Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Необходимо зарегистрировать право собственности на ОНС
Надежда Гниздовская, партнер, АО "Юрис Феррум"

Любой участник гражданского оборота имеет право создать новую вещь. В том числе и недвижимое имущество, которое считается вновь созданным объектом гражданских прав.

Скажем, можно построить дом с гаражом и бассейном, чтобы потом жить в свое удовольствие. Однако до завершения строительства лицо считается собственником строительных материалов, оборудования, отдельных конструкций, но не дома как объекта недвижимого имущества.

А вот, когда часть строительных работ выполнена, коробка дома построена, говорить о том, что это просто материалы нельзя. Фактически это уже объект недвижимости, хоть и в процессе строительства. И стоимость такого объекта выше, чем стоимость кирпича и цемента.

Таким образом, он становится объектом незавершенного строительства (далее – ОНС), со своими особенностями и правовым режимом. В законодательстве нет однозначного понимания правового режима такого объекта, времени возникновения такого объекта и момента возникновения права собственности на такое имущество.

Гражданский кодекс Украины (далее – ГКУ) предусматривает, что ОНС характеризуется следующими признаками:

– на его строительство выдано разрешение, т. е. имеются правовые основания для начала строительных работ;

– на его строительство понесены расходы (приобретены материалы, оплачены работы т. п.);

– объект не принят в эксплуатацию.

В зависимости от степени готовности ОНС его рассматривают как:

– строительные материалы;

– объект незавершенного строительства;

– строительные материалы вместе с ОНС (как главная вещь и принадлежность).

Правовые режимы у ОНС и вновь созданного объекта недвижимого имущества – разные. Поэтому регистрация права собственности на ОНС не считается основанием для возникновения и осуществления права собственности на завершенный объект недвижимого имущества. Для возникновения такого права на последний требуется отдельная регистрация права собственности именно на завершенный объект строительства.

ОНС – это недвижимая вещь особенного рода: ее физическое создание началось, но еще не завершено. В отношении такой вещи возникают имущественные и обязательственные права, предусмотренные законодательством, если объект строительства не самовольный. В последнем случае право собственности и другие права на него не возникнут.

Итак, чтобы распоряжаться таким имуществом – продавать, дарить, брать под него кредит – необходимо зарегистрировать право собственности на ОНС.

Государственная регистрация

После проведения государственной регистрации прав на ОНС государство официально признает и подтверждает факт возникновения этих прав.

Следствием государственной регистрации становится:

– возможность заключения сделок в отношении такого имущества;

– приоритет зарегистрированных прав и их ограничений над незарегистрированными в случае спора относительно этого ОНС.

Стоит отметить, что возможность проведения государственной регистрации такого имущества возникает, когда его собственник намерен им распорядиться и/или заключить в отношении ОНС любую гражданско-правовую сделку. В противном случае ОНС подлежит сдаче в эксплуатацию и последующей регистрации как законченное строительством имущество.

Порядок и особенности государственной регистрации права собственности на ОНС регулируются Законом Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" и постановлением Кабинета Министров Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" от 25.12.2015 г. № 1127, которым утвержден, в частности, Порядок государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений (далее – Порядок).

Регистрация прав собственности на ОНС осуществляется государственным регистратором или нотариусом.

Лицо, желающее осуществить регистрацию, обращается к указанным субъектам с заявлением, к которому прилагаются следующие документы:

– документы, подтверждающие права на земельный участок (не подаются, если права на участок зарегистрированы в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество);

– документы, которые дают право на выполнение строительных работ;

– документы, содержащие опись ОНС по результатам технической инвентаризации, – технический паспорт.

Документ, дающий право на выполнение строительных работ, не требуется в том случае, если производилась его регистрация в Едином реестре документов, дающих право на выполнение подготовительных и строительных работ и удостоверяющих принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов, сведений о возвращении на доработку, отказе в выдаче, отмене и аннулировании указанных документов (далее – Единый реестр документов).

Государственный регистратор или нотариус обязаны проверить наличие такого документа в Едином реестре документов, чтобы удостовериться в его законности.

Также государственная регистрация права собственности может производиться на основании договора или решения суда.

Это – стандартный перечень документов. Но есть случаи, когда он немного другой, например, если ОНС подлежит приватизации.

Приватизация

ОНС (строения, сооружения), находящиеся в государственной и коммунальной собственности, могут быть объектами малой приватизации.

Приватизация ОНС происходит путем его продажи на аукционе или выкупа, во время которых заключается соответствующий договор купли-продажи, подлежащий обязательному нотариальному удостоверению. Все расходы на нотариальное удостоверение несет покупатель.

Нотариусу необходимо представить следующие документы:

– копию приказа Фонда государственного имущества о включении ОНС в перечень объектов государственной собственности, подлежащих приватизации;

– копию приказа государственного органа приватизации о принятии решения о приватизации такого объекта;

– акт обследования ОНС, его описание;

– выписку из информации о приватизации объекта, опубликованной в официальных печатных изданиях органов приватизации;

– копию утвержденного органами приватизации протокола о проведении аукциона;

– доверенность на право представительства интересов государственных органов приватизации.

Право собственности на ОНС переходит к покупателю после полной оплаты его цены.

Кроме того, право собственности необходимо зарегистрировать.

Для государственной регистрации права собственности на ОНС необходимо подать заявление и приложить следующие документы:

– копию приказа Фонда государственного имущества о включении ОНС в перечень объектов государственной собственности, подлежащих приватизации;

– копию приказа государственного органа приватизации о принятии решения о приватизации такого объекта;

– документы, содержащие опись ОНС по результатам технической инвентаризации, – технический паспорт.

Заключение гражданско-правового договора

Один из основных способов приобретения ОНС, который прямо установлен ГКУ, – заключение договора.

Законодательство не предусматривает каких-либо особенностей таких договоров, фактически они являются обычными сделками с недвижимостью. Анализ ст. 331 ГКУ, разрешающей отчуждать ОНС, позволяет сделать вывод о том, что речь идет о договорах, связанных с прекращением и приобретением права собственности.

Заключить гражданско-правовой договор, предметом которого является ОНС, можно только после государственной регистрации права собственности на него.

Договор, предметом которого является ОНС, заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

При удостоверении договора об отчуждении ОНС нотариусу подается:

– выписка о государственной регистрации прав, выданная органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество;

– документ, на основании которого проводится строительство (разрешение на выполнение строительных работ, декларация о начале выполнения строительных работ, строительный паспорт и т. п.);

– документ, подтверждающий право на земельный участок;

– технический паспорт на ОНС.

В договоре отчуждаемого ОНС его характеристика приводится с учетом информации, указанной в выписке из Государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Право собственности или другое имущественное право на ОНС возникает не с момента заключения договора, а с момента государственной регистрации такого права.

Ипотека

Еще один способ, с помощью которого можно приобрести ОНС, – ипотека, один из видов обеспечения выполнения обязательств. После подписания ипотечного договора в случае невыполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, ипотекодержатель может получить удовлетворение своих требований преимущественно перед другими кредиторами за счет предмета ипотеки.

Предметом ипотечного договора может быть и ОНС. Такой договор обязательно удостоверяется нотариусом. Для его заключения необходимо представить документы, подтверждающие права на объект.

Особенностью является то, что предметом может быть не только сам ОНС, но и имущественные права на такой объект, а также на другую недвижимость, собственником которого ипотекодержатель станет в будущем. Конечно, ипотекодержатель должен подтвердить, что получит права на объект в будущем. Для этого ему необходимо представить, например, инвестиционный договор.

После заключения ипотечного договора проводится государственная регистрация обременения недвижимости ипотекой.

Кроме того, ОНС автоматически считается предметом ипотеки, если в ипотеку передается земельный участок, на котором он расположен, независимо от того, кто является собственником самого объекта.

Ипотека ОНС имеет свои особенности. Есть три способа передать в ипотеку ОНС:

– передать права на земельный участок, на котором расположен объект;

– передать сам объект;

– передать права на объект.

Если на протяжении действия ипотечного договора строительство завершено, дом, квартира или другое строение остается предметом ипотеки.

Немного другой порядок предусмотрен для случаев, когда ОНС, передаваемым в ипотеку, является строящееся здание, части которого можно выделить в натуре и продать разным собственникам (например, многоквартирный дом, бизнес- или торговый центр). Ипотекодателем в этом случае выступает застройщик.

Если взыскание происходит после завершения строительства и после того, как дом принят в эксплуатацию, ипотека фактически ограничивается. Она не распространяется на части здания – квартиры или нежилые помещения – которые выделены в натуре и которые приобрели любые лица на основании гражданско-правового договора, если они полностью оплатили стоимость объекта до того, как было принято решение о взыскании за счет предмета ипотеки.

Эта норма законодательства направлена прежде всего на защиту прав покупателя. Другие условия могут быть установлены в договоре с покупателем. Это еще раз доказывает, что при совершении любых сделок, особенно с недвижимостью, нужно очень внимательно читать договор и обращать внимание на любые детали, не соглашаясь ни на какие "стандартные условия", если они сомнительные.

К новому собственнику достроенного здания или ОНС переходят права и обязанности застройщика в отношении третьих лиц – покупателей.

В остальном взыскание за счет предмета ипотеки – ОНС – происходит по обычным правилам.

Во-первых, ипотекодержатель, если обязательство перед ним нарушено, отправляет ипотекодателю или должнику письменное требование выполнить обязательство и устанавливает срок его выполнения. Срок должен быть не менее 30 дней. По истечении установленного срока ипотекодержатель может принять решение обратить взыскание на ОНС на основании договора.

Во-вторых, стороны ипотечного договора могут мирно, не обращаясь в суд, решить вопрос о взыскании за счет ОНС на основании договора между ними. Они заключают отдельный договор об удовлетворении требований ипотекодержателя. Договор удостоверяется нотариально. К такому договору приравнивается также оговорка в ипотечном договоре.

Договор или оговорка могут предусматривать:

– передачу ипотекодержателю права собственности на ОНС;

– право ипотекодержателя от своего имени продать ОНС любому лицу.

В любом из названных случаев ОНС переходит к новому собственнику.

В-третьих, если не удалось решить вопрос о выполнении обязательства мирно, ипотекодержатель может обратиться в суд с иском об обращении взыскания на предмет ипотеки. В случае принятия решения в пользу ипотекодержателя он имеет право продать предмет ипотеки, а также взыскать все судебные расходы с ипотекодателя.

О судебном порядке

Признание права собственности на ОНС, не принятый в эксплуатацию, в судебном порядке действующим законодательством Украины не предусмотрено. Такой вывод неоднократно делал Верховный Суд Украины (например, в постановлениях от 19.09.2011 г. по делу № 3-82гс11, от 27.05.2015 г. по делу № 6-159цс15).

Такой же позиции придерживается сейчас и Верховный Суд (к примеру, в постановлении от 29.03.2018 г. по делу № 909/935/15).

Тем не менее судебные споры относительно ОНС, как видно из анализа судебной практики, существуют – например, о разделе таких объектов между супругами или о признании права на такие объекты в порядке наследования.

Относительно имущества супругов могут быть варианты. Так, суды могут признать право собственности на часть ОНС за каждой из сторон и выделить его в натуре; признать его объектом общей совместной собственности супругов; признать право на часть незавершенного строительством дома за каждой из сторон.

В частности, в постановлении Верховного Суда Украины от 07.09.2016 г. по делу № 6-47цс16 суд пришел к следующим выводам:

– вновь созданное недвижимое имущество приобретает юридический статус жилого дома после принятия его в эксплуатацию и с момента государственной регистрации права собственности на него;

– до осуществления указанных действий, не будучи жилым домом с юридической точки зрения, ОНС рассматривается как совокупность строительных материалов;

– такая совокупность строительных материалов представляет собой вещи как предметы материального мира, в отношении которых могут возникать гражданские права и обязанности.

Следовательно, суд пришел к заключению, что такой ОНС является имуществом, которое может принадлежать на праве общей совместной собственности супругам и с соблюдением строительных норм и правил подлежать разделу между ними.

Что касается прав наследников на ОНС, то соответствующие разъяснения можно найти в постановлении Пленума ВСУ "О судебной практике по делам о наследовании" от 30.05.2008 г. № 7. В нем установлено, что если строительство осуществлялось по закону, то после смерти застройщика, случившейся до окончания строительства, его права и обязанности как застройщика переходят наследникам.

Наследники, получившие такие права, могут сдать ОНС в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности уже на завершенный строительством объект недвижимого имущества.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2018

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua