Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Можно ли зарегистрировать право собственности на арестованный судом предмет ипотеки?
Мария Макарова, ЮРИСТ&ЗАКОН

Согласно п. 61 Порядка государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений наличие зарегистрированных после госрегистрации ипотеки иных вещных прав на переданное в ипотеку имущество не является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности за ипотекодержателем.

1. Является ли арест, наложенный в порядке обеспечения гражданского иска, таким "иным вещным правом" в понимании указанной нормы?

2. Может ли ипотекодержатель обратить взыскание на предмет ипотеки, на который суд в порядке обеспечения иска наложил арест, во внесудебном порядке – зарегистрировать за собой право собственности на основании ипотечной оговорки?

Арест хотя и подлежит регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, но сам по себе вещным правом не является. Это обременение – запрет распоряжаться недвижимым имуществом (ст. ст. 1, 2 Закона "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений"). И п. 6 ч. 1 ст. 24 указанного Закона предусмотрено наличие такого зарегистрированного обременения в качестве прямого основания для отказа в государственной регистрации прав.

Таким образом, арест, наложенный в порядке обеспечения гражданского иска на переданное в ипотеку имущество, является основанием для отказа в государственной регистрации за ипотекодержателем права собственности на такое имущество.

Стоит указать, что в ст. 24 Закона содержится формулировка "может быть отказано", которой не подразумевается безусловный отказ, и на практике это приводит к тому, что государственный регистратор может зарегистрировать (в контексте рассматриваемой ситуации) право собственности ипотекодержателя на арестованное имущество. Однако в результате такие действия госрегистратора могут быть признаны противоправными (позиция Верховного Суда в постановлении по делу № 815/4618/16).

Верховный Суд считает, что в подобной ситуации не нарушен приоритет права ипотекодержателя на удовлетворение обеспеченных ипотекой требований по отношению к требованиям других лиц. И предлагает ипотекодержателям реализовывать свои права с соблюдением требований действующего законодательства – путем продажи предмета ипотеки в соответствии с условиями ипотечного договора, после решения в установленном законом порядке вопроса об освобождении спорного недвижимого имущества из-под ареста (постановление по делу № 644/2494/16-ц).

Исходя из положений Закона "Об ипотеке", в случае, когда надлежащим образом зарегистрированная ипотека возникла раньше, чем был наложен арест, суд должен освободить из-под ареста ипотечное имущество, даже если реального нарушения должником обеспеченного ипотекой обязательства не случилось. Факт такого нарушения является только условием реализации гарантированных ипотекой прав (постановление Верховного Суда по делу № 910/4772/17).

Итак, нельзя с уверенностью утверждать, что зарегистрировать право собственности на арестованный судом предмет ипотеки на основании ипотечной оговорки невозможно. Но даже если все получится, есть существенный риск, что такие регистрационные действия будут признаны противоправными.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации избежать суда, скорее всего, не удастся. В связи с чем стоит упомянуть, что этот факт является проблемой и очень беспокоит ипотекодержателей (читать – кредиторов), ведь "дружественный" арест имущества является проверенным методом недобросовестных заемщиков.

Законодатель частично решил данную проблему: уже с 4 февраля ипотекодержатели – финансовые учреждения получат право регистрировать право собственности на ипотечное имущество, несмотря на установленные обременения, зарегистрированные после государственной регистрации ипотеки. Соответствующие изменения предусмотрены Законом "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно возобновления кредитования" № 2478-VIII.

Указанное нововведение далеко не единственное из тех, которые уже совсем скоро повлияют не только на участников кредитных правоотношений, но и на гражданские отношения в целом. Подробному анализу достижений и сопутствующих рисков будет посвящен один из ближайших номеров ЮРИСТ&ЗАКОН.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2018

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua