Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Пользование земельным участком без оформления договора аренды. ВС об ответственности и юрисдикции
Ирина Тодоренко, ЮРИСТ&ЗАКОН

Ни для кого не секрет, что земельные споры как были, так и остаются одной из наиболее часто рассматриваемых категорий дел. Вопросов, связанных с нюансами разрешения земельных споров, – множество, ведь каждое дело уникально, отличается своими обстоятельствами, последствиями и участниками. При этом важно не только установить и понять способ разрешения спора, но и определиться относительно компетенции судов в процессе рассмотрения дел.

По общему правилу, земельные споры, несмотря на то что в них нередко принимают участие субъекты властных полномочий, относятся к гражданской юрисдикции и рассматриваются в соответствии с положениями Земельного, Гражданского и Гражданского процессуального кодексов. Есть, конечно, и исключения из правила. Так, земельные споры, в которых принимают участие субъекты хозяйственной деятельности, рассматриваются в порядке хозяйственного судопроизводства.

С одной стороны, распределение юрисдикции достаточно понятно, но в то же время некоторые нюансы могут усложнить выбор нормы закона, в соответствии с которой должен быть разрешен спор. Возьмем, к примеру, ситуацию, когда спор возникает между физлицом и горсоветом относительно правомерности использования земельных участков без соответствующих проектов по землеустройству и оформленного арендного договора. При этом фактический пользователь земельного участка также является субъектом предпринимательской деятельности.

Подобное дело № 629/4628/16-ц недавно было пересмотрено ВС. Горсовет, как истец, обратился в суд с иском о взыскании с ответчика убытков в виде неполученной прибыли в результате того, что ответчик пользовался земельными участками без правоустанавливающих документов, в частности без арендного договора. Исходя из постановления, ответчик является собственником недвижимости, которая расположена на земельных участках, принадлежащих горсовету. Горсовет соответствующим решением предоставил ответчику согласие на разработку проектной документации по землеустройству в целях дальнейшей передачи ответчиком спорных участков в аренду.

Так как ответчик пользовался земельными участками без оформления документов, удостоверяющих право на них, горсовет предложил ему заключить договор о добровольном возмещении убытков за такое пользование земельными участками и уплатить убытки в размере 3 % нормативной денежной оценки. Ответчик не возместил указанные убытки, поэтому истец просил их взыскать в судебном порядке. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования горсовета, приняв решение о взыскании с ответчика суммы убытков. Но ВС не согласился с заключениями судов и пришел к выводу о неправильном применении норм права.

Юрисдикция

Начнем с того, в порядке какого производства должен рассматриваться подобный спор. По утверждению ответчика, суды посчитали доказанным использование им земельных участков с целью предпринимательской деятельности, но не учли, что в таком случае спор должен рассматриваться по правилам хозяйственного судопроизводства. В то же время горсовет считает правильным разрешение спора по правилам гражданского судопроизводства, ссылаясь на постановление ПВСС № 3, в соответствии с которым земельные отношения, субъектами которых являются физические или юридические лица, органы местного самоуправления, органы госвласти, а объектами – земельные участки и права на них, регулируются земельным и гражданским законодательством. Земельные споры, в которых хотя бы одной из сторон выступает физлицо, несмотря на участие в них субъекта властных полномочий, рассматриваются по правилам гражданского судопроизводства.

Верховный Суд согласился с утверждением истца относительно юрисдикции спора. Так, согласно статье 15 ГПК в порядке гражданского судопроизводства рассматриваются дела о защите нарушенных, непризнанных или оспариваемых прав, свобод или интересов, возникающих, в частности, из земельных отношений.

Более того, в соответствии со статьями 20 и 125 ЗК получение в аренду земельного участка коммунальной собственности, а также разработка проектной документации по землеустройству не зависят от наличия у физлица статуса предпринимателя.

Ответчик, как физлицо, купил нежилые помещения, находящиеся на земельных участках, а также получил согласие горсовета на разработку проектов землеустройства по отводу этих участков с целью дальнейшего оформления их аренды. Наличие у ответчика статуса предпринимателя не свидетельствует о том, что он выступает в таком качестве в правоотношениях по заказу документации по землеустройству для приобретения в аренду земельных участков, а также в правоотношениях по пользованию земельными участками без заключения договора аренды. Верховный Суд считает, что спор должен рассматриваться по правилам гражданского судопроизводства.

То есть наличие у землепользователя статуса субъекта предпринимательской деятельности не свидетельствует о том, что он выступает в таком качестве, в частности, при заказе документации по землеустройству и при пользовании земельными участками без заключения договора.

Правовая позиция

Что касается вопроса правомерности взыскания с ответчика убытков в виде неполученной прибыли в результате того, что ответчик пользовался земельными участками без правоустанавливающих документов, то ВС отметил следующее.

ЗК, в частности статья 156, обязует землепользователей возместить убытки, причиненные владельцам в результате неполучения доходов. Порядок определения и возмещения убытков собственникам земли и землепользователям разъясняет, что неполученными доходами считаются доходы, которые мог бы получить владелец с этой земли, но получить не смог, поскольку такая земля была временно занята.

Верховный Суд подчеркнул, что отношения между горсоветом и ответчиком возникли в связи с необходимостью разработки проектов землеустройства по отводу земельных участков для их последующей аренды ответчиком. Документация разработана не была, и ответчик использовал земельные участки без оформления договорных отношений с горсоветом. При этом убытки рассчитываются по ставкам арендной платы.

Вместе с тем, как отметил ВС, суды предыдущих инстанций применили к спорным правоотношениям нормы глав 82 и 83 ГК о возмещении ущерба и приобретении, хранении имущества без достаточного правового основания. То есть суды применили к правоотношениям сторон как предписания, регламентирующие деликтное обязательство по возмещению ущерба, так и предписания, регламентирующие кондикционные обязательства по возврату имущества, используемого без достаточного правового основания.

Деликтные обязательства возникают по причине причинения вреда имуществу, что влечет за собой убытки либо уменьшение имущества пострадавшего. Для кондикционных обязательств, наоборот, характерно увеличение прибыли или прирост имущества для лица, которое такое имущество использует без правовых на то оснований.

В рассматриваемом случае ответчик причинил бы убытки горсовету в случае, если после оформления всей документации по землеустройству не платил бы арендную плату. До того момента, пока пользователь земли не оформит право аренды земли, у такого пользователя возникают исключительно кондикционные обязательства перед владельцем земли.

То есть, по утверждению ВС, к спорным правоотношениям не применяются нормы о возмещении убытков. Ответчик, который пользовался земельным участком без правового на то основания, аккумулировал у себя определенную сумму за счет владельца земли – сумму, которую он должен был заплатить за аренду. Именно эту сумму пользователь и должен вернуть владельцу в соответствии со статьей 1212 ГК. К тому же обязанность вернуть безосновательно приобретенное имущество или возместить его стоимость не является мерой ответственности, поскольку возвращается только имущество, которое безосновательно было получено.

Возмещение ущерба является мерой ответственности, в то время как возврат безосновательно приобретенного имущества не относится к мерам ответственности, поскольку должник при этом не несет никаких имущественных потерь – он обязуется вернуть только имущество, которое безосновательно удерживал. Таким образом, с момента возникновения права собственности на недвижимое имущество у пользователя земли возникает обязанность заключить и зарегистрировать договор аренды. Если эта обязанность не выполняется, то пользователь без законных оснований сохранял за собой имущество – средства за аренду земли, которые и должен вернуть.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2018

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua