Усі послуги надаються тільки на підставі договірних відносин.

Споживач обирає, яку послугу і на підставі якого договору він хоче отримувати:

1. Індивідуальний договір.

2. Колективний договір з управителем.

3. Договір колективного споживача – ОСББ.

4. Статус-кво індивідуальний договір (ч. 7 ст. 14), у якому постачальник відповідає не до введення інженерних мереж у квартиру споживача, як у варіанті 1, а до входу цих мереж у будинок. Такий варіант залишається за умовчанням для неактивних громадян, які не усвідомлюють ще свої відповідальність і можливості.

Важливо, що під різні комунальні послуги співвласники можуть вибрати різні види договорів. При цьому відповідальність споживача залишається індивідуальною – у разі колективного договору та заборгованості одного перед постачальником не відключатимуть весь будинок, а розбиратимуться лише з конкретним боржником.

Розглянемо відмінності трьох базових моделей договірних відносин щодо надання комунальних послуг у багатоквартирному будинку (ст. 14):

1. "ІНДИВІДУАЛЬНИЙ"

– з кожним окремим власником;

– відповідальність виконавця за якість послуги внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку й інженерно-технічних систем приміщення споживача;

– справляється плата за абонобслуговування;

– єдино можливий варіант для газо- та електропостачання;

– обслуговування, поточний ремонт внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку – виконавцем на підставі договору;

– капітальний ремонт внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку, що забезпечують надання відповідної комунальної послуги, здійснюється співвласниками або залученими ними уповноваженими на виконання таких робіт особами за рахунок співвласників;

– технічне обслуговування та поточний ремонт внутрішньобудинкових систем електро- та газопостачання здійснюються суб'єктом, визначеним співвласниками багатоквартирного будинку, за рахунок співвласників.

2. "КОЛЕКТИВНИЙ ДОГОВІР З УПРАВИТЕЛЕМ"

– управитель укладає договори з постачальниками від імені співвласників будинку на підставі підписаного з ним договору;

– відповідальність виконавця до "входу в будинок";

– до вартості комунальних послуг НЕ входить плата за абонобслуговування та плата за обслуговування внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку;

– може бути укладений ЛИШЕ за умови наявності будинкового вузла (вузлів) обліку, що забезпечує загальний облік споживання комунальної послуги в будинку;

– технічне обслуговування, поточний і капітальний ремонти внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку здійснюються за рахунок співвласників;

– уповноважена особа відкриває поточний рахунок зі спеціальним режимом використання за кожною комунальною послугою, при цьому власне кошти, що перебувають на такому рахунку, є власністю співвласників багатоквартирного будинку;

– за наявності заборгованості за спожиті комунальні послуги виконавець звертається із претензією (позовом) до відповідного співвласника. Хто цей співвласник, повідомляє уповноважена особа на письмовий запит виконавця протягом 10 календарних днів. В іншому разі виконавець має право звернутися з претензією (позовом) про сплату фактичної заборгованості до уповноваженої особи, а останній уже після сплати заборгованості має право зворотної вимоги (регресу) до співвласника-боржника.

 

3. "ДОГОВІР КОЛЕКТИВНОГО СПОЖИВАЧА – ОСББ"

– укладається з виконавцем відповідної послуги об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку від власного імені;

– умови укладення та виконання такого договору, а також відносини між колективним споживачем та індивідуальними споживачами регулюються статутом такого об'єднання і рішеннями його уповноважених органів управління.

ГОЛОВНЕ: вибір форми договірних відносин визначено Законом для послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії – тепер вони надаватимуться виключно на підставі індивідуальних договорів (абз. 2 ч. 2 ст. 14).

Тут слід нагадати, що у багатьох будинків були загальні договори на постачання електроенергії, що давало їм змогу впливати на боржників шляхом тимчасового обмеження надання їм цієї послуги. Тепер такої можливості більше не буде.

З газом ситуація дійсно поступово поліпшується: крім обов'язкових індивідуальних договорів, додається зобов'язання для газових служб забезпечити всіх споживачів вузлами обліку, що здійснюють індивідуальний облік споживання відповідної комунальної послуги в квартирах (приміщеннях) багатоквартирного будинку (ч. 2 ст. 17).

Наразі МіськГази в багатьох містах вирішили заощадити та установили загальнобудинкові газові лічильники, що значно перекручують реальні показання. Загальнобудинковий лічильник газу може бути встановлено лише за згодою співвласників багатоквартирного будинку в порядку, визначеному статтею 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", що додатково підтверджується і Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про забезпечення комерційного обліку природного газу" щодо порядку встановлення лічильників споживачам природного газу" від 21.12.2017. Останній забороняє встановлювати загальнобудинкові лічильники газу без згоди співвласників, відключати будинки від газопостачання і чітко вказує на встановленні саме індивідуальних лічильників газу.

Для споживача з'являються права:

– на неоплату вартості комунальних послуг (крім постачання теплової енергії) у разі їх невикористання (за відсутності приладів обліку) за період тимчасової відсутності в житловому приміщенні (іншому об'єкті нерухомого майна) споживача та інших осіб понад 30 календарних днів, за умови документального підтвердження (п. 6 ч. 1 ст. 7);

– у встановленому законодавством порядку відключитися від систем централізованого теплопостачання та постачання гарячої води (п. 12 ч. 1 ст. 7).

Також споживач тепер зможе бачити у своїх платіжках, скільки виконавець витрачає на обслуговування мереж – з тарифів на комунальні послуги виділяється плата за абонентське обслуговування – обслуговування та поточний ремонт внутрішньобудинкових систем. Раніше ця плата включалася до загального платежу. Тепер ці витрати мають оплачуватися окремо. Або виконавцеві комунальної послуги – як плата за абонентське обслуговування, або управителю – тоді такі витрати буде закладено до плати за послугу з управління.

Внески за встановлення, обслуговування та заміну вузлів комерційного обліку комунальних послуг з постачання теплової енергії, гарячої води, централізованого водопостачання включаються до плати виконавцеві відповідної комунальної послуги й у рахунку відображаються окремо (абз. 3 ч. 1 ст. 17). Ця норма має дозволити розвиватися конкурентному ринку обслуговування інженерних мереж і дати можливість споживачеві обирати іншу компанію, яка обслуговує мережі, що має усунути монополію.

Для виконавця:

Закон передбачає право виконавця комунальної послуги обмежити (припинити) її надання конкретному споживачеві в багатоквартирному будинку, причому незалежно від обраної моделі організації договірних відносин. Отже, навіть при колективному договорі надання послуги може бути зупинене лише конкретному боржникові.

Більше того, Закон чітко визначає процедуру такого припинення. Зокрема, виконавець має щонайменше за 30 днів попередити боржника про майбутнє відключення і тим самим дати можливість або сплатити борг, або оспорити правомірність припинення надання послуги.

Крім того, Закон дозволяє виконавцям комунальних послуг припиняти їхнє надання тим споживачам, які відмовилися укладати договори про надання комунальних послуг.

Тут додати нема чого: якщо відмовляєшся від договору – отже, не потребуєш послуги. Однак тут слід пам'ятати: споживач не звільняється від оплати житлово-комунальних послуг, отриманих ним до укладення відповідного договору (абз. 2 ч. 1 ст. 9; ч. 5 ст. 13).

Для управителя:

Управитель – фізична особа – підприємець зобов'язаний самостійно пройти професійну атестацію або мати в штаті за трудовим договором щонайменше одного найманого працівника, який пройшов професійну атестацію на відповідність кваліфікаційним вимогам професії "менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)" (абз. 1 і 2 ч. 5 ст. 18).

Проблема в тому, що порядок здійснення професійної атестації управителів за професією "менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)" і перелік критеріїв, яким мають відповідати підприємства, установи, організації, що здійснюють таку професійну атестацію, установлюються Кабінетом Міністрів України, і встигнути вони мають це зробити до 1 січня 2019 року.

Для управителя основним завданням Закон визначає утримання будинку та прибудинкової території. Але тепер Закон (п. 5 ч. 3 ст. 8) дає можливість у договорі з управителем прописати додаткові функції, як наприклад:

– укладати від імені співвласників багатоквартирного будинку колективні договори про надання певних комунальних послуг;

– здавати за дорученням співвласників, надавати в оренду, установлювати сервітут щодо спільного майна багатоквартирного будинку;

– організовувати та виступати замовником робіт з капітального ремонту спільного майна.

Ціна за ці послуги встановлюється окремо в договорі зі споживачем.

Для об'єднань співвласників:

1. Найголовніше нововведення для ОСББ, що Закон у ч. 2 ст. 2 говорить: "Не є предметом регулювання цього Закону відносини, що виникають між співвласниками, а також між співвласниками та об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку".

Така норма ще раз підкреслює, що ОСББ не є "постачальником" або виконавцем житлово-комунальних послуг, як і не є "суб'єктом господарювання" взагалі (ст. 4 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку"). Так само, як і не справляють ОСББ ні "квартплату", ні "плату за послуги". Тобто ОСББ як об'єднання співвласників не укладає із самими співвласниками жодних договорів на надання послуг – ці послуги надаються постачальниками будинку як колективному споживачеві ОСББ.

2. Також корисною для ОСББ буде конкретизація, що дієздатні особи, які проживають та/або зареєстровані в житлі споживача, користуються нарівні зі споживачем усіма житлово-комунальними послугами і несуть солідарну відповідальність за зобов'язаннями з оплати житлово-комунальних послуг (ч. 3 ст. 9). Це означає, що мешканці неприватизованих квартир платять так само, як і власники квартир у цьому будинку – ніхто від оплати внесків їх не звільняв, звісно, якщо інше рішення не буде прийнято загальними зборами і за нього не проголосують понад 50 % площі співвласників.

