Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Спробувати Оформити передплату
Спробувати Оформити передплату
"Антирейдерський" закон і земельні відносини
Станіслав Герасименко, старший юрист, керівник практики нерухомості, ЮФ Eterna Law

"Антирейдерським" зазвичай називають Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення державної реєстрації прав на нерухоме майно та захисту прав власності" від 6 жовтня 2016 року № 1666-VIII. У засобах масової інформації останнім часом слово "рейдерство" стало застосовуватися до будь-якої конфліктної ситуації навколо земельних ділянок, навіть щодо банального з'ясування стосунків між сусідніми землекористувачами, орендарями й орендодавцями (самозахоплення земель), аж до випадків відвертого бандитизму ("наїзду" на агробізнес, "вибивання" боргів тощо).

Ми ж розглянемо більш класичну форму рейдерства за допомогою напівзаконних і незаконних засобів і виключно у сфері заволодіння нерухомим майном, а також зосередимось на найбільш цікавих змінах, які "антирейдерський" закон приніс у сферу захисту майнових прав на нерухомість і земельні ділянки, зокрема, на їх юридичній складовій та перших наслідках впровадження.

 

Посилення кримінальної відповідальності

У розрізі нерухомого майна маються на увазі такі зміни:

– посилення кримінальної відповідальності в частині розширення складу злочинів: до статті 206 Кримінального кодексу України додано самостійний склад злочину "захоплення цілісного майнового комплексу, його частини, будівель, споруд, земельної ділянки, об'єктів будівництва, інших об'єктів та незаконне припинення або обмеження діяльності на цих об'єктах та обмеження доступу до них";

– посилення кримінальної відповідальності в частині розширення кола суб'єктів відповідних складів злочинів: до статті 3652 КК України ("Зловживання повноваженнями особами, які надають публічні послуги") додано державних реєстраторів, суб'єктів державної реєстрації прав, державних виконавців, приватних виконавців.

Недобросовісність суб'єктів державної реєстрації – це найбільш неконтрольований напрям боротьби з рейдерством, на якому важко попередити чи запобігти вчиненню правопорушення, окрім як збільшенням суворості покарання для тих, хто "не встиг втекти".

Чи ефективно вплинули новели законодавства на ситуацію? Не впевнений. Зміни виявилися занадто точковими і не зачепили положення статті 2062 ("Протиправне заволодіння майном підприємства, установи, організації") та складу злочинів у статті 3652 ("Зловживання повноваженнями особами, які надають публічні послуги"), створюючи певну колізійність у правозастосуванні. А з урахуванням того, що доведення умислу службової особи в подібних злочинах традиційно було завданням непростим, прориву в цьому напрямі не сталося.

 

Посилення адміністративної відповідальності

Змінами до статті 16623 "Порушення порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" Кодексу України про адміністративні правопорушення штраф було збільшено в 10 разів, і наразі він коливається від 200 до 400 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (НМДГ) (тобто від 3400 гривень до 6800 гривень), а за вчинення порушення повторно протягом року штраф сягає 500 НМДГ (8500 гривень).

Зазначені зміни навряд чи можна назвати однозначно антирейдерськими, скоріше – антикорупційними. З урахуванням того, що все більше користувачів звертається за вчиненням реєстраційних дій щодо нерухомості до нотаріусів, які і посвідчують договори, і є більш гнучкими і оперативними, зміни стали ще одним стимулом, який має позитивно вплинути на бізнес-орієнтованість "чистих" реєстраторів.

 

Обмеження принципу екстериторіальності реєстрації

"Антирейдерським" законом обмежено територіальний ареал здійснення державної реєстрації права власності та інших речових прав. Наразі реєстрація права власності та інших речових прав проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна в межах Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя (частина 5 статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі – Закон про держреєстрацію)).

При цьому реєстрація обтяжень речових прав залишилася екстериторіальною і проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна. Також принцип екстериторіальності залишився і для реєстрації прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва, що проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію (останній абзац частини 5 статті 3 Закону про держреєстрацію).

Як і більшість правників-практиків, я цілком підтримую зазначене обмеження, яке хоч і дещо ускладнює здійснення операцій із нерухомістю, але при цьому перекриває один із найбільш поширених механізмів рейдерства. Тобто позитивний ефект від такого обмеження, принаймні на поточному етапі, однозначно перевищує побічні ефекти від нього.

 

Запровадження моніторингу реєстраторів з боку Мін'юсту

Приблизно з березня цього року запрацювала система моніторингу (вибіркова перевірка дотримання суб'єктами державної реєстрації законодавства під час проведення реєстраційних дій) за переліком ознак "ризику":

 

– порушення строків реєстрації;

– проведення реєстраційних дій в неробочий час;

– відсутність у реєстрах електронних копій документів, поданих для державної реєстрації, виготовлених шляхом їх сканування;

– проведення реєстрації на підставі рішень суду;

– скасування (видалення) записів з реєстрів;

– державні реєстратори та/або суб'єкти державної реєстрації, визначені Міністерством юстиції України.

Звичайно, виявлення окремого факту (дії) реєстратора із наведеного переліку не є підставою для переходу до наступного етапу – проведення безвиїзної (камеральної) перевірки дій реєстратора, але декілька подібних фактів вже сигналізують про можливі порушення. Проводиться така перевірка за наказом Мін'юсту комісією в складі не менше трьох осіб і протягом 14 робочих днів.

Унаслідок перевірки Мін'юстом до суб'єкта державної реєстрації (реєстратора, нотаріуса) можуть бути застосовані такі заходи впливу (згідно з п. 11 Порядку здійснення контролю у сфері державної реєстрації, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 21 грудня 2016 року № 990):

– тимчасове обмеження або анулювання доступу до реєстру;

– передача матеріалів до правоохоронних органів;

– притягнення до адміністративної відповідальності;

– направлення до Вищої кваліфікаційної комісії нотаріату подання щодо анулювання свідоцтва про право на зайняття нотаріальною діяльністю;

– скасування акредитації.

За неофіційною інформацією, за час дії моніторингу було проведено майже дві сотні перевірок і приблизно у 70 % випадків результатом перевірки стало тимчасове блокування доступу до реєстрів, а в 7 % випадків – анулювання (повне блокування) доступу.

Позитивний ефект від цього нововведення полягає не лише у самому факті виявлення порушення і попередження подібних дій порушників на майбутнє, а й суттєве скорочення часу між вчиненням порушення та його виявленням. Це дасть змогу жертвам рейдерських дій значно ефективніше проводити контрзаходи щодо поновлення своїх прав, зокрема, дасть можливість швидше "заморозити" незаконно відчужені активи до поновлення прав через суд.

 

Подвоєння строку подання скарги до Комісії у сфері державної реєстрації

Звернення до Комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації, з огляду на надані їй законодавством повноваження і строки реагування, залишається одним із найбільш ефективних механізмів реагування на випадки рейдерства за участі суб'єкта державної реєстрації та виправлення їх наслідків.

Нагадаю, що за чинною редакцією статті 37 Закону про держреєстрацію наслідком розгляду скарги Комісією може бути, зокрема, внесення змін до записів Державного реєстру прав та виправлення помилки, допущеної державним реєстратором, тимчасове блокування або анулювання доступу державного реєстратора до Державного реєстру прав, скасування його акредитації, направлення до Вищої кваліфікаційної комісії нотаріату подання щодо анулювання свідоцтва про право на зайняття нотаріальною діяльністю тощо. Але часові обмеження на те, щоб подати скаргу і скористатися найбільш потужними й ефективними засобами протидії, дуже часто нівелювали їх міць.

"Антирейдерським" законом строк на подання скарги було збільшено з 30 до 60 календарних днів (з дня прийняття рішення, що оскаржується, або з дня, коли особа дізналася чи могла дізнатися про порушення її прав відповідною дією чи бездіяльністю). І це той саме випадок, коли зміна є абсолютно позитивною, виправданою і резонною.

Позитивною виглядає й ініціатива змін, анонсованих Мін'юстом, щодо заборони на проведення реєстраційних дій стосовно майна, щодо якого до Комісії надійшла скарга і ця скарга була допущена до розгляду.

Протягом часу розгляду скарги по суті буде неможливо перереєструвати майно на третіх осіб за ланцюжком (створити "добросовісного набувача").

 

Використання відомостей офіційних реєстрів

Реєстратор під час проведення реєстраційних дій наразі зобов'язаний використовувати відомості Державного земельного кадастру та Єдиного реєстру дозвільних документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, відомості про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів. Порівняння відомостей із зазначених реєстрів може достатньо ефективно допомогти добросовісному реєстратору виявити невідповідності або навіть підробку документів і запобігти недостатньо підготовленим рейдерським діям.

На додаток, нотаріусам надано доступ до Державного реєстру актів цивільного стану громадян у режимі перегляду. Це дає змогу перевірити сімейний стан (якщо суб'єкт звернення одружений, необхідна згода дружини чи чоловіка на придбання майна чи його продаж), унеможливлює звернення до нотаріуса особи, яка діє за дорученням від імені померлої особи, тощо. Тобто перекривається можливість для застосування ще одного популярного рейдерського механізму.

Перехресна перевірка відомостей у реєстрах не є винаходом, і більшість досвідчених нотаріусів та реєстраторів завжди намагалися це зробити для власного спокою. Але наразі це стає професійним стандартом й обов'язком перед законом і клієнтами, що не може не тішити.

До цього ж переліку належить і зобов'язання використовувати відомості Єдиного державного реєстру судових рішень, але про це нижче.

 

Реєстраційні дії на підставі рішень суду

Цей механізм є, беззаперечно, найулюбленішим інструментом рейдерів. Всі найбільш гучні рейдерські захоплення в Україні базувалися на неіснуючих, підроблених або відверто незаконних рішеннях судів. І якщо з питанням правомірності рішень судів ситуацію виправити складно, то принаймні з виконанням підроблених/неіснуючих рішень суду добросовісним реєстраторам справлятися стане простіше.

Реєстраційні дії на підставі рішень суду мають проводитися виключно державними реєстраторами при органах місцевого самоврядування і на підставі рішень, отриманих унаслідок інформаційної взаємодії Державного реєстру прав та Єдиного державного реєстру судових рішень, без подання відповідної заяви. Тобто зазначені державні реєстратори самостійно вноситимуть відповідні зміни до реєстру, без заяви та збору, лише на підставі отриманих у паперовій формі примірників судових рішень, які набрали законної сили. Закон передбачає, що зазначена норма працюватиме з моменту запуску технічної взаємодії між зазначеними реєстрами.

Це класичний випадок, коли дуже гарна і розумна за своєю суттю ідея має всі шанси ще довго не запрацювати, а потім запрацювати неефективно (у частині протидії рейдерським схемам). І якщо в частині перевірки відповідності (наявності в реєстрі) рішення складнощі мають, в основному, тимчасовий і "технічний" характер (поки що доводиться перевіряти їх наявність у "ручному режимі", робити запити на отримання із відповідного суду засвідченої копії рішення), то з "автоматичною" реєстрацією все складніше.

Мова тут йде не лише про непоодинокі рішення господарських і цивільних судів, які сформульовано виключно в межах заявлених позовних вимог (наприклад, визнати право власності, визнати недійсним договір, витребувати з чужого незаконного володіння тощо), які неможливо законно виконати "автоматично" і без додаткового окремого рішення. Це може бути рішення суду про припинення права попереднього власника або виключення/скасування реєстраційного запису про зареєстроване право (якщо це робити правомірно), або рішення державного реєстратора – якщо цього дуже хоче заявник і реєстратор сприяє йому (умисно або за нестачею досвіду чи розуму). Отже, це питання, на мою думку, потребує додаткового регулювання.

 

Інформування власника про реєстраційну дію з майном

Цікавим і достатньо ефективним нововведенням стало зобов'язання реєстратора інформувати власника майна про надходження пакета документів для проведення реєстраційної дії щодо цього майна. Інформування здійснюється невідкладно шляхом надсилання повідомлення електронною поштою або (за додаткову плату) за допомогою системи смс-інформування власників нерухомого майна (послуга "СМС-Маяк"). Звичайно, зазначені функції можуть використовуватися лише за умови, що власник турбується про своє майно і заздалегідь надав свою електронну пошту або активував послугу "СМС-Маяк".

У разі отримання повідомлення про несанкціоновані реєстраційні дії (рейдерське захоплення майна) власник може подати реєстратору заяву про заборону вчинення такої дії. Така заборона діятиме 10 днів, і протягом цього часу жоден реєстратор чи нотаріус не зможе перереєструвати майно.

Крім того (що дуже рекомендується), протягом строку дії заборони власник може звернутися до суду для накладання судової заборони на вчинення реєстраційної дії.

При цьому слід зазначити, що і це нововведення може не спрацювати ефективно. У разі спроби захоплення майна рейдери, ймовірно, зазначать найменший дозволений строк на здійснення реєстрації – 2 години. Цього часу може просто фізично не вистачити на те, щоб отримати повідомлення, оцінити його наслідки і звернутися до найближчого реєстратора із заявою про заборону вчинення дії (з мінімальним набором документів, що підтверджують особу). Якщо ж реєстрація на нового власника (рейдера або його спільника) за ці дві години вже відбулася, то попередній (законний) власник формально вже втратить право на встановлення заборони.

Таким чином, поки до законодавства (статті 25 і 27 Закону про держреєстрацію) не будуть внесені відповідні зміни, власник, підключений до "антирейдерських" систем інформування, постійно має бути на зв'язку, мати при собі документи, що посвідчують особу (або, принаймні, їх сканкопії), і мати знайомого реєстратора, до якого можна терміново звернутися із заявою (із дотриманням всіх або, принаймні, більшості вимог до її оформлення).

І навіть це не допоможе, якщо реєстраційну дію буде проведено поза межами звичайного робочого часу (саме тому Мін'юст відносить реєстраційні операції в неробочий час до факторів ризику і моніторить їх).

 

Рейдерські справи після "антирейдерського" закону

Найбільш гучною рейдерською справою щодо земельних ділянок після набрання чинності "антирейдерським" законом стала справа щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення в Кіровоградській області. Після надходження скарг від 151 власника земельних ділянок їх розгляд відбувся на "показовому" відкритому засіданні Комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації 2 лютого 2017 року за участі Міністра юстиції, його профільного заступника (як голови Комісії), журналістів, народних депутатів тощо.

За результатом розгляду скарг з'ясувалося, що державні реєстратори Берега Оксана, Ніколаєнко Оксана та Гушлевська Наталія незаконно перереєстрували земельні ділянки на компанію "Агрі Інвест Україна".

Комісія Мін'юсту скасувала незаконні реєстраційні дії, повернула майно у законну власність селян та прийняла рішення анулювати доступ до реєстру для реєстраторів-порушників назавжди.

За фактом виявлених порушень правоохоронними органами було внесено відомості до Єдиного реєстру досудових розслідувань, але інформації про результати розслідування та встановлення кола осіб, які брали участь в цій операції, поки що нема.

Більшість десятків і сотень інших повідомлень про "рейдерські захоплення землі" при близькому розгляді виявлялися або звичайними "розбірками" між сусідніми землекористувачами, орендарями і орендодавцями, які послуговуються примітивним піаром для різноманітних партій "захисників селян від власності на землю", "універсальних аграріїв" і їм подібних, та/або не зовсім добросовісною та перевіреною інформацією від ЗМІ. Тобто це виглядає значною мірою як інформаційний галас.

ВИСНОВОК:

Я далекий від думки, що рейдерські захоплення зникли зовсім, але більш-менш об'єктивною інформацією про справжню статистику незаконних захоплень володіє, мабуть, лише Мін'юст, який не поспішає нею ділитися так відверто, як на початку "рекламної кампанії" "антирейдерського" закону. Звичайно, є певні законодавчі обмеження щодо кола суб'єктів, які мають право на отримання повної інформації (сторони/учасники реєстраційних дій, правоохоронні органи тощо), але принаймні узагальнені відомості щодо кількості та застосованих способів захоплення майна мають бути доступні для широкого загалу. Сподіваюсь, що Мін'юст вже найближчим часом заповнить цей інформаційний вакуум.

Мати доступ до номерів і всіх статей видання Ви зможете за умови передплати на електронне видання ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакти редакції:
uz@ligazakon.ua