Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Для сторон исполнительного производства важной является правильно проведенная оценка имущества
Ирина Полулях, ЮРИСТ&ЗАКОН

Согласно статье 3 ЗУ "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине" оценка имущества – это процесс определения его стоимости на дату оценки по процедуре, установленной нормативно-правовыми актами об оценке имущества, и результат практической деятельности субъекта оценочной деятельности. В исполнительном производстве от правильно проведенной оценки имущества зависит то, в полной ли степени будут удовлетворены требования кредитора и не будут ли при этом нарушены права должника. Чтобы разобраться, какие критерии важны при проведении оценки имущества, предлагаем рассмотреть судебное дело.

Суть дела

В исполнительной службе находилось производство о взыскании с должника в пользу кредитора задолженности и об обращении взыскания на предмет ипотеки. Истица (должник) обратилась в суд с просьбой признать недействительной оценку имущества, принадлежавшего ей на правах собственности, которая была проведена в рамках исполнительного производства. В обоснование своих требований она указала, что согласно оценке имущества, проведенной субъектом оценочной деятельности в рамках процедуры исполнительного производства, его определенная стоимость ниже рыночной. После получения результатов оценки истица подала письменное возражение, в котором подняла вопрос о ее рецензировании, по результатам которого существенные нарушения найдены не были. Однако суд первой инстанции удовлетворил ее требования и признал проведенную оценку имущества недействительной. В свою очередь кредитор обратился в апелляционный, а затем и Верховный Суд с просьбой отменить данное судебное решение.

Позиция ВС

Как отметил ВС, одним из средств юридической защиты сторон исполнительного производства при проведении исполнительных действий является судебный контроль за исполнением судебных решений. Согласно статье 57 ЗУ "Об исполнительном производстве" стоимость имущества должника определяется по взаимному согласию сторонами исполнительного производства. Если стороны не достигли согласия в части стоимости имущества и письменно не уведомили исполнителя об определенной ими стоимость имущества, исполнитель самостоятельно определяет стоимость имущества должника по рыночным ценам, действующим на день определения его стоимости. Учитывая то, что в нашем случае речь идет о недвижимом имуществе, то в данной ситуации государственный исполнитель обязан привлечь субъекта оценочной деятельности, который осуществляет свою деятельность согласно ЗУ "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине".

После проведенной оценки исполнитель обязан сообщить о результатах определения стоимости имущества.

ВС отметил, что сторона считается ознакомленной с результатами определения стоимости имущества, если достоверно установленный государственный исполнитель направил ей заказным письмом уведомление о результатах по адресу, указанному в исполнительном документе, или по месту фактического проживания либо пребывания такой стороны.

Если одна из сторон не соглашается с результатами оценки имущества, в таком случае государственный исполнитель назначает рецензирование отчета об оценке имущества. Согласно постановлению Кабинета Министров Украины "Об утверждении Национального стандарта № 1 "Общие принципы оценки имущества и имущественных прав" рецензирование отчета заключается в непредвзятом объективном рассмотрении отчета об оценке имущества на предмет его соответствия требованиям нормативно-правовых актов по оценке имущества и возможности его использования с соответствующей целью. Сама по себе рецензия не содержит собственного вывода о стоимости объекта оценки. Если же кто-то из сторон исполнительного производства не соглашается с рецензированием, то в таком случае результаты оценки имущества оспариваются в суде.

Согласно части 3 статьи 12 ЗУ "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине" установлено, что акт оценки имущества является документом, содержим выводы о стоимости имущества и подтверждающим выполненные процедуры по оценке имущества, которую осуществил субъект оценочной деятельности – субъект хозяйствования, при этом отчет об оценке такого имущества прилагается к акту оценки имущества.

Оценка имущества проводится в соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины "Об утверждении Национального стандарта № 1 "Общие принципы оценки имущества и имущественных прав", в котором и прописано, каким образом она осуществляется. Сначала определяется рыночная стоимость оцениваемого объекта. Для этого, как правило, с результатами анализа сравниваются цены, по которым производится продажа подобного имущества. В случае недостаточности информации о ценовой политике на подобное имущество в отчете обязательно указывается, как это может повлиять на достоверность заключения о рыночной стоимости. И в таком случае рыночная стоимость объекта оценки определяется на основе цен на подобное имущество, но с учетом тенденции изменения цены продажи подобного имущества в сравнении с ценой его предложения.

Если же в силу существенного влияния внешних факторов на рынок подобного имущества вообще невозможно определить его рыночную стоимость, то в отчете об оценке обязательно приводятся дополнительные разъяснения по этому поводу, а также предостережения касаемо общих результатов. В таком случае субъект оценочной деятельности может предоставить заключение о рыночной стоимости объекта оценки исходя из информации о предыдущем уровне цен на рынке подобного имущества.

Согласно статье 36 Национального стандарта № 1 оценщик применяет несколько методических подходов, которые наиболее полно отвечают определенным цели оценки, виду стоимости при наличии достоверных информационных источников для ее проведения.

В нашем случае суд отметил, что для оценки имущества оно сравнивается с подобными объектами по таким критериям, как: площадь, целевое назначение и расположение, конфигурация, пешая доступность, расстояние к центральной части города. Важным критерием также являются предыдущие оценки изучаемого объекта.

В данном деле оценка имущества не отвечала по некоторым критериям реальной ситуации на рынке подобного имущества, а потому, как отметил ВС, указанные в отчете об оценке имущества критерии не являются релевантными для определения начальной стоимости недвижимого имущества в целях его реализации.

При этом судом было учтено, что согласно имеющимся в деле копиям двух заключений о рыночной стоимости недвижимого имущества, в отношении которого возник спор, такая стоимость существенно выше, чем указанная экспертом в обжалуемом отчете об оценке имущества.

Таким образом, если одна из сторон не соглашается с заключением эксперта, выполнявшим оценку имущества, целесообразно провести такую оценку по собственной инициативе. Результаты таких оценок имущества будут весомыми доказательствами в судебном процессе.

К тому же важно, чтобы соблюдалась процедура, по которой назначается и проводится оценка. В рассматриваемом случае суд обратил внимание, что процедура проведения оценки соблюдена не была, в частности эксперт, выполнявший оценку, не имел соответствующего договора с исполнительной службой, что является обязательным при назначении оценки имущества государственным исполнителем.

ВЫВОД:

В исполнительном производстве важно не допустить реализации имущества по заниженной цене, поскольку это может нанести убытки взыскателю в виде неполученного дохода, а должнику – в виде передачи имущества на реализацию по цене, существенно ниже рыночной стоимости.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2019

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua