Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Здание историко-культурного значения, а земельный участок, на котором оно расположено, – нет?
Ирина Полулях, ЮРИСТ&ЗАКОН

В соответствии со ст. ст. 53 – 54 Земельного кодекса Украины к землям историко-культурного предназначения относятся земли, на которых расположены памятники культурного наследия, их комплексы (ансамбли), историко-культурные заповедники, историко-культурные заповедные территории, охраняемые археологические территории, музеи под открытым небом, мемориальные музеи-усадьбы. Такие земли могут находиться в государственной, коммунальной и частной собственности. Весьма часто предприниматели, владея земельным участком историко-культурного предназначения, забывают об "особом режиме" пользования им, где закон устанавливает определенные ограничения в части его свободного использования. А как быть в случаях, когда земли по документам не относятся к землям историко-культурного предназначения, но фактически в силу закона таковыми являются. Давайте рассмотрим одно из судебных дел.

Суть дела

ООО является собственником здания отеля, который относится к памятникам архитектуры местного значения. Между ним и городским советом (арендодателем) был заключен договор аренды земельного участка. Позднее городской совет предоставил ООО разрешение на изготовление технической документации по землеустройству в части установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности) площадью 0,0445 га (в том числе площадью 0,0020 га в пределах красных линий с ограничениями без права капитального строительства и посадки многолетних насаждений) для обслуживания здания отеля за счет земель "жилой и общественной застройки" с функцией использования "земли коммерции".

Однако согласно Генеральному плану города данный участок находится в пределах исторического ареала города. А в соответствии с информацией ГУ Госгеокадастр целевое предназначение земельного участка – для обслуживания существующего здания (незавершенное строительство) – код КВЦПЗ 03.08 "Для строительства и обслуживания объектов туристической инфраструктуры и заведений общественного питания". Возможна ли ситуация, когда по категории земель земельный участок относится к землям жилой и общественной застройки, а на ней расположено здание историко-культурного значения? К тому же исторический ареал города и границы территории данного земельного участка, как и само здание, включены в список всемирного наследия ЮНЕСКО.

Прокурор обратился в суд в связи с незаконным, по его мнению, предоставлением разрешения на изготовление технической документации и бездействием органов местного самоуправления относительно изменения целевого назначения земельного участка. Ведь здание отеля относится к памятникам архитектуры местного значения, а, соответственно, и к землям историко-культурного предназначения. Так почему же тогда земельный участок, на котором он расположен, не относится к данной категории земель?

Согласно ст. ст. 20, 21 Земельного кодекса нарушение порядка установления и изменения целевого назначения земель является основанием для признания недействительными решений органов государственной власти и органов местного самоуправления о предоставлении (передаче) земельных участков гражданам и юридическим лицам, отказа в регистрации земельного участка или признания регистрации недействительной.

Однако городской совет, к которому был обращен иск, и ООО, как третья сторона, заявляли, что поскольку здание отеля принадлежит ООО, то правомерным является предоставление разрешения на изготовление технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности). Ведь нормально функционировать отель без прилегающего участка не может.

Дело дошло до ВС.

Позиция ВС

Главное, на что прежде всего следует обратить внимание, – это то, что спорный земельный участок относится к землям историко-культурного предназначения, поскольку расположен на территориях, которые включены в исторический ареал города, а также на нем находится памятник культурного наследия местного значения.

Именно поэтому ВС отмечает, что прежде всего необходимо обращать внимание на историческую ценность данного земельного участка, а уже потом – на правомерность предоставления разрешения на изготовление технической документации по землеустройству для обслуживания здания отеля. И напомнил, что изменение целевого назначения земельных участков осуществляется по проектам землеустройства и с соблюдением соответствующей процедуры.

Несомненно, если согласно имеющейся документации такие земли относятся к категории земель жилой и общественной застройки, то разрешение на изготовление технической документации является правомерным. Однако следует также понимать, что если было признано, что здание на таком земельном участке относится к памятникам архитектуры и имеет культурно-историческое значение, то имеет место очевидное бездействие органов местного самоуправления касаемо изменения целевого назначения земель, на которых данное здание расположено.

Как правильно обратил внимание ВС, следует помнить, что вокруг историко-культурных заповедников, историко-культурных заповедных территорий, памятников культурного наследия устанавливаются зоны охраны памятников с запретом деятельности, которая оказывает вредное влияние или может повлиять на соблюдение режима использования таких земель.

В соответствии с ч. 1 ст. 34 ЗУ "Об охране культурного наследия" земли, на которых расположены памятники, историко-культурные заповедники, историко-культурные заповедные территории, охраняемые археологические территории, относятся к землям историко-культурного предназначения, подлежат включению в государственные земельные кадастры, планы землепользования, проекты землеустройства, другую проектно-планировочную и градостроительную документацию. Однако в данном случае никакой документации относительно земельного участка с указанием соответствующего правового режима не было.

Таким образом, согласно указанному Закону в случае расположения на земельном участке сооружения исторического значения, которым является отель, земли, на которых расположены такие сооружения, считаются принадлежащими к землям историко-культурного предназначения.

Также ст. 1 этого же Закона определяется, что и исторический ареал населенного места – часть населенного места, сохранившая объекты культурного наследия и связанные с ними планирование и форму застройки, которые происходят из предыдущих периодов развития, типичные для определенных культур или периодов развития, подпадают под категорию земель историко-культурного предназначения.

ВС отметил, что, учитывая императивность правовой нормы, предусмотренной в ч. 1 ст. 34 ЗУ "Об охране культурного наследия", земельный участок относится к землям историко-культурного предназначения по факту нахождения на нем сооружения (здания), являющегося памятником архитектуры.

А потому, даже если городской совет не принял решение об изменении целевого назначения такого земельного участка, это не влияет на правовой режим данного земельного участка как принадлежащего к землям историко-культурного предназначения. Ведь самим Законом определено, что правовой режим земельного участка историко-культурного предназначения устанавливается по факту нахождения здания культурно-исторического значения на нем и не зависит от решений органа местного самоуправления.

Изменение целевого назначения земельного участка его собственником, городским советом, не осуществлялось. Следовательно, предоставление разрешения ООО на разработку проекта землеустройства не соответствует законодательным предписаниям по охране земель историко-культурного предназначения, так как разрешение на изготовление технической документации было предоставлено в отношении другой категории земель. И в любом случае и ни при каких условиях не допускается изменение целевого назначения участков с целью обеспечения функционирования здания, расположенного на земельном участке историко-культурного предназначения.

ВЫВОД:

Правовой режим земель историко-культурного предназначения устанавливается в связи с фактом размещения на таком земельном участке здания историко-культурного значения и не зависит от решения органов местного самоуправления относительно изменения целевого назначения соответствующего земельного участка.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2019

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua