Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Некоторые изменения в жизни застройщиков с 1 сентября 2018 года
Максим Максименко, советник, AVELLUM Дарина Михайленко, юрист, AVELLUM

Планируй и застраивай

1 сентября вступают в силу обновленные Государственные строительные нормы Б.2.2-12:2018, которые регулируют планирование и застройку территорий (далее – ГСН-2018). Они были приняты на замену ГСН 360-92 Градостроительство. Планирование и застройка городских и сельских поселений (далее – ГСН-1992), ГСН Б.2.4-1-94 Планировка и застройка сельских поселений, ГСН Б.2.4-3-95 Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий, ГСН Б.2.4-4-97 Планирование и застройка сельских поселений. Планирование и застройка малых сельскохозяйственных предприятий и сельских (фермерских) хозяйств, ГСН Б.1-2-95 Состав, содержание, порядок разработки, согласования и утверждения комплексных схем транспорта для городов Украины, СНиП ІІ-89-80 Генеральные планы промышленных предприятий.

ГСН-2018, в частности:

– определяют показатели предельной плотности населения: если в ГСН-1992 плотность населения определялась в пределах 180 – 450 чел./га и могла превышать показатель в 450 чел./га при определенном обосновании, то ГСН-2018 устанавливает минимальный порог плотности 150 чел./га, а максимальный позволяет увеличивать не более чем на 20 % при наличии четко определенных этими ГСН условий1;

– устанавливают максимально допустимый процент застройки земельного участка в зависимости от высотности здания, а именно: 50 % – при застройке в 3 этажа, 45 % – 4 – 5 этажей, 40 % – 6 – 8 этажей, 35 % – 9 – 10 этажей, 30 % – 11 этажей и выше2;

– детализируют нормативные ограничения при планировании территорий жилой застройки кварталами, в том числе нормы о проезде спецтехники, требования к паркингу, запрет на хранение средств автотранспорта на открытых автостоянках в середине квартала3.

1 Пункт 6.1.16 ГСН-2018.

2 Пункт 6.1.14 ГСН-2018.

3 Пункт 6.1.7 ГСН-2018.

Цвет в конце тоннеля

До 1 сентября законодательство предусматривает регулирование строительства путем определения в градостроительной документации красных линий и линий регулирования строительства4. В дополнение к указанным ограничениям ГСН-2018 предполагают голубые, зеленые и желтые линии.

Голубые линии будут ограничивать высоту и силуэт застройки и направлены на регулирование эстетических и историко-градостроительных качеств застройки5. Зеленые линии будут ограничивать размещение объектов в пределах всех озелененных территорий общего пользования, рекреационных лесов и лесопарков (существующих и тех, которые резервируются), объектов природно-заповедного фонда, зон охраняемого ландшафта6. Желтые линии послужат ограничениями зон возможных завалов жилых, общественных, промышленных и других зданий и сооружений, расположенных вдоль магистральных улиц устойчивого функционирования, по которым проводится эвакуация населения категорированных городов в особый период и поддерживается транспортное обеспечение выполнения спасательных и неотложных аварийно-восстановительных работ7.

4 Часть 4 ст. 19 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" № 3038-VI от 17 февраля 2011 года (далее – Закон о регулировании градостроительной деятельности).

5 Пункт 3.8 ГСН-2018.

6 Пункт 3.21 ГСН-2018.

7 Пункт 3.19 ГСН-2018.

Вместе с тем максимально допустимая высота (этажность) жилой застройки зависит от численности населения и классификации населенного пункта8.

Например, в сельских населенных пунктах численностью свыше 1 тыс. человек разрешается усадебная застройка и строительство многоквартирных жилых домов высотой до 12 метров (до 4 этажей включительно), а в городах численностью более 100 тыс. человек высотность многоквартирной жилой застройки устанавливается документацией по пространственному планированию.

Учитывая то, что нормативы по высотности, за исключением застройки городов численностью более 100 тыс. человек9, для населенных пунктов меньшей численностью уже установлены ГСН-2018, на практике может возникнуть противоречие между ГСН-2018 и градостроительной документацией.

С одной стороны, утверждение сельским советом градостроительной документации, предусматривающей ограничение высотности застройки до 3 этажей, формально соответствует ГСН-2018. С другой – желание застройщика возвести в таком селе здание высотой 4 этажа вписывается в рамки, предусмотренные ГСН-2018, но будет противоречить градостроительной документации.

На первый взгляд может показаться, что это коллизия, разрешаемая по иерархическому принципу, однако ГСН и решения органов местного самоуправления об утверждении градостроительной документации являются актами, несоотносимыми между собой по юридической силе.

К тому же принятие решений по вопросам планирования и застройки территорий является исключительной компетенцией органов местного самоуправления и их исполнительных органов в пределах определенных законом полномочий10 и в соответствии с ГСН11.

Также не исключены попытки разрешить указанный выше вопрос смысловым способом устранения коллизий, а именно путем определения какой-либо из упомянутых норм12 как специальной.

8 Пункт 6.1.3 ГСН-2018.

9 Устанавливается градостроительной документацией посредством определения голубых линий согласно пункту 5.1.5 ГСН-2018.

10 Часть 3 ст. 8 Закона о регулировании градостроительной деятельности.

11 Пункт 8 Положения о Министерстве регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 30.04.2014 г. № 197; ч. 3 ст. 16 Закона о регулировании градостроительной деятельности.

12 Нормы ГСН-2018 или нормы в решении органа местного самоуправления, которым утверждена градостроительная документация.

Однако под конкуренцией норм понимается ситуация, в которой на применение к данному конкретному случаю претендует две или более нормы, и при этом они совпадают или расходятся по смыслу. Учитывая то, что нормы по-разному регулируют одни и те же правоотношения в анализируемой ситуации, такой способ разрешения коллизии неприменим.

В данном случае речь идет о делегировании Министерством регионального строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины органу местного самоуправления функции по установлению высотности жилой застройки при утверждении градостроительной документации13.

Следовательно, ГСН-2018 предусматривают пределы ограничений, которые органы местного самоуправления могут установить путем утверждения градостроительной документации, а значит коллизия норм в этом случае отсутствует.

Назад в будущее

Кроме того, одной из проблем, которая может возникнуть после вступления в силу ГСН-2018, является противоречие между проектной документацией на строительство объекта (далее – Проект), разработанной в соответствии с ГСН-1992, и ГСН-2018. Проект разрабатывается с учетом требований градостроительной документации и исходных данных, с соблюдением требований законодательства, строительных норм, государственных стандартов и правил14. То есть Проект должен соответствовать одновременно и ГСН-2018, и градостроительной документации, которая была разработана в соответствии с ГСН-1992.

Законодательство предусматривает одним из оснований для отказа в выдаче сертификата о готовности объекта к эксплуатации несоответствие объекта Проекту или требованиям строительных норм, государственных стандартов и правил.

Таким образом, после вступления в силу ГСН-2018 построенный объект может продолжать соответствовать Проекту, разработанному на основании градостроительной документации и ГСН-1992, но уже не соответствовать положениям ГСН-2018.

К примеру, если построенный объект жилой застройки расположен в сельском населенном пункте численностью свыше 1 тыс. человек и насчитывает 10 этажей, то появляется риск отказа в выдаче сертификата о готовности объекта к эксплуатации, поскольку предельная высота такого объекта с 1 сентября не сможет превышать 4 этажа.

Правильное правоприменение в таком случае основывается на принципе, согласно с которым законы и другие нормативно-правовые акты не имеют обратного действия во времени15. В соответствии с указанным принципом действие нормативно-правового акта во времени следует понимать так, что оно начинается с момента вступления этого акта в силу и прекращается с утратой им силы, то есть к событию, факту применяется тот закон или другой нормативно-правовой акт, во время действия которого они наступили или имели место.

Толкование этой статьи содержится в решениях Конституционного Суда Украины, согласно с подходом которого суть обратного действия во времени законов и других нормативно-правовых актов состоит в том, что их предписания распространяются на правоотношения, возникшие до вступления акта в силу, при условии, если они отменяют или смягчают ответственность лица16.

Этот подход разделяет Минрегион17, указывая, что в соответствии с п. 4.8 ГСН А.2.2-3-2014 проектная документация на объекты строительства, построенные полностью или частично в соответствии с утвержденным проектом, не подлежит корректировке в связи с принятием новых нормативных актов, за исключением случаев, когда такая корректировка обусловлена повышением в новых нормативных актах следующих требований безопасности: обеспечение механической опоры и стойкости (прочности), электро-, взрыво- и пожаробезопасности, энергоэффективности объекта и доступности для мобильных групп населения. Указанное исключение не применяется к объектам строительства, сооружение которых осуществляется в сроки, определенные проектной документацией, если иное не предусмотрено договором на выполнение строительных работ.

Таким образом, с момента вступления в силу ГСН-2018 несоответствие их положениям характеристик объекта, построенного согласно градостроительной документации и Проекту, принятыми и утвержденными на основании ГСН-1992, не является нарушением строительного законодательства и основанием для отказа в приемке объекта в эксплуатацию.

Выводы

Вне зависимости от того, какой будет практика применения положений ГСН-2018, представляется, что правильнее при принятии новых актов не создавать коллизии с уже существующими положениями законодательства.

Этого можно достичь проведением реальной оценки влияния проекта акта на регулируемые правоотношения, более комплексным подходом к нормотворчеству (включая внесение необходимых изменений в существующие акты). И, конечно же, не стоит забывать о надлежащем уровне нормотворческой техники.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua