Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Недоработка летних изменений относительно земель сельскохозяйственного назначения
Андрей Кохан, юрист практики недвижимости и строительства, ЕПАП Украина

О Законе Украины № 2498-VIII "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно решения вопроса коллективной собственности на землю, усовершенствования правил землепользования в массивах земель сельскохозяйственного назначения, предупреждения рейдерства и стимулирования орошения в Украине" (далее – Закон), который вступит в силу с 1 января 2019 года, пишут много, и в общем, авторы возлагают на него большие надежды.

Закон фактически не направлен на преодоление рейдерства в классическом его понимании (в отличие от законопроекта № 8121), но он действительно предусматривает возможность решить ряд других проблем земельных и смежных с ними аграрных правоотношений.

С положительными новациями, например, решение проблемы коллективной собственности на землю прекращенных КСП, нельзя не согласиться. В то же время без "прогулок граблями" снова не обошлось. Немного об этом.

1. Закон создает коллизию по поводу регулирования максимально возможного срока эмфитевзиса касательно земельных участков частной собственности. Так, в статье 102-1 Земельного кодекса Украины с 1 января 2019 года такой срок ограничивается 50 годами. О статье 408 Гражданского кодекса Украины по каким-то соображениям забыли, а она предусматривает для сторон договора об установлении эмфитевзиса возможность согласования любого срока его действия. Конечно, определенная коллизия существовала и раньше, ведь срок пользования и срок договора – разные вещи, и фактически речь может идти о разных временных промежутках, но практические проблемы по этому поводу не возникали. Теперь к существующей теоретической проблеме добавилась еще одна – практическая.

2. Законом вносятся изменения в статью 8 Закона Украины "Об аренде земли", но так и не исключено требование части 5 об обязательной государственной регистрации договора субаренды земельного участка (так же, как и положение статьи 25 о регистрации договоров аренды). Эта норма является "мертвой" с 1 января 2013 года, когда регистрация договоров сменилась регистрацией прав, и усложняет правоприменение до настоящего времени.

Киевский апелляционный хозяйственный суд в постановлении от 31 октября 2017 года по делу № 927/553/17 отметил: государственная регистрация договора субаренды части территории № 87 от 29.05.2015 в установленном законодательством порядке осуществлена не была, а потому такой договор является незаключенным. Это решение было отменено постановлением Верховного Суда от 07 июня 2018 года. Факт существования данной ситуации является абсурдом, статьи 8 и 25 Закона Украины "Об аренде земли" требуют корректировки.

3. Императивное предписание Закона, а именно новая статья 8-2 Закона Украины "Об аренде земли", призвано нивелировать положения договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, в которых прописаны запреты на передачу земельных участков в субаренду или необходимость получать на это согласие арендодателей в ходе взаимного обмена правами аренды в массиве земель сельскохозяйственного назначения.

В то же время еще неизвестно, смогут ли арендаторы на практике так просто реализовать опцию "субаренда без согласия арендодателя" по договорам, заключенным до вступления в силу Закона, если арендодатели не будут в этом заинтересованы. Не исключаю положительную практику судов по делам касательно обжалования заинтересованными арендодателями таких несогласованных действий арендаторов.

Учитывая то, что оговорки о субаренде на момент заключения договоров соответствовали требованиям законодательства, то о недействительности (ничтожности) даже отдельной части сделки речи быть не должно. Условия договоров имеют все основания оставаться действующими до внесения в них изменений. И ситуация может сложиться подобным образом в истории с приведением арендной платы за пользование земельными участками государственной и коммунальной собственности в соответствие с положениями Налогового кодекса Украины из-за внесения изменений в соответствующие договоры аренды в судебном порядке.

Если ситуация касательно согласия на субаренду будет развиваться подобным образом, вероятно, арендаторы вынуждены будут в судебном порядке признавать дополнительные соглашения к договорам аренды, которые, собственно, будут исключать положение о запрете (необходимости получения разрешений) на передачу арендованных участков в субаренду. И готовя Закон, нельзя было не предусмотреть сложность реализации отдельных его положений с правовой точки зрения. Он не содержит каких-либо оговорок по этому поводу.

ВЫВОД:

Безусловно, ничто так хорошо не выявляет проблемы, возникающие при его использовании, как практика применения любого нормативно-правового акта. Вместе с тем в ходе подготовки Закона были нарушены правила нормотворческой техники, и это становится очевидным с момента опубликования его текста. Надеюсь, у Верховной Рады Украины найдется время доработать Закон до 1 января 2019 года.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2018

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua