Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Антирейдерский закон: плюсы и минусы
Лиана Гвелесиани, юрист, SPENSERS

2 ноября 2019 года вступил в силу Закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты права собственности", основной целью которого является предоставление дополнительных гарантий для защиты права собственности в Украине.

Законом  введен целый ряд изменений, в частности, в Кодекс Украины об административных правонарушениях, Гражданский кодекс Украины, законы Украины "О нотариате", "О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований", "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" и "Об обществах с ограниченной и дополнительной ответственностью".

Необходимость внесения данных изменений обусловлена наличием тех или иных пробелов в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и корпоративных правах, что послужило благоприятными условиями для существования так называемого рейдерства (приобретение контроля за соответствующими активами противоправным образом).

Итак, давайте рассмотрим основные новеллы Закона.

Прекращение деятельности аккредитованных субъектов

Так называемые аккредитованные субъекты – это в большинстве случаев коммунальные предприятия, которые могли проводить операции по регистрации имущественных прав. Практика показала нецелесообразность дальнейшего использования института аккредитованных субъектов государственной регистрации, поскольку значительное их количество принимало активное участие в сомнительных или вообще преступных регистрационных действиях. Именно через них проходило большое количество рейдерских захватов путем противоправной регистрации недвижимости, земельных участков или корпоративных прав. Как следствие – Законом сужен круг субъектов, наделенных полномочием осуществлять государственную регистрацию прав.

Регистрация по месту нахождения имущества

Ранее законодательство предусматривало возможность проведения регистрационных действий независимо от территориального расположения недвижимого имущества. Это в значительной степени расширяло возможности рейдеров для поиска "лояльных" регистраторов, которые бы согласились совершить противоправную регистрацию вещных прав.

Большим преимуществом данного нововведения является то, что оно исключает возможность осуществлять рейдерские захваты с помощью одного "черного" регистратора по всей территории Украины.

Но стоит отметить, что внедрение территориального принципа регистрации вызовет определенные неудобства и для законопослушных граждан, имеющих недвижимость в других городах. Им придется тратить больше времени и денег для проведения регистрации такой недвижимости.

Одновременное осуществление нотариального действия и государственной регистрации прав

Очень часто рейдерские захваты корпоративных прав осуществлялись путем предоставления госрегистратору поддельных документов о переходе доли в уставном капитале. Основной целью нововведения является устранение схемы рейдерства по передаче документов через цепочку из нескольких регистраторов, когда противоправные регистрационные действия совершаются в последнюю очередь, но нарушения порядка происходили на первых этапах (что в значительной степени усложняло обжалование такой регистрации). Реализовать данную схему будет невозможно, если делать запись в реестре сразу после нотариального удостоверения.

Теперь потребуется нотариальное удостоверение подписей участников юрлица на учредительных документах и решениях общего собрания при внесении изменений в сведения о таком юридическом лице. В частности, нотариусов обяжут использовать специальные бланки для нотариальных документов. Однако это правило не распространяется на госрегистрацию изменений в сведения о юридическом лице, которые вносятся на основании документов, созданных на портале электронных сервисов и подписанных с использованием средств электронной идентификации с высоким уровнем доверия (квалифицированная электронная подпись и печать).

Так, Закон предусматривает, что государственная регистрация корпоративных прав в результате совершения нотариального действия проводится одновременно с совершением такого нотариального действия. Однако стоит отметить, что данное нововведение не касается акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью и обществ с дополнительной ответственностью.

Вместе с тем уполномоченные госрегистраторы и нотариусы должны будут устанавливать гражданскую и правовую дееспособность физических и юридических лиц.

Многофакторная аутентификация для государственных регистраторов

Со вступлением в силу Закона доступ регистратора к Государственному реестру вещных прав будет осуществляться путем многофакторной аутентификации, порядок которой будет определяться Кабмином. Как правило, многофакторная аутентификация осуществляется с помощью защищенных механизмов двух или более типов (например, применение для аутентификации пароля вместе с аппаратным средством защиты информации (токеном)).

Немедленное уведомление собственников обо всех регистрационных действиях с их недвижимостью

Госрегистраторов обяжут безотлагательно уведомлять собственников, обременителей и пользователей недвижимости, в отношении которой подано/получено заявление на проведение регистрационных действий (порядок уведомления будет определяться Кабмином).

Своевременное уведомление собственников имущества о том, что с их имуществом проводятся подозрительные регистрационные действия в пользу третьих лиц, должно стать эффективным инструментом противодействия рейдерским атакам. Теперь собственник имущества сможет получить следующую информацию о рейдерах: тип заявления, его регистрационный номер, дата и время подачи, фамилия, имя и (при наличии) отчество заявителя. Это позволит собственникам недвижимого имущества в кратчайший срок принять все возможные меры для того, чтобы защитить свои права.

Возможность приостановления регистрационного действия на основании заявления собственника объекта недвижимого имущества

Наряду с тем, что собственников немедленно будут уведомлять о любых незаконных регистрационных действиях, которые проводятся с их имуществом, введен механизм, позволяющий лицам, узнавшим о проведении незаконных (по их мнению) регистрационных действий в отношении принадлежащего им недвижимого имущества, подать заявление о запрете совершения таких действий на срок до 10 рабочих дней. Это даст собственнику возможность обратиться в суд, чтобы защитить свое имущество от незаконных посягательств.

Обязательность использования регистратором данных из публичных реестров

Госрегистраторов обяжут проверять информацию в публичных реестрах при проведении регистрационных действий. Такое нововведение сделает невозможным регистрацию прав на основании поддельного судебного решения, не внесенного в Единый государственный реестр судебных решений, что до недавнего времени было распространенной рейдерской схемой.

Так, Законом предложено автоматизировать информационное взаимодействие между Единым государственным реестром судебных решений и Государственным реестром вещных прав на недвижимое имущество и их обременений. На практике это позволит проводить регистрационные действия сразу после публикации судебного решения в реестре и независимо от того, обратится ли к регистратору сторона по делу для проведения такой регистрации.

Ужесточение ответственности за нарушение регистрационных процедур

Ключевой мерой по защите от неправомерных действий станет увеличение финансового наказания за нарушение порядка проведения регистрации до уровня 400 – 600 необлагаемых минимумов доходов граждан (далее – НМДГ).

Такие штрафы будут налагаться за нарушение сроков касательно проведения государственной регистрации юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований, вымогательство документов, не предусмотренных законом, и за другие нарушения порядка госрегистрации. Ранее штраф за аналогичные нарушения составлял от 200 до 400 НМДГ.

Если госрегистратор совершит аналогичное правонарушение во второй раз (за период одного года), то штраф составит уже от 500 до 1 тыс. НМДГ.

Проведение государственной регистрации записи об изменении участника тем же нотариусом, удостоверявшим соглашение

Суть изменений заключается в том, что государственная регистрация прав в результате совершения нотариального действия должна проводиться тем же нотариусом, совершившем соответствующее нотариальное действие.

В частности, предусмотрено, что при прекращении нотариусом нотариальной деятельности передача заявлений на проведение государственной регистрации изменений в сведения о юридическом лице, содержащиеся в Едином государственном реестре, к другому осуществляется по приказу соответствующего территориального органа Министерства юстиции Украины. Это правило аналогичным образом касается и нотариальных действий с недвижимым имуществом и объектами незавершенного строительства.

Введение обязательности нотариального удостоверения договоров об отчуждении корпоративных прав

Насущной необходимостью является введение обязательности нотариального удостоверения договоров об отчуждении корпоративных прав, поскольку без этого практически невозможно приостановить обращение поддельных документов на имущество.

Обязательная проверка содержания доверенности

Важным нововведением является обязательность проверки содержания доверенности представителя юридического или физического лица, предоставляемой для проведения регистрационного действия. Были распространены случаи, когда полномочия, которые предоставлялись представителю по доверенности, не совпадали с регистрационным действием. А проверить, действительна ли доверенность, теперь можно благодаря Единому реестру доверенностей.

ВЫВОД:

Проанализировав основные положения антирейдерского закона, можно сделать вывод, что после вступления в силу подавляющее большинство рейдерских схем станет невозможным, а у собственников имущества и бизнеса будет гораздо больше возможностей защититься от незаконных действий со стороны третьих лиц. Кроме того, новый и более качественный уровень защиты права собственности в значительной степени улучшит инвестиционный климат в Украине.

Закон устраняет большое количество юридических пробелов, которые позволяли почти беспрепятственно осуществлять рейдерские захваты в течение многих лет. Так, статистика показывает, что за последние семь лет было реализовано более 3000 рейдерских захватов.

Стоит отметить, что некоторые положения Закона могут усложнить проведение регистрационных действий не только для рейдеров, но и для законопослушных граждан, желающих зарегистрировать имущество, приобретенное ими правомерным образом.

Однако, несмотря на те или иные недостатки, по моему мнению, принятие настоящего Закона будет способствовать более эффективной защите права собственности и противодействию рейдерским атакам.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2019

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua