Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Готовимся к отмене моратория: руководство к действию
Анатолий Косован, управляющий партнер, юридической фирмы Kosovan Legal Group

Ограничение прав собственников на распоряжение землями сельскохозяйственного назначения в последние годы все чаще становится предметом обсуждения на уровне профессиональных сообществ, а также средством для политической манипуляции.

При этом многие специалисты сходятся во мнении, что мораторий необходимо отменять. Такое же требование выдвигается и МВФ, а ЕСПЧ в широко известном решении по делу "Зеленчук и Цицюра против Украины" прямо указал, что вмешательство государства в право человека на мирное владение имуществом (распоряжение земельными участками сельскохозяйственного назначения) не является оправданным, а государство со времени введения в действие соответствующего запрета не смогло обеспечить в течение многих лет должного механизма реализации права собственности на земли сельскохозяйственного назначения.

И хотя Большая Палата Верховного Суда в своем постановлении от 15.05.2019 г. по делу № 227/1506/18 не приняла решение ЕСПЧ в качестве специального разрешения на свободный оборот с/х земель безотносительно к действующим нормативным актам Украины, новый виток информационного бума произошел после заявления команды Президента о скорой отмене моратория.

В связи с этим хотелось бы напомнить о том, какие именно положения содержит мораторий.

Так, в положениях пункта 15 раздела Х "Переходные положения" Земельного Кодекса Украины зафиксирован не только запрет на куплю-продажу определенных (не всех) земель с/х назначения, но и запрет на соглашения (в том числе доверенности), заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или иным способом отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), определенных с/х земель, в части их купли-продажи и другим способом отчуждения, а так же в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков и земельных долей (паев) на будущее.

Данное напоминание всем известных положений упомянуто не просто так. Дело в том, что часто в процессе общения с сельхозпроизводителями нас просят проанализировать либо разработать разного рода способы приобретения или обеспечения приобретения в будущем подмораторной земли. Если с договорами на отчуждение земли все достаточно понятно (поскольку нотариусы их просто не заключают), то с правом распоряжения в будущем все несколько сложнее.

Например, нам известны ситуации выдачи доверенностей на распоряжение любыми земельными участками, принадлежащими доверителю, без уточнения кадастровых номеров и их целевого назначения. Также мы встречали договоры на управление имуществом, которые подразумевали, среди прочего, и право распоряжения подмораторными землями.

В связи с этим хочется еще раз напомнить, что все такие документы, выданные до снятия запрета, нотариусы не должны принимать в дальнейшем для совершения сделок по распоряжению такими земельными участками в силу указанных выше положений моратория. Более того, любой такой договор будет заключен с дефектом и легко может быть признан недействительным, а доверенность вообще в любой момент может отменить доверитель.

Конечно, все такие документы заключаются собственниками под получение от аграриев определенных средств и условных гарантий в виде права требовать возврат средств и штрафные санкции. При этом не стоит забывать, что обеспечивающие такие гарантии документы могут быть признаны недействительными, а возврат полученных средств может быть обеспечен получением от потенциального нового покупателя более высокой цены.

Итак, первая рекомендация в преддверии отмены моратория: не идти на поводу собственных страхов утраты земли или нарастающих требований пайщиков выкупить землю и не заключать фиктивные и незаконные сделки, поскольку это может привести и к потере земли, и к потере вложенных средств.

В связи с этим возникает вопрос: как же тогда готовиться к открытию рынка земли и быть готовым защитить основной ресурс агропроизводителей?

Разобраться в данном вопросе помогли бы четкие критерии функционирования рынка. Однако, учитывая тот факт, что на данный момент даже не готов соответствующий законопроект, будем исходить из имеющейся информации.

По словам Алексея Гончарука, выступавшего на конференции по поводу земельной реформы, состоявшейся 19.09.2019 в Киеве, с юридической точки зрения основными критериями продажи земли станут:

– право на ее приобретение как гражданами Украины, так и юридическими лицами, зарегистрированными в Украине;

– ограничения на объем владения в размере 35 % угодий общины, 15 % области и 0,5 % страны;

– сохранение за арендаторами преимущественного права покупки земли;

– открытие рынка с 01.10.2020.

Также ранее в СМИ была распространена информация о том, что продажа земли будет осуществляться на электронных аукционах.

Именно такие либеральные правила выглядят наиболее вероятными, поскольку, по словам министра МЭРТ Тимофея Милованова, именно экономический рост должен быть основным критерием, а по данным Kyiv School of Economics, именно либеральная модель функционирования рынка приведет к максимальному росту ВВП.

Справедливость данных правил анализировать не будем, об этом и так было написано достаточно. Вместо этого предлагаем сконцентрировать внимание на том, какие же риски и вызовы для производителей несет отмена моратория, и как к ним подготовиться.

Первый вопрос, над которым стоит задуматься: будет ли компания вкладывать средства в приобретение земли, вписывается ли это в бизнес-стратегию и есть ли достаточный финансовый ресурс?

Исходя из ответа, разделим рекомендации на несколько категорий:

1. Планируется приобретение земли, на которой компания работает в данный момент, то есть имеет действующие договоры аренды.

В такой ситуации мы рекомендуем произвести следующие действия:

А. Анализ массивов на предмет наличия данных относительно договоров аренды, а именно: Ф. И. О. пайщика, копий правоустанавливающих документов, паспортов и регистрационных номеров учетных карточек плательщика налогов, сроков действия, размера арендной платы, кадастрового номера участка, его месторасположения в массиве, общего количества земли в каждом отдельном массиве, наличия конкурентов и отношений с пайщиками в общине.

В случае поиска месторасположения участка рекомендуется произвести накладку на карты Google для понимания, какие участки ценны, и в какой части обрабатываются. Например, по результатам проверки может оказаться, что часть арендованного участка находится на краю массива и частично заросла бурьяном или лесом, некоторые участки могут оказаться с холмами либо заболоченными. В таком случае возникает вопрос о целесообразности приобретения данного участка и его реальной стоимости.

Все указанное позволит правильно распределить ресурсы и приблизительно просчитать финансовые возможности.

Например, если ограничены ресурсы, в том числе финансовые, мы рекомендуем сосредоточить их на тех массивах, где у компании больше арендованных земель в процентном соотношении, где отсутствуют принципиальные пайщики, которые ни при каких условиях не желают передать свой участок в аренду либо произвести обмен, где в отношении компании не будет сопротивления общины.

При проведении расчетов финансовых возможностей компании следует исходить из первоначальной стоимости гектара 1000 – 2000 долларов США, что соответствует рынку на земли личного сельского хозяйства (ЛСХ).

B. Анализ общей площади с/х земель общины на предмет процентного соотношения планируемых к выкупу земель. Нам известны случаи, когда компании-производители обрабатывают в небольших общинах значительно больше 35 % земель.

Проверить корректность данных в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и копиях первичных документов, то есть сопоставить циферные и буквенные данные относительно пайщика и самого участка. Достаточно часто регистраторы, внося данные в реестр, ошибаются. Наличие такой ошибки может стать временным препятствием для заключения договора купли-продажи и потребует внесения изменений как в сам договор, так и в документы по сделке.

C. Проверить действующие договоры аренды на наличие такого основания для их расторжения либо изменения, как смена собственника.

По умолчанию, в соответствии с положениями ст. 32 Закона Украины "Об аренде земли" смена собственника не является основанием для расторжения либо изменения условий договора, но только тогда, если это прямо не предусмотрено договором. Обратите внимание, если одним пунктом договора такое расторжение предусмотрено, а другим одностороннее расторжение прямо запрещено, в соответствии с текущей судебной практикой такой договор все равно будет подлежать расторжению.

Также рекомендуем провести оговоренную проверку даже в случае, если компания уверена, что в ее договорах таких положений нет. На практике бывали ситуации, когда такая однозначная уверенность руководства не соответствовала действительности.

D. Продлить по возможности срок действия договоров. Учитывая преимущественное право арендатора на покупку, это позволит дождаться открытия рынка земли и воспользоваться таким правом, и, скорее всего, снизить стоимость участка при продаже на аукционе, поскольку обремененная длительной арендой земля будет менее ценна для сторонних покупателей. Если же по каким-либо причинам арендатор не сможет приобрести участок, это даст возможность дольше работать на участке, приобретенном третьим лицом.

E. Проверить договоры на наличие условий о возможности выплаты арендной платы в иных формах, нежели денежная, например, в натуральной. Связано это с тем, что систематическая, то есть два и более раз подряд, невыплата арендной платы может стать основанием для расторжения договора. В случае уклонения пайщика либо нового собственника от получения арендной платы в деньгах арендатор будет иметь альтернативные способы выплаты, такие как почтовый перевод и зачисление на депозитный счет нотариуса. Даже если после указанных действий собственник не получит оплату, арендатор будет иметь возможность документально подтвердить отсутствие своей вины и уклонение арендодателя. Если же собственник заявит о выплате в натуральной форме и в дальнейшем будет уклоняться от ее получения, доказать такой факт в суде будет крайне сложно, и после истечения второго года невыплаты таковой договор может быть расторгнут судом.

F. Изменить условия договора путем подписания и регистрации дополнительного соглашения при наличии необходимости в соответствии с вышеуказанными пунктами.

К сожалению, после оглашения планов об открытии рынка земли пайщики крайне неохотно идут на подписание каких-либо изменений в договоры. В таком случае можно воспользоваться приближающимся сроком выплаты арендной платы и подписать дополнительные соглашения в процессе выплаты с условием повышения размера арендной платы.

G. Учитывая изложенное выше, стоит следить за своевременностью и полнотой выплаты арендной платы, дабы это не привело к расторжению договора. Так, если выплата арендной платы, даже систематическая без учета индекса инфляции, не приведет к расторжению договора, то систематическая несвоевременная выплата вполне может стать необходимым основанием. Обратите внимание, что в таком случае положения договора об обязательстве собственника самостоятельно явиться за оплатой и отсутствии просрочки арендатора, если пайщик не явился, не будут приняты судом, и договор все равно будет расторгнут. Если же пайщик не явился в ответ на заблаговременное письменное уведомление, рекомендуем воспользоваться вышеуказанными способами выплаты арендной платы и сохранить письменные подтверждения его уклонения.

H. Если срок действия договора аренды истекает до планируемой даты отмены моратория, а пайщик отказывается его продлевать, то есть арендатор может лишиться права преимущественной покупки участка, рекомендуем пройти процедуру преимущественного права продления договора в соответствии с положениями пунктов 2 – 5 либо автоматической пролонгации в соответствии с п. 6 ст. 33 Закона Украины "Об аренде земли".

Обратите внимание, что процедуры, описанные в указанных пунктах, являются разными процедурами с разным алгоритмом действий. Также стоит обратить внимание на положения существующей судебной практики по данному вопросу, поскольку некоторые процедурные детали в данный момент находятся на рассмотрении Большой Палаты Верховного Суда в качестве спорных.

Отдельно обращаем внимание, что собственник, который в дальнейшем не будет сдавать участок в аренду, не нарушает оговоренного преимущественного права арендатора. Так же не будет считаться таковым нарушением заключение договора эмфитевзиса, чем часто пользуются арендодатели в целях смены арендатора.

I. Проверить наличие у пайщиков оригиналов правоустанавливающих документов и помочь им в возобновлении в случае потери.

J. Проверить наличие регистрации права собственности пайщиков, регистрацию права собственности в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, начавшем свою работу с 01.01.2013. Это позволит сократить срок оформления самого договора купли-продажи в дальнейшем.

K. Проверить наличие права аренды самого арендатора в указанном реестре. Данное действие упростит процесс доказательства наличия преимущественного права покупки участника и может сделать нецелесообразным участие иных потенциальных покупателей в приобретении участка на аукционе, а также понизить его стоимость при наличии долгосрочной аренды.

L. Произвести проверку пайщиков на предмет намерения продавать участки и ожидаемой стоимости такой продажи. Все указанное можно провести в процессе разъяснения собственникам самой процедуры приобретения и необходимых с их стороны действий и сроков.

