Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Разрешение на строительство: практические вопросы оформления
Иван Топор, адвокат, юрист, ЮКК "Де-Юре"

В последнее время законодатель вносил существенные изменения в законодательство, регулирующее градостроительную деятельность, что, безусловно, отразилось и на практических вопросах оформления и получения разрешительных документов. Разница между процедурами и их сложность в основном зависят от объекта, который лицо намерено построить, а именно к какому классу последствий он относится. Согласно ч. 5 ст. 32 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" все объекты делятся по следующим классам последствий (ответственности): незначительные последствия – СС1; средние последствия – СС2; значительные последствия – СС3.

В случае намерения лица осуществлять строительство/реконструкцию объектов незначительного класса последствий следует знать, что основанием для начала строительных работ является уведомления о начале выполнения строительных работ. Кабинетом Министров Украины также предусмотрена возможность осуществления строительных работ без документов, дающих право на их выполнение (постановление Кабинета Министров Украины от 07.06.2017 г. № 406, далее – Постановление № 406). К таким работам относятся работы по переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений, зданий, строений и т. д., выполнение которых не предусматривает вмешательства в ограждающие и несущие конструкции в отношении объектов, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам с незначительными последствиями (СС1); работы по замене кровли зданий и сооружений согласно строительным нормам, выполнение которых не предусматривает вмешательства в несущие конструкции. Перечень достаточно большой и для понимания необходимости получения разрешительных документов следует сначала ознакомиться с вышеуказанным Постановлением № 406.

В других случаях строительные работы на объектах, отнесенных к категории с незначительными последствиями, должны осуществляться после представления заказчиком уведомления о начале выполнения строительных работ соответствующему органу государственного архитектурно-строительного контроля. Бланк уведомления утвержден постановлением КМУ от 13.04.2011 г. № 466. В соответствии с положениями Закона уведомление дает право на следующий день начинать выполнение строительных работ и не требует получения дополнительного согласования.

Стоит заметить, что лица, намеренные осуществлять строительные работы по строительству/реконструкции объектов, относящихся к категории с незначительными последствиями – СС1, кроме уведомления о начале строительства, должны подготовить пакет документов, который предусмотрен в двух вариантах. Один вариант готовится для лиц, осуществляющих строительные работы на основании строительного паспорта, а другой – для остальных застройщиков.

Застройка земельного участка на основании строительного паспорта осуществляется в случае строительства индивидуального (усадебного) жилого дома не выше двух этажей (без учета мансардного) с площадью до 300 квадратных метров, хозяйственных зданий и сооружений, гаражей и т. д. (ст. 27 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности"). Порядок выдачи строительного паспорта определен приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 05.07.2011 г. № 103.

Так, заказчику строительства необходимо обратиться в уполномоченный орган архитектуры и градостроительства с заявлением, бланк которого является приложением к Порядку, утвержденному Приказом № 103. К заявлению прилагается копия документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком и эскизные намерения застройки. С целью соблюдения требований к подготовке эскизных намерений застройки лучше обратиться к лицу с соответствующим образованием и квалификацией архитектора, инженера-проектировщика и т. п. В случае если земельный участок находится в общей собственности нескольких лиц, необходимо также представить согласие совладельца такого земельного участка.

Представление проекта строительства не является обязанностью заказчика строительства, однако в случае наличия он может быть представлен. Указанный пакет документов подается в местный центр предоставления административных услуг. Строительный паспорт предоставляется уполномоченным органом градостроительства и архитектуры на бесплатной основе в течение десяти рабочих дней со дня поступления пакета документов. После получения строительного паспорта заказчик строительства может заполнять и подавать уведомление о начале выполнения строительных работ по объектам, строительство которых осуществляется на основании строительного паспорта.

Если параметры объекта, который планируется строить, не позволяют применять процедуру получения строительного паспорта, то перед подачей уведомления о начале выполнения строительных работ следует совершить ряд действий и получить соответствующий пакет согласований и других документов.

Так, заказчик на начальном этапе должен получить от органа архитектуры и градостроительства градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка. На этом этапе уже необходимо работать вместе с проектантом, поскольку в перечень документов, которые подаются на получение градостроительных условий и ограничений, необходимо включить градостроительный расчет. К заявлению на получение градостроительных условий и ограничений прилагается перечень документов, определенный ч. 3 ст. 29 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности", а именно:

– копия документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком, или копия договора суперфиция;

– копия документа, удостоверяющего право собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, или согласие его владельца, заверенные в установленном законодательством порядке (в случае осуществления реконструкции или реставрации);

– выкопировка из топографо-геодезического плана М 1:2000;

– выписка из Государственного земельного кадастра;

– градостроительный расчет.

На основании полученных градостроительных условий и ограничений готовится проект строительства. Однако существует ряд исключений, предусматривающих возможность осуществления строительства без получения градостроительных условий и ограничений. К таким исключениям относится строительство на основании строительного паспорта или в случаях строительства объектов, входящих в Перечень объектов строительства, для проектирования которых градостроительные условия и ограничения не предоставляются. Указанный перечень утвержден приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 06.11.2017 г. № 289. В частности, в Перечень входит реконструкция жилых и нежилых помещений без изменения их внешней конфигурации и функционального назначения, размещения в существующих жилых домах, административно-бытовых и общественных зданиях встроенных помещений общественного назначения и т. п.

Согласно ч. 3 ст. 31 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" не подлежат обязательной экспертизе проекты строительства объектов, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам с незначительными последствиями (СС1). То есть осуществление экспертизы проекта для данной категории объектов не является обязательным. В то же время существуют исключения и из этого правила.

Так, п. 10 Порядка утверждения проектов строительства и проведения их экспертизы, утвержденного постановлением КМУ от 11.05.2011 г. № 560, определено, что обязательной экспертизе подлежат проекты строительства объектов, сооружаемых на территориях со сложными инженерно-геологическими и техногенными условиями, – относительно их прочности, надежности и долговечности. Поэтому следует учитывать такие детали при оформлении проектной документации.

Экспертиза проекта осуществляется уполномоченными на это субъектами. Наличие полномочий на проведение экспертизы проекта можно проверить на сайте Минрегиона, на котором периодически публикуется перечень соответствующих экспертных организаций.

Стоит указать, что если строительство осуществляется на основании проекта, разработанного и утвержденного в установленном законодательством порядке, заказчик строительства должен заключить договоры с субъектами, которые будут осуществлять авторский и технический надзор за строительством, а также договор с подрядчиком (генеральным подрядчиком).

Следовательно, после оформления всех вышеприведенных документов заказчик строительства может начинать осуществление строительных работ (строительство/реконструкцию).

Далее рассмотрим разрешительную процедуру при осуществлении строительства или реконструкции объекта, который относится к категории объектов со средними последствиями – СС2.

Фактически процедура схожа с процедурой по объектам с незначительными последствиями – СС1, однако отсутствуют случаи, в которых заказчик строительства освобождается от обязанности оформления некоторых разрешений или согласований.

Вначале получаются градостроительные условия и ограничения. После их получения готовится проект строительства и в обязательном порядке осуществляется его экспертиза. Представление проекта на экспертизу может осуществляться как самостоятельно, так и через лицо, разрабатывающее проект (как чаще всего и происходит).

Следует заметить, что если на земельном участке, который планируется к застройке, не осуществлено подключение к коммуникациям энергоснабжения, водоснабжения и водоотвода, а в некоторых случаях и к газоснабжению, то заказчику строительства необходимо получить технические условия на поставку указанных ресурсов для будущего объекта строительства.

Имея утвержденный проект, прошедший экспертизу, заключенные договоры авторского и технического надзора за строительством, а также договор генерального подряда, заказчик обращается в ГАСИ с заявлением на получение разрешения на выполнение строительных работ. К заявлению прилагается перечень документов, определенный ст. 37 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" и п. 28 Порядка выполнения подготовительных и строительных работ, утвержденного постановлением КМУ № 466.

К таким документам, в частности, относятся: копия документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком, либо копия договора суперфиция; проектная документация на строительство; копия документа, удостоверяющего право собственности на здание или сооружение, либо согласие его владельца, в случае осуществления реконструкции, реставрации или капитального ремонта; копии документов о назначении лиц, ответственных за выполнение строительных работ, и лиц, осуществляющих авторский и технический надзор; информация о лицензии, дающая право на выполнение строительных работ, и квалификационные сертификаты; результаты оценки воздействия на окружающую среду в случаях, определенных Законом Украины "Об оценке воздействия на окружающую среду".

Выдача разрешения должна состояться в течение 10 дней с даты подачи заявления. После получения разрешения заказчик имеет право на начало осуществления строительных работ.

Порядок получения разрешительной документации для объектов, относящихся к категории со значительными последствиями – СС3, выглядит так же, как и для объектов со средними последствиями – СС2. Разница заключается в том, что в некоторых случаях период проведения экспертизы проекта для объектов со значительными последствиями – СС3 может быть более длительный, а также органы, к которым следует обращаться с заявлениями для получения разрешения, могут быть разными.

Вообще для определения органа, в который следует подавать уведомления о начале выполнения строительных работ или заявления на получение разрешения на выполнение строительных работ, следует учесть ряд обстоятельств. Детальное описание случаев, в которых определяется соответствующий орган государственного архитектурно-строительного контроля, предусмотрено в п. 7 ч. 1 ст. 7 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности".

В некоторых случаях для получения разрешения на выполнение строительных работ необходимо представить результаты оценки воздействия на окружающую среду. Перечень объектов строительства, для которых получение такой оценки является обязательным, а также порядок действий заказчика, которые он должен совершить для получения соответствующих результатов оценки воздействия на окружающую среду, определены Законом Украины "Об оценке воздействия на окружающую среду".

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2018

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua