Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Порядок оформления и получения разрешительных документов
Александр Дудка, юрист, ЮФ «TOTUM»

Строительство объектов недвижимости в Украине является достаточно сложным и комплексным процессом, состоящим из совокупности взаимосвязанных действий как строительного, так и правового характера. Одной из главных составляющих этого процесса является этап получения разрешительной документации на строительство объектов недвижимого имущества.

Сегодня основным нормативно-правовым актом, регламентирующим процесс строительства, является Закон Украины "О регулировании градостроительной деятельности" (далее – Закон), закрепляющий, в частности, основные положения о порядке получения разрешительной документации на строительство объектов недвижимого имущества в нашей стране.

Анализируя положения Закона в части получения разрешительной документации на строительство объектов, стоит отметить, что первоочередный документ, который необходимо получить для строительства объекта, – исходные данные на проектирование, куда входят градостроительные условия и ограничения для проектирования объекта строительства.

Так, согласно ч. ч. 2, 3 ст. 29 Закона физическое или юридическое лицо, подавшее исполнительному органу сельского, поселкового, городского совета или районной государственной администрации (в случае размещения земельного участка за пределами населенных пунктов) заявление о намерении относительно застройки земельного участка, находящегося в собственности или пользовании указанного лица, должно получить градостроительные условия и ограничения для проектирования объекта строительства.

Градостроительные условия и ограничения выдаются соответствующими уполномоченными органами градостроительства и архитектуры на основании утвержденной градостроительной документации на бесплатной основе по заявлению заказчика, к которому прилагается:

1) копия документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком, либо копия договора суперфиция;

2) копия документа, удостоверяющего право собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, или согласие его владельца, заверенное в установленном законодательством порядке (при осуществлении реконструкции или реставрации);

3) выкопировка из топографо-геодезического плана М 1:2000;

4) выписка из Государственного земельного кадастра.

Для получения градостроительных условий и ограничений заказчик прилагает к заявлению градостроительный расчет, определяющий инвестиционные намерения заказчика. Он составляется в произвольной форме с доступной и краткой информацией об основных параметрах объекта строительства.

Указанный перечень документов для предоставления градостроительных условий и ограничений является исчерпывающим.

 

Сегодня в Киеве градостроительные условия и ограничения предоставляются департаментом градостроительства и архитектуры исполнительного органа Киевского городского совета (Киевской городской государственной администрации) через Центры предоставления административных услуг (ЦПАУ).

Согласно ч. 5 ст. 29 Закона градостроительные условия и ограничения содержат:

1) название объекта строительства, отражающее вид строительства и местоположение объекта;

2) информацию о заказчике;

3) соответствие градостроительных условий и ограничений, целевого и функционального назначения земельного участка утвержденной градостроительной документации на местном уровне;

4) предельно допустимую высотность зданий, строений и сооружений в метрах;

5) максимально допустимый процент застройки земельного участка;

6) максимально допустимую плотность населения в пределах жилой застройки соответствующей жилищной единицы (квартала, микрорайона);

7) минимально допустимые расстояния от проектируемого объекта к красным линиям, линиям регулирования застройки, существующим зданиям и сооружениям;

8) планировочные ограничения (охранные зоны памятников культурного наследия, границы исторических ареалов, зоны регулирования застройки, зоны охраняемого ландшафта, зоны охраны археологического культурного слоя, в пределах которых действует специальный режим их использования, охранные зоны объектов природно-заповедного фонда, прибрежные защитные полосы, зоны санитарной охраны);

9) охранные зоны объектов транспорта, связи, инженерных коммуникаций, расстояния от проектируемого объекта к существующим инженерным сетям.

Перечень указанных условий является исчерпывающим.

 

В соответствии с абз. 1 ч. 8 ст. 29 Закона градостроительные условия и ограничения действуют до завершения строительства объекта независимо от смены заказчика.

Однако в то же время Закон закрепляет положение относительно объектов строительства, для проектирования которых градостроительные условия и ограничения не предоставляются, являющееся фактически исключением из главного правила, приведенного выше.

Так, согласно абз. 9 ч. 3 ст. 29 Закона перечень объектов строительства, для проектирования которых градостроительные условия и ограничения не предоставляются, определяет центральный орган исполнительной власти, обеспечивающий формирование и реализующий государственную политику в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, – Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины (далее – Минрегион). Сегодня перечень таких объектов утвержден приказом Минрегиона от 06.11.2017 г. № 289.

К указанным объектам, относится, в частности, строительство усадебных (коттеджных) жилых домов, дачных и садовых домов общей площадью до 300 кв. м с числом надземных этажей не более двух (без учета мансардного этажа), в том числе с хозяйственными постройками и сооружениями, индивидуальными гаражами. Это определяется строительным паспортом застройки земельного участка, порядок предоставления которого закреплен ст. 27 Закона и Порядком выдачи строительного паспорта застройки земельного участка, утвержденным приказом Минрегиона от 05.07.2011 г. № 103.

Кроме этого, стоит отметить, что сегодня проектирование объектов строительства на основании градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка, полученных еще до отмены приказа Минрегиона от 07.07.2011 г. № 109, которым утвержден Порядок предоставления градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка, их состав и содержание (далее – Порядок), и до вступления в силу приказа Минрегиона от 06.11.2017 г. № 289, которым утвержден Перечень объектов строительства, для проектирования которых градостроительные условия и ограничения не предоставляются, осуществляется в соответствии с уже недействующим Порядком.

Согласно структуре градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка, утвердженной в Дополнении к Порядку, разд. "Общие данные" является информативным и не устанавливает официальных требований к разработке проектной документации. Уполномоченные органы градостроительства и архитектуры заполняют пункты данного раздела на основании общих сведений и материалов, предоставленных заказчиком согласно п. 2.2 Порядка.

Недоразумения, как правило, касаются п. 10 "Основні техніко-економічні показники об'єкта будівництва" данного раздела, который иногда слишком детализируется показателями градостроительного расчета в объеме "основных данных и технико-экономических показателей проекта", состав которых приводится в Дополнениях И, К, Л к ГСН А.2.2-3: 2014 "Состав и содержание проектной документации на строительство". На этапе градостроительного расчета данные показатели являются весьма условными и в основном корректируются (уточняются) проектной документацией, поэтому полное отражение их в градостроительных условиях и ограничениях нецелесообразно.

Однако на практике указанной ситуацией чаще всего пренебрегают, ведь фактически в общие данные градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка вносятся ориентировочные сведения, отличающиеся от положенных в основу проектирования объекта строительства, что может в дальнейшем привести к нарушениям требований градостроительного законодательства. Следовательно, это необходимо учитывать при осуществлении проектирования объектов строительства.

К тому же после принятия Минрегионом новых государственных строительных норм (ГСН) по планированию и застройке территорий, вступающих в силу уже с 01.09.2018, возникает неурегулированная ситуация: неизвестно, в соответствии с положениями каких именно ГСН (действующих или новых) нужно будет осуществлять проектирование объектов строительства при получении градостроительных условий и ограничений для проектирования объекта строительства до вступления в силу новых ГСН. Поэтому до полного урегулирования данного проблемного аспекта его нужно обязательно учитывать на практике для предотвращения возникновения конфликтных ситуаций.

 

Также стоит отметить, что некоторые проекты строительства соответствующих объектов подлежат экспертизе.

 

Так, ч. 4 ст. 31 Закона закрепляется перечень объектов, проекты строительства которых подлежат обязательной экспертизе (например, объекты, относящиеся по классу последствий (ответственности) к объектам со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями, – по соблюдению нормативов по вопросам санитарного и эпидемиологического благополучия населения, экологии, охраны труда, энергосбережения, пожарной, техногенной, ядерной и радиационной безопасности, прочности, надежности, долговечности зданий и сооружений, их эксплуатационной безопасности и инженерного обеспечения, в том числе по соблюдению нормативов по созданию беспрепятственной жизненной среды для лиц с ограниченными физическими возможностями и других маломобильных групп населения).

В то же время проекты строительства объектов, относящиеся по классу последствий (ответственности) к объектам с незначительными последствиями (СС1), не подлежат обязательной экспертизе. Это предусматривается ч. 3 ст. 31 Закона.

После получения градостроительных условий и ограничений для проектирования объекта строительства перечень разрешительных документов, предоставляющих право на выполнение строительных работ, зависит именно от класса последствий запланированного объекта.

Так, согласно ч. 1 ст. 34 Закона заказчик имеет право выполнять строительные работы после:

– подачи уведомления о начале выполнения строительных работ соответствующему органу государственного архитектурно-строительного контроля по объектам строительства, относящимся по классу последствий (ответственности) к объектам с незначительными последствиями (СС1), и по объектам, строительство которых осуществляется на основании строительного паспорта. Форма уведомления о начале выполнения строительных работ и порядок его представления определяются Кабинетом Министров Украины;

– выдачи органом государственного архитектурно-строительного контроля разрешения на выполнение строительных работ – по объектам, относящимся по классу последствий (ответственности) к объектам со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями или подлежащим оценке воздействия на окружающую среду согласно Закону Украины "Об оценке воздействия на окружающую среду".

Согласно абз. 1 ч. 2 ст. 34 Закона указанные в ч. 1 данной статьи документы, дающие право на выполнение строительных работ, действуют до завершения строительства.

Однако упомянутая статья также закрепляет исключение из главного правила, предусмотренного в ч. 1 ст. 34 Закона.

Так, в соответствии с абз. 2 ч. 2 ст. 34 Закона перечень строительных работ, не нуждающихся в документах, дающих право на их выполнение, и после окончания которых объект не подлежит приему в эксплуатацию, утверждается Кабинетом Министров Украины. На сегодня такой перечень утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 07.06.2017 г. № 406.

В противном случае согласно ч. 7 ст. 34 Закона выполнение строительных работ без соответствующего документа, предусмотренного указанной статьей, считается самовольным строительством и грозит ответственностью согласно закону.

Порядок оформления и подачи уведомления о начале выполнения строительных работ закреплен в ст. 36 Закона, конкретизируемой положениями Порядка выполнения подготовительных и строительных работ, утвердженного постановлением Кабинета Министров Украины от 13.04.2011 г. № 466 (далее – Порядок выполнения подготовительных и строительных работ).

Так, в соответствии с п. 13 Порядка выполнения подготовительных и строительных работ уведомление о начале выполнения строительных работ по объектам, строительство которых осуществляется на основании строительного паспорта, и уведомление о начале выполнения строительных работ по объектам, относящимся по классу последствий (ответственности) к объектам с незначительными последствиями (СС1) (далее – уведомление), уведомление об изменении данных в указанных уведомлениях по форме согласно приложениям 1, 2 и 21 к данному Порядку подается заказчиком (его уполномоченным лицом) лично или направляется заказным письмом с описью вложения либо через электронную систему осуществления декларативных и разрешительных процедур в строительстве в соответствующий орган государственного архитектурно-строительного контроля по местонахождению объекта не позднее чем за один календарный день до начала выполнения подготовительных или строительных работ.

Сегодня в Киеве уведомление о начале выполнения строительных работ подается заказчиком через Центры предоставления административных услуг.

Также стоит отметить, что в соответствии с абз. 3 п. 3 Порядка выполнения подготовительных и строительных работ, если объектом строительства является комплекс (строение), в состав которого входят объекты с различными классами последствий (ответственности), а также комплекс (строение), в состав которого входят объекты с одним классом последствий (ответственности), что по совокупным показателям превышают уровень, установленный для объектов с соответствующим классом последствий (ответственности), право на выполнение строительных работ возникает после получения документа, дающего право на выполнение строительных работ, согласно данному Порядку как для объекта с высшим классом последствий (ответственности).

Согласно ч. 2 ст. 36 Закона выполнять строительные работы без уведомления о начале выполнения строительных работ запрещается.

Получение заказчиком иных документов разрешительного характера для выполнения строительных работ, кроме направленного уведомления о начале выполнения строительных работ в соответствующий орган государственного архитектурно-строительного контроля в соответствии с ч. 1 указанной статьи, не требуется.

Согласно ч. 8 ст. 36 Закона заказчик в соответствии с законом несет ответственность за полноту и достоверность данных, указанных в уведомлении о начале выполнения строительных работ, и за выполнение строительных работ без уведомления.

Порядок оформления и получения разрешения на выполнение строительных работ закреплен в ст. 37 Закона, конкретизируемой Порядком выполнения подготовительных и строительных работ.

Так, в соответствии с ч. 1, абз. 1 ч. 2 ст. 37 Закона право на выполнение подготовительных работ (если они не были выполнены ранее согласно уведомлению о начале выполнения подготовительных работ) и строительных работ на объектах строительства, относящихся по классу последствий (ответственности) к объектам со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями или подлежащими оценке воздействия на окружающую среду в соответствии с Законом Украины "Об оценке воздействия на окружающую среду", подключение объекта строительства к инженерным сетям и сооружениям предоставляется заказчику и генеральному подрядчику или подрядчику (если строительные работы выполняются без привлечения субподрядчиков) после получения разрешения на выполнение строительных работ.

Разрешение на выполнение строительных работ выдается органами государственного архитектурно-строительного контроля на бесплатной основе в течение десяти рабочих дней со дня регистрации заявления.

Согласно п. 7 ч. 1 ст. 7 Закона предоставление (получение, регистрации) документов, дающих право на выполнение подготовительных и строительных работ, принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов, осуществляется:

– исполнительными органами по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля сельских, поселковых, городских советов (кроме городских советов населенных пунктов, являющихся административными центрами областей, и городских советов населенных пунктов с численностью населения более 50000) – относительно объектов, относящихся по классу последствий (ответственности) к объектам с незначительными последствиями (СС1), расположенных в пределах соответствующих населенных пунктов;

– исполнительными органами по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля городских советов населенных пунктов, являющихся административными центрами областей, городских советов населенных пунктов с численностью населения более 50000, структурными подразделениями по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля Киевской и Севастопольской городских государственных администраций – относительно объектов, относящихся по классу последствий (ответственности) к объектам с незначительными (СС1) и средними (СС2) последствиями, расположенных в пределах соответствующих населенных пунктов;

– центральным органом исполнительной власти, реализующим государственную политику по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля и надзора, через главных инспекторов строительного надзора – относительно объектов, относящихся по классу последствий (ответственности) к объектам с незначительными (СС1), средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями, расположенных за пределами населенных пунктов и на территории нескольких административно-территориальных единиц; относительно объектов, относящихся по классу последствий (ответственности) к объектам со средними последствиями (СС2), расположенных в пределах сел, поселков и городов (кроме городов, являющихся административными центрами областей, городов с численностью населения более 50000, городов Киева и Севастополя), а также относительно всех объектов, относящихся классу последствий (ответственности) к объектам со значительными последствиями (СС3), расположенных в пределах населенных пунктов.

Согласно абз. 2 ч. 2 ст. 37 Закона при наличии разрешения на выполнение строительных работ получение заказчиком и генеральным подрядчиком или подрядчиком (если строительные работы выполняются без привлечения субподрядчиков) иных документов разрешительного характера для выполнения строительных работ и удаления зеленых насаждений в пределах строительной площадки не требуется.

В ч. 3 ст. 37 Закона устанавливается, что для получения разрешения подается заявление, к которому прилагаются:

1) копия документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком, либо копия договора суперфиция;

2) копия распорядительного документа по комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда при осуществлении комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда по заказу органов государственной власти либо органов местного самоуправления на соответствующих землях государственной или коммунальной собственности (вместо копии документа, удостоверяющего право собственности либо пользования земельным участком);

3) проектная документация на строительство, разработанная и утвержденная в установленном законодательством порядке;

4) копия документа, удостоверяющего право собственности на здание или сооружение, либо согласие его владельца, заверенное в установленном законодательством порядке, на проведение строительных работ (в случае осуществления реконструкции, реставрации или капитального ремонта);

5) копии документов о назначении лиц, ответственных за выполнение строительных работ, а также лиц, осуществляющих авторский и технический надзор;

6) информация о лицензