Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Спробувати Оформити передплату
Спробувати Оформити передплату
Засідання Комітету з питань права URE Club: що нового в питаннях урегулювання зобов'язань щодо довгобудів
Ганна Тітова, ЮРИСТ&ЗАКОН

07 квітня 2017 року відбулося засідання Комітету з питань права URE Club, модераторами якого стали Владислав Кисіль, адвокат і партнер юридичної компанії KPD Consulting, член оргкомітету URE Club, а також Олег Бойчук, партнер, керівник практики нерухомості та будівництва ЄПАП Україна.

Учасники, у тому числі юристи, які практикують у сфері нерухомості та будівництва, звернули увагу на проблему довгобудів в українській будівельній галузі – об'єктів житлового будівництва, терміни прийняття в експлуатацію яких завершилися більш ніж три роки тому, але які й дотепер не добудовано й не прийнято в експлуатацію.

Так, учасники обговорили проект Закону України "Про захист прав інвесторів житлового будівництва та врегулювання зобов'язань відносно довгобудів" від 06.02.2017 р. № 6033, яким пропонується встановити правові, фінансові та організаційні засади врегулювання зобов'язань перед особами, кошти яких прямо або опосередковано залучені у будівництво багатоквартирних житлових будинків, із завершення будівництва та введення їх в експлуатацію, а також із передачі особам у власність квартир або приміщень соціально-побутового призначення в таких будинках.

Проблема довгобудів досить актуальна та вимагає якнайшвидшого вирішення, а законодавство потребує вдосконалення, адже за існуючих умов приватні інвестори тривалий час не можуть ні отримати у власність об'єкти нерухомого майна, ні повернути кошти, залучені у будівництво таких об'єктів.

Законопроект передбачає, що з власної ініціативи або за заявою власника майнових прав на незавершений будівництвом об'єкт виконавчі комітети сільських, селищних, міських рад створюють щодо кожного об'єкта, який має ознаки довгобуду, спеціальну тимчасову комісію з врегулювання зобов'язань щодо довгобуду.

Крім того, учасники звернули увагу на роль господарського суду, який затверджує план врегулювання зобов'язань щодо довгобудів за місцезнаходженням довгобуду на підставі заяви виконавчого комітету сільської, селищної, міської ради. Ухвала господарського суду про затвердження плану врегулювання зобов'язань щодо довгобуду є підставою для проведення державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва та внесення змін до відомостей про обтяження майнових прав на такий об'єкт.

Наголошено також на врегулюванні зобов'язань щодо довгобуду шляхом передачі прав на довгобуд житлово-будівельному кооперативу, який створили власники майнових прав. Так, протягом 60 календарних днів із дня закінчення строку для подання заяви про включення до реєстру майнових прав на довгобуд власники майнових прав на довгобуд, які подали відповідні заяви та були включені до реєстру, з метою завершення будівництва об'єкта можуть створити житлово-будівельний кооператив у порядку, передбаченому чинним законодавством.

Обговорено питання про забезпечених кредиторів (банки), які підлягають включенню до реєстру прав на довгобуд за умови, якщо відповідні договори застави (іпотеки) майнових прав на об'єкт інвестування в незавершеному будівництвом об'єкті було укладено після набрання чинності Законом "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва".

Було також указано на питання про врегулювання зобов'язань щодо довгобуду шляхом його продажу з відкритих торгів. Так, виконавчі комітети сільських, селищних, міських рад протягом місяця після прийняття рішення про доцільність урегулювання зобов'язань щодо довгобуду шляхом його продажу з відкритих торгів організують продаж довгобуду на аукціоні в електронній формі (електронних торгах).

Звернуто увагу на ст. 13 законопроекту, що стосується врегулювання зобов'язань шляхом передачі прав та обов'язків щодо довгобуду конкурсному замовнику, а саме на обов'язкові складові конкурсної пропозиції.

Загалом Владислав Кисіль відзначив високу якість розробки законопроекту. Водночас, на його думку, необхідно більш якісно вирішити питання із забезпеченими кредиторами (була піддана критиці необхідність забезпеченого кредитора реєструватися в особливому реєстрі, а також можливість припинення іпотеки у разі, якщо забезпечений кредитор не включений до реєстру).

Також учасники обговорили проект Закону "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо підвищення рівня корпоративного управління в акціонерних товариствах" (Закон прийняла ВР України 23.03.2017 р.; 03.04.2017 р. – направлений на підпис Президенту), яким уводиться механізм ескроу для банків. Так, Закон передбачає доповнення гл. 72 Цивільного кодексу України параграфом 2 "Рахунок умовного зберігання (ескроу)". За зазначеним договором банк зобов'язується приймати та зараховувати на рахунок умовного зберігання (ескроу), відкритий клієнту (володільцю рахунка), грошові кошти, отримані від володільця рахунка та/або від третіх осіб, та перераховувати такі кошти особі (особам), вказаній володільцем рахунка (бенефіціару або бенефіціарам), або повернути такі кошти володільцю рахунка за настання підстав, передбачених договором рахунка умовного зберігання.

Рахунки умовного зберігання (ескроу) можуть відкриватися, крім того, й під час розрахунків у сфері будівництва – кошти на будівництво будинку знаходитимуться на рахунку (ескроу) та виплачуватимуться поетапно, у міру завершення чергової фази будівництва. Забудовник у цьому випадку отримає гарантію оплати своїх послуг, а замовник – гарантію того, що кошти будуть виплачені тільки за фактом виконання робіт.

Учасники відзначили доцільність залучення як ескроу агентів не тільки банків, а й, наприклад, юридичних компаній, нотаріусів.

Обговорено й постанову КМУ "Про затвердження вимог щодо проведення контролю якості робіт з нового будівництва, реконструкції та ремонту автомобільних доріг загального користування" від 28.12.2016 р. № 1065. Постановою встановлено, що до 1 січня 2018 року вимоги, затверджені зазначеною постановою, застосовуються тільки під час виконання робіт з нового будівництва, реконструкції та капітального ремонту автомобільних доріг загального користування. Олег Бойчук звернув увагу на введення обов'язкового застосування форми договору FIDIC для будівництва доріг загального користування. Тобто передбачається оформлення проектної документації відповідно до вимог Міжнародної федерації інженерів-консультантів (FIDIC – International Federation of Consulting Engineers). Учасники обговорили типові проблеми, пов'язані в тому числі з недостатнім розумінням термінології й механізмів дії проформ FIDIC, а також із відсутністю офіційних перекладів українською мовою.

Мати доступ до номерів і всіх статей видання Ви зможете за умови передплати на електронне видання ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакти редакції:
uz@ligazakon.ua