У Законі постаралися максимально прописати всі умови, але однаково залишаються лазівки та складнощі з подальшим виконанням:

1. Закон передбачив зобов'язання для МіськГазів щодо забезпечення вузлів обліку індивідуального споживача, але не зазначено, за чий рахунок ці заходи проводитимуться. Говориться про компенсацію за встановлений власними силами прилад обліку, а фінансування для цих заходів не виділене – МіськГаз чекає до кінця лютого роз'яснення з боку Кабміну та НКРЕКП.

2. Уводиться нове поняття – "гранична норма витрат на управління житлом". Це означає, що і на витрати на управління багатоквартирним будинком взагалі, і на плату за управління зокрема поширюються пільги та субсидії на оплату житлово-комунальних послуг, однак наприкінці січня для багатьох ОСББ це стало проблемою – змінами від 01.01.2018 до постанови Кабінету Міністрів України від 4 березня 2002 року № 256 оновлено Порядок фінансування видатків місцевих бюджетів на здійснення заходів з виконання державних програм соціального захисту населення за рахунок субвенцій з державного бюджету, яким зобов'язали всіх постачальників послуг, якщо вони хочуть отримати відшкодування за вже надані споживачам пільги та субсидії, відкрити поточні рахунки зі спеціальним режимом використання в органах Казначейства. Ця постанова до постачальників послуг віднесла і ОСББ, які такими не є. Станом на 05.02.2018 проблему частково вирішили, але обіцяної монетизації для жителів, як і раніше, ще нема.

3. Передбачається, що обрати управителя люди тепер можуть через проведення конкурсу МіськРадою з обов'язковим складанням протоколу про таке рішення. Частина 6 Перехідних положень Закону встановлює, що в багатоквартирних будинках, у яких на день набрання чинності цим Законом не створене ОСББ, виконавчий орган місцевої ради зобов'язаний оголосити та провести конкурс на визначення управителя в тримісячний строк з дня одержання протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку з проханням призначити управителя. Рішення з цього питання вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир і нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Цей випадок украй негативний: це ваша власність – і немає сенсу випускати із власних рук управління нею. Приклади безвідповідальності ми вже спостерігаємо, коли в Одесі та Дніпрі провели такі конкурси й управління одержали знову ті самі ЖКСи.

4. Управителю дали можливість на підставі договору із співвласниками (колективний договір) багатоквартирного будинку надавати в оренду, установлювати сервітут щодо спільного майна багатоквартирного будинку (п. 5 ч. 3 ст. 8). У цьому випадку слід дуже уважно і точно опрацьовувати власне умови договору – ціна, на чий рахунок надходитиме оплата, куди використовуватимуться виручені кошти.

5. Для індивідуального споживача вводяться два нові обов'язки:

– допускати у своє житло (інший об'єкт нерухомого майна) управителя, виконавців комунальних послуг або їхніх представників у порядку, визначеному законом і договорами про надання відповідних житлово-комунальних послуг, для ліквідації аварій, усунення неполадок санітарно-технічного та інженерного обладнання, його встановлення і заміни, проведення технічних та профілактичних оглядів і перевірки показань (п. 7 ч. 2 ст. 7). Відмова надати доступ є підставою для припинення надання споживачеві відповідної комунальної послуги. Після надання споживачем такого доступу надання послуги відновлюється (ч. 3 ст. 29);

– інформувати управителя, виконавців комунальних послуг про зміну власника житла (іншого об'єкта нерухомого майна) і про фактичну кількість осіб, які постійно проживають у житлі споживача (п. 11 ч. 2 ст. 7).

Ризик тут полягає в тому, що незрозуміло, як і коли ці норми застосовуватимуться, причому враховуючи норми інших НПА, що прямо забороняють обмежувати надання послуг як гарячого, так і холодного водопостачання та водовідведення крім як для усунення аварії (постанова Кабінету Міністрів України від 17 лютого 2010 року № 151 ).

ВИСНОВОК:

У цілому оцінити новий Закон можна як прогресивний і спрямований на вирішення багатьох складнощів, що накопичилися, проте він залишається досить гнучким, що добре і погано одночасно. Тобто з одного боку – впроваджується інститут пені, конкурентного ринку, взаємна відповідальність постачальника та споживача комунальної послуги, конкретизуються деякі договірні відносини, а от з іншого – не встановлюється точна межа відповідальності, контроль за виконанням залишається на плечах простих жителів, не надаються механізми створення того ж конкурентного ринку у вигляді пільг для бізнесу тощо. Дуже багато наразі залежить від додаткових нормативно-правових документів, які прийме Кабмін.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2018

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Мати доступ до номерів і всіх статей видання Ви зможете за умови передплати на електронне видання ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакти редакції:
uz@ligazakon.ua