M. Подготовится к плановой рассылке уведомлений о намерении воспользоваться правом преимущественной покупки участков, составить и проработать с юристами тексты ответов на предложения пайщиков, дабы не утратить оговоренное право, а также соблюсти сроки на предоставление таких ответов. В случае намерения выкупить большое количество участков также необходимо продумать процедуру приема пайщиков или их посещения, определить и подготовить ответственных сотрудников, ознакомить с процедурой и обеспечить необходимыми образцами документов и доверенностей, дабы справится с возможным наплывом потенциальных продавцов.

N. Не лишним будет также аккумуляция соответствующих средств на счетах и открытие пайщикам счетов в банках для возможности проведения расчетов на сумму более 50000 гривен, установленную в качестве лимита дневных расчетов постановлением Правления НБУ "Об утверждении Положения о ведении кассовых операций в национальной валюте в Украине" от 29.12.2017 г. № 148. В случае же наличных расчетов в течение нескольких дней, стоит проследить за соблюдением проведения кассовых операций и заблаговременно заказать наличность в обслуживающем банке.

O. Если же продажа земли все-таки будет осуществляться через аукционы, стоит учесть действующие положения ст. 9 Закона Украины "Об аренде земли", в соответствии с которой арендатор имеет преимущественное право на приобретение участка в собственность на аукционе, если его предложение равно предложению, являющемуся наибольшим из предложенных участниками аукциона.

Вполне возможно, что до момента открытия рынка появится более детальное регулирование данной процедуры.

P. Если будет предоставлена возможность выбора площадки для проведения электронного аукциона, между СЕТАМ и, например, Prozorro, мы рекомендуем выбирать последнюю. Например, СЕТАМ является и площадкой продажи, и администратором системы, что создает определенные риски для прозрачности реализации участка. Кроме того, на работу данной площадки в процессе приобретения права аренды на рынке имеется большое количество нареканий участников аукционов, а министр юстиции Денис Малюська в своем недавнем интервью подтвердил наличие слухов о некорректной работе данной системы и обещал предпринять доступные меры для устранения оговоренных сложностей.

2. Планируется приобретение земли, которую компания не арендует.

В такой ситуации следует предпринять следующие действия:

A. Поиск конкретных кадастровых номеров, а также расположения желаемых участков на публичной кадастровой карте. Если к приобретению планируются отдельные участки, то во избежание конфликтов с владельцами и пользователями соседних земельных участков рекомендуем выбирать участки с имеющимся отдельным к ним доступом, а не в глубине массива;

B. Провести проверку наличия и срока аренды желаемых земельных участков в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. В данной ситуации также стоит учесть, что даже если срок аренды заканчивается в ближайшее время, арендатор может воспользоваться своим преимущественным правом продления договора аренды. Правда, из такой ситуации тоже есть выходы, описанные выше, а именно самостоятельное возделывание участка покупателем либо заключение с новым пользователем договора эмфитевзиса.

C. Если желаемый участок находится в массиве, необходимо проанализировать, кто является пользователями или собственниками соседних участков. Например, выкуп такого участка в массиве у пользователя, арендующего 75 % и более массива, чреват в дальнейшем условно принудительным обменом правами пользования в соответствии с положениями Закона Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно решения вопроса коллективной собственности на землю, совершенствование правил землепользования в массивах земель сельскохозяйственного назначения, предотвращения рейдерства и стимулирования орошения в Украине". Так же нежелательно использование такого участка, когда он окружен землями, которыми пользуется один арендатор, поскольку с доступом к данному участку могут быть сложности.

D. Произвести проверку состояния участка путем наложения его на открытые карты местности, а также его фактическую проверку перед покупкой во избежание приобретения частично ликвидного или неликвидного давно не обрабатываемого заболоченного актива.

E. Не лишним будет также узнать, какова обстановка в общине и каково их отношение к существующим арендаторам, особенно если к приобретению планируются массивы земель. Так, в случае возникновения спорных вопросов между арендаторами, пайщики неоднократно поддерживали одну из конфликтующих сторон, что фактически исключало целесообразность или существенно усложняло борьбу второй стороны за свои права.

3. Не планируется приобретение земли, которую компания арендует.

В такой ситуации компании столкнутся с двумя основными рисками:

A. Попытки расторжения договоров аренды земли пайщиками в целях получения более высокой стоимости и новыми собственниками в целях избавления от арендаторов;

B. Предложение по покупке участков по завышенной цене лицами, которые приобрели такие участки в массивах арендаторов. Так называемый гринмейл, бытовавший в украинских реалиях около 10 лет назад. Имеется в виду приобретение участка не с целью обработки, а с целью его продажи арендатору соседних участков под угрозой выделения данного участка в натуре и препятствование арендатору в обработке сплошного массива.

Дабы уберечься от указанных рисков, мы рекомендуем арендаторам следующие превентивные действия:

C. Проверить договоры аренды земли на наличие слабых мест, особенно относительно условий оплаты арендной платы (порядка расчета, возможности выплаты в неденежной форме, по возможности указать банковские реквизиты арендодателя), возможности расторжения договора или изменения его условий в случае смены собственника, наличия процедуры преимущественного продления, не соответствующей положениям законодательства;

D. Продлить по возможности сроки действия договоров аренды независимо от того, когда он истекает.

I. Если срок действия истекает до 01.10.2020 и пайщики не намерены его продлевать даже при условии повышения арендной платы, воспользоваться правом преимущественного продления договора аренды в соответствии со ст. 33 "Об аренде земли". Обратите внимание на положения договора, поскольку в нем может быть предусмотрен срок для уведомления о намерении воспользоваться таким правом больший, нежели 30 дней. При этом, если такой срок в договоре меньше указанного, уведомление следует отправлять все равно не позднее 30 дней до окончания срока аренды;

F. Внести свое право аренды в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество в целях, описанных выше;

G. Следить за своевременной и полной оплатой арендной платы с учетом рекомендаций на случай, если арендодатель уклоняется от ее получения;

H. Проанализировать наличие чересполосицы ("шахматки") в арендуемых массивах и по возможности уплотнить обрабатываемые земли. Сделать это можно путем заключения договора аренды либо субаренды с собственниками или арендаторами соседних участков. Такое уплотнение и обмен правами пользования должно быть так же выгодно и соседним пользователям.

I. Обращаем внимание, что в соответствии с положениями Закона Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно решения вопроса коллективной собственности на землю, совершенствование правил землепользования в массивах земель сельскохозяйственного назначения, предотвращения рейдерства и стимулирования орошения в Украине" такой обмен правами пользования и заключение договоров субаренды в рамках одного массива не требует обязательного согласия собственника.

Если же компания арендует 75 и более процентов земель массива, рекомендуем воспользоваться правом одностороннего обмена, предоставленным указанным выше Законом.

В рамках изложенного выше у производителей часто возникает вопрос: что же такое массив земель? В соответствии со ст. 1 Закона Украины "О землеустройстве" массив земель сельскохозяйственного назначения – это совокупность земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые состоят из сельскохозяйственных и необходимых для их обслуживания несельскохозяйственных угодий (земель под полевыми дорогами, мелиоративными системами, хозяйственными путями, пролетами, линейными объектами, объектами инженерной инфраструктуры, а также оврагами, заболоченными землями, другими угодьями, расположенными внутри земельного массива), имеют общие границы и ограничены природными и/или искусственными элементами рельефа (автомобильными дорогами общего пользования, полезащитными лесными полосами и другими защитными насаждениями, водными объектами и т. д.).

При этом законодательство не определяет никакой конкретной возможности получения официального подтверждения о границах отдельного массива, и такой факт будет устанавливать суд в рамках рассмотрения конкретного спора.

ВЫВОД:

Таким образом, открытие рынка земли является неизбежным, и, возможно, повлечет за собой и иные риски, кроме описанных выше. Конечно, стоит отслеживать положения будущего законодательства, которое регулирует реформу, и надлежащим образом реагировать на возникающие вызовы. Однако готовиться к тому, что понятно на данный момент, и позаботиться о своем бизнесе крайне необходимо уже сейчас.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2019

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua