Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
"Строительный" НДС: первая поставка жилья. Налогово-судебный аспект
Евгений Власов, адвокат, Юридической фирмы "Патриот"

При покупке жилья экономишь каждую копейку. Под скрупулезным анализом расходность каждой операции. И в подобной ситуации оказываются все участники строительного бизнеса: заказчики, инвесторы, строители; а среди ключевых вопросов, которые решаются, – налоговая нагрузка и налоговая оптимизация бизнес-процессов.

По общему правилу первая поставка жилья (объектов жилищного фонда) облагается налогом на добавленную стоимость (далее – НДС), а потому участники рынка выстраивают схемы продажи квартир таким образом, чтобы НДС-нагрузка касалась застройщика, при этом непосредственная компания-продавец получала максимальную маржинальность от продажи построенного жилья.

Какое имущество "под прицелом" НДС?

Согласно пп. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 Налогового кодекса Украины (далее – НК) освобождается от обложения НДС поставка любого объекта жилищного фонда, а также дачных, садовых домов, кроме их первой поставки.

Учитывая положения налогового законодательства, определения понятий "объект жилищного фонда", "дачный дом", "садовый дом" приведены в ст. 14 НК.

Так, к зданиям жилищного фонда относятся: (1) жилой дом, (2) пристройка к жилому дому, (3) квартира, (4) коттедж, (5) комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах.

В свою очередь, дачный дом, выступая по определению НК в качестве жилого дома, также формально относится к жилищному фонду, а вот садовый дом по общему правилу, хоть по своим характеристикам и не отвечает нормативам, установленным для жилого дома, но, учитывая пп. 14.1.129 п. 14.1. ст. 14 НК, относится к объектам жилой недвижимости, не будучи при этом объектом жилищного фонда.

Согласно положениям постановления КМУ "Об утверждении Порядка перевода дачных и садовых домов, соответствующих государственным нормам, в жилые дома" от 29.04.2015 г. № 321 (далее – Положение) перевод дачных и садовых домов, отвечающих государственным строительным нормам, в жилые дома осуществляется бесплатно органами местного самоуправления села, поселка, города, с которыми соответствующие дачные поселения и садоводческие общества связаны административно или территориально.

Таким образом, сам факт отсутствия статуса жилого дома не лишает права применять положение пп. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 НК в отношении садового или дачного дома.

 

Кто первый собственник – тот и первый плательщик НДС

Исходя из позиции Высшего административного суда Украины (далее – ВАСУ), высказанной по делу № 815/4700/13, в случае если заказчик в процессе строительства до оформления права собственности на вновь построенное жилье заключает предварительные договоры купли-продажи с физическими лицами, согласно которым получает обеспечительные платежи, операции по переводу таких платежей физическими лицами на счет заказчика не изменяют базу налогообложения у заказчика.

Только при передаче собственности (оформлении правоустанавливающих документов) на готовое вновь построенное жилье физическому лицу (первому собственнику вновь построенного жилья) у заказчика возникают налоговые обязательства на основании п. 187.1 ст. 187 НК.

Если по завершении строительства правоустанавливающие документы на вновь построенное жилье оформляются на предприятие-заказчика, а позднее согласно договорам купли-продажи квартир с физическими лицами они переоформляются на таких физических лиц, операцией по первой поставке жилья будет считаться операция по оформлению правоустанавливающих документов на заказчика. Последующее переоформление права собственности на физических лиц в понимании норм НК не будет операцией по первой поставке жилья, а потому такая операция освобождается от обложения НДС в соответствии с пп. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 НК (определение ВАСУ от 18.11.2013).

В свою очередь, согласно разъяснениям самой налоговой службы в случае, когда предприятие-заказчик после строительства жилья за свой счет оформляет документы на право собственности на данное жилье на себя, такая операция по оформлению жилья и будет первой поставкой данного жилья, поскольку предприятием-застройщиком фактически получены услуги по сооружению такого жилья (письмо ГНА Украины от 07.07.2006 г. № 12887/7/16-1517-26, письма ГФС Украины от 04.09.2014 г. № 3717/7/99-99-19-03-02-17, от 04.08.2016 г. № 16929/6/99-99-15-03-02-15).

Фискалы считали, что операция по поставке жилья завершается оформлением предприятием-заказчиком права собственности на себя, а потому ему еще раз следует начислить обязательства по НДС.

Однако в 2016 году коллегия ВАСУ по делу № 813/111/15 (определение от 17.11.2016) сделала правовой вывод о том, что операцией по первой поставке жилья является поставка услуг по сооружению такого жилья, предоставленных генподрядными организациями, а потому хозяйственные операции налогоплательщика по продаже квартир физическим лицам освобождаются от налогообложения на основании пп. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 НК. Первой поставкой жилья в спорных правоотношениях выступает поставка услуг по сооружению такого жилья за счет заказчика (передача результатов строительства от подрядчика заказчику, которая оформляется соответствующими актами), поэтому начисление налоговых обязательств по НДС при осуществлении первой поставки вновь построенного жилья (объекта жилищного фонда) еще раз является противоправным.

На сегодняшний день судебная практика продолжает идти путем позиций ВАСУ, сформированных в 2016 году.

Так, согласно судебному решению Одесского окружного административного суда от 24.04.2018 г. по делу № 815/576/18 (вступило в законную силу 17.07.2018), несмотря на то, что компания – плательщик НДС при осуществлении реконструкции и строительства жилых квартир уже уплатила НДС в цене товаров, работ и услуг, полученных от контрагентов (поставщиков, исполнителей, подрядчиков), она должна была еще начислить себе обязательства по НДС при регистрации права собственности на жилье.

Фемида приняла сторону компании и отметила, что по результатам хозяйственных операций по реконструкции нежилого здания и строительства жилой недвижимости истец уплатил суммы НДС поставщикам вместе с оплатой за поставленные ими товары, работы и услуги, поставщики получили доход от собственной хозяйственной деятельности, а суммы НДС перечислены в бюджет. За счет такой обложенной НДС операции истец получил право на отнесение этих сумм в налоговый кредит.

ВЫВОД:

Таким образом, в целом позиция судов сводится к тому, что первой поставкой жилья будет считаться операция по передаче права собственности (оформление правоустанавливающих документов) на готовое вновь построенное жилье (объект жилищного фонда) первому собственнику такого жилья, независимо от источников финансирования строительства.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2018

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua