Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Регистрация имущественных прав на объекты недвижимости
Анна Гниздовская, адвокат, к. ю. н., председатель, АО "Юрис Феррум" Наталья Киреева, помощник адвоката, АО "Юрис Феррум"

Что, зачем и почему

В гражданском обороте вещи делятся на движимые и недвижимые. Движимые вещи можно свободно перемещать, а недвижимые – нет, ведь иначе они либо обесценятся, либо изменится их предназначение.

На недвижимые вещи возникают имущественные права, предусмотренные Гражданским кодексом Украины. К таким правам относятся: право собственности, пользования, распоряжения, владения, аренды и другие вещные права, их обременения, такие как арест или запрет отчуждения.

Возникновение, изменение и прекращение этих прав подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество и их обременений (или как ее чаще называют на практике – регистрация прав на недвижимость) по своей сути является официальным признанием и подтверждением государством возникновения, изменения и прекращения имущественных прав на недвижимость и обременений таких прав. Если говорить кратко, происходит она путем внесения сведений в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (далее – Реестр).

Значение регистрации прав на недвижимость состоит в том, что такие права возникают именно с момента регистрации. Лицо может заключить, например, письменный договор купли-продажи квартиры, заплатить деньги, получить ключи, переехать и даже жить в этой квартире, оплачивать за нее коммуналку и сделать ремонт, но собственником от этого не станет.

Какие права и на какую недвижимость регистрируются

Порядок и особенности государственной регистрации имущественных прав на объекты недвижимости регулируются Законом Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" и постановлением Кабинета Министров Украины от 25.12.2015 г. № 1127 "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений", которым утвержден Порядок государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений (далее – Порядок).

Регистрации подлежат имущественные права на объекты недвижимости, которые можно разделить на четыре группы:

– право собственности;

– вещные права, производные от права собственности: право пользования (сервитут), право пользования земельным участком в сельском хозяйстве (эмфитевзис), право застройки земельного участка (суперфиций), право хозяйственного ведения и оперативного управления, право постоянного пользования и аренды земельного участка, право пользования домом или другим капитальным сооружением, право доверительной собственности, ипотека и другие права;

– право собственности на объект незавершенного строительства;

– обременения имущественных прав – запрет отчуждения и арест недвижимого имущества, налоговый залог, предметом которого является недвижимость, и другие.

Также в законодательстве установлено, права на какую недвижимость подлежат регистрации. К такой недвижимости относятся:

– земельные участки;

– объекты недвижимости, расположенные на земельных участках, – жилые дома, строения, сооружения, квартиры, жилые и нежилые помещения, их части, предприятия как единые имущественные комплексы.

Нельзя зарегистрировать права и их обременения на:

– полезные ископаемые и растения;

– малые архитектурные формы, временные, некапитальные сооружения, которые можно свободно перемещать;

– сооружения, являющиеся принадлежностью или составной частью другой вещи, например, магистральные и промышленные трубопроводы, автомобильные дороги, электросети, сети связи, железнодорожные пути.

Субъекты: заявитель и система органов регистрации

Заявитель

Когда речь заходит о субъектах, прежде всего нужно определить, кто может обратиться с документами в соответствующий орган.

Заявителями могут быть:

– собственник недвижимости или лицо, которому принадлежат другие права на недвижимость, а также их представители, которые могут подать документы для регистрации возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимость;

– органы государственной власти или их должностные лица, которые установили, изменили или прекратили обременение прав для регистрации таких обременений;

– лицо, в интересах которого установлено, изменено или прекращено обременение прав для регистрации таких обременений. Например, собственник квартиры, с которой сняли арест, а также его представители;

– ипотекодержатель – лицо, в интересах которого установлено, изменено или прекращено ипотеку в целях регистрации ипотеки. Например, банк, который выдал кредит и заключил ипотечный договор, или клиент банка, который кредит погасил, а также их представители;

– орган местного самоуправления, который берет на учет бесхозное недвижимое имущество;

– лицо, за которым закреплен лицевой счет в похозяйственной книге местного совета, или его представитель. Данный случай возникает, если нужно зарегистрировать право собственности на индивидуальный (усадебный) жилой дом, дачу, хозяйственные строения и сооружения, пристройки к ним, строительство которых закончилось до 5 августа 1992 года. Обязательное условие – такие дома располагаются на территории местных советов, которые вели похозяйственный учет, иначе осуществить регистрацию не получится.

Система органов и субъекты, осуществляющие регистрацию

В сфере регистрации прав на недвижимость создана целая организационная система, каждое звено которой отвечает за свою часть работы. В эту систему входят:

1) Министерство юстиции Украины и его территориальные органы.

Министерство юстиции Украины – основной орган в сфере регистрации, формирующий правовую основу.

Министерство юстиции Украины:

– принимает нормативно-правовые акты;

– является держателем Реестра и обеспечивает его работу;

– рассматривает жалобы, готовит и повышает квалификацию государственных регистраторов;

– предоставляет разъяснения.

Территориальные органы Министерства Юстиции:

– принимают и рассматривают жалобы;

– составляют протоколы об административных правонарушениях субъектов регистрации;

– занимаются организацией работы по подготовке и повышению квалификации государственных регистраторов;

2) Субъекты государственной регистрации прав.

Они обеспечивают проведение регистрации, ведение Реестра, постановку на учет бесхозной недвижимости, формирование и хранение регистрационных дел. К ним относятся:

– исполнительные органы сельских, поселковых и городских советов, городские, районные, районные в городах государственные администрации.

Для того чтобы у исполнительных органов местных советов были полномочия в сфере регистрации прав на недвижимость, местный совет должен принять об этом решение;

– аккредитованные субъекты.

Это юридические лица, созданные органами государственной власти или местного самоуправления, в которых работают три и более государственных регистратора. Чтобы стать аккредитованным субъектом, такое юридическое лицо должно:

• заключить договор страхования гражданско-правовой ответственности;

• заключить договор с другим субъектом регистрации прав или нотариусом (если аккредитованный субъект только принимает и выдает документы).

Аккредитацию осуществляет Министерство юстиции Украины;

3) Государственные регистраторы прав на недвижимое имущество.

Государственным регистратором является:

– гражданин Украины с высшим юридическим образованием, который соответствует квалификационным требованиям и работает по трудовому договору или контракту с субъектом государственной регистрации прав;

– нотариус;

– государственный и частный исполнители, которые могут зарегистрировать обременения, наложенные в ходе принудительного исполнения решения, а также прекращение ипотеки, если предмет ипотеки – недвижимость – продали на аукционе.

У государственного регистратора есть все полномочия, необходимые для проведения регистрации.

К основным относятся:

– установление, соответствуют ли заявление и документы требованиям закона, действительно ли есть основания для проведения регистрации;

– запрашивание необходимой информации для проверки предоставленных документов;

– использование сведений Государственного земельного кадастра и других реестров;

– открытие и закрытие разделов в Реестре, внесение в них сведений о правах на недвижимость;

– присвоение объектам недвижимости регистрационных номеров;

– изготовление электронных копий документов;

– формирование и выдача документов;

– формирование регистрационных дел.

У государственного регистратора имеется своя печать.

Порядок регистрации

Все действия в процессе регистрации прав на недвижимость можно условно разделить на четыре основных этапа.

1. Подача заявления и документов.

Государственная регистрация прав на недвижимость проводится независимо от того, где находится недвижимость, в пределах области, АРК, городов Киева и Севастополя. То есть, например, зарегистрировать право собственности на дом, находящийся в Затоке, можно в Одессе, но нельзя в Николаеве. Исходя из этого, нужно выбрать, какому государственному регистратору подавать пакет документов.

Для регистрации прав на недвижимость нужно подать:

– заявление в письменной или электронной форме. В электронной форме можно подать заявление, только если используется электронная цифровая подпись или аналогичное средство идентификации лица. Заявление подается отдельно для каждого объекта недвижимости, кроме случаев, когда за одним лицом регистрируются права на дом и земельный участок, на котором он расположен;

– оригиналы документов, конкретный перечень которых зависит от того, какие именно права и на какую недвижимость регистрируются;

– документ (квитанцию, платежное поручение) об уплате административного сбора или документ, подтверждающий освобождение от его уплаты.

Для регистрации необходимы соответствующие основания, а именно один из следующих документов:

– для регистрации права собственности и других имущественных прав:

• договор или его дубликат;

• свидетельство о праве собственности на часть в общем имуществе супругов в случае смерти одного из них;

• свидетельство о праве на наследство;

• свидетельство о приобретении имущества с прилюдных торгов;

• свидетельство о праве собственности, выданное органом приватизации;

• свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, выданное до 1 января 2013 года;

• решение о закреплении имущества на праве оперативного управления или хозяйственного ведения;

• государственный акт на право частной собственности на землю, государственный акт на право собственности на землю, государственный акт на право собственности на земельный участок или государственный акт на право постоянного пользования землей, выданные до 1 января 2013 года;

• решение суда, набравшее законную силу;

• определение суда о заключении мирового соглашения;

• завещание, которым установлен сервитут на недвижимое имущество;

• решение о возврате объекта недвижимого имущества религиозной организации;

• решение о передаче имущества из государственной собственности в коммунальную или наоборот, а также о передаче из частной собственности в государственную или коммунальную;

• другие документы, подтверждающие приобретение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество;

для регистрации обременений:

• решение суда об обременении вещных прав на недвижимое имущество, набравшее законную силу;

• решение государственного или частного исполнителя об обременении вещных прав на недвижимое имущество;

• документ с нотариальной надписью о запрете отчуждения;

• решение органа местного самоуправления об отнесении недвижимости к устаревшему жилищному фонду;

• договор, которым установлено обременение вещных прав;

• закон, которым установлен запрет пользоваться или распоряжаться недвижимостью;

для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства:

• документы, подтверждающие права на земельный участок. Они не подаются, если права на участок зарегистрированы в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество;

• документы, дающие право на выполнение строительных работ;

• документы, содержащие опись объекта незавершенного строительства по результатам технической инвентаризации, – технический паспорт.

2. Формирование и регистрация заявления.

Формирует и регистрирует заявление в базе данных государственный регистратор в порядке очереди, используя при этом специальные программы, после чего заявитель подписывает его. В заявлении указываются вещные права и их обременения, субъекты и объекты таких прав.

Государственный регистратор обязательно устанавливает личность заявителя на основании паспорта или иного документа. Если заявление подает представитель, необходимо также предоставить доверенность или другой документ, подтверждающий его полномочия.

Во время формирования и регистрации заявления государственный регистратор делает электронные копии документов. Также он получает сведения из Реестра, Государственного земельного кадастра, Единого реестра документов, чтобы проверить все сведения о недвижимости.

Если регистрация прав осуществляется в результате совершения нотариальных действий, например, заключения договора купли-продажи или дарения, заявление формирует и регистрирует нотариус, совершивший нотариальное действие.

После этого государственный регистратор сообщает собственнику имущества о том, что такое заявление подали, если это сделал не сам собственник.

3. Рассмотрение заявления и документов.

В процессе рассмотрения заявления и документов регистратор устанавливает очередность рассмотрения заявлений, соответствие заявлений и поданных документов требованиям закона, отсутствие любых противоречий, наличие оснований для проведения регистрации, ее приостановления или же отказа в ней.

4. Принятие решения о государственной регистрации прав, внесение сведений, формирование извлечения, выдача и получение документов по результатам регистрации прав.

Если с заявлением и поданными документами все в порядке, нет оснований для приостановления и отказа в регистрации, государственный регистратор принимает решение о регистрации прав или обременений на недвижимость. После этого он открывает или закрывает разделы в Реестре и вносит в них сведения о правах и их обременениях, о том, в отношении какой недвижимости они регистрируются и кому принадлежат.

После внесения сведений в Реестр государственный регистратор формирует извлечение о государственной регистрации прав. Это извлечение публикуется на официальном веб-портале Министерства юстиции. На веб-портале заявитель может посмотреть, скачать и распечатать извлечение из Реестра. Кроме того, по желанию заявителя извлечение могут предоставить в бумажной форме. Извлечение печатается на обычной бумаге, на нем ставится печать и подпись регистратора. Оба извлечения – бумажное и электронное – имеют одинаковую юридическую силу.

После получения извлечения из Реестра можно не сомневаться, что регистрация прошла успешно. Но нельзя забывать о том, что если в процессе регистрации было нарушено законодательство, такую регистрацию можно отменить в суде, поэтому нужно все делать внимательно, правильно и законно.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2018

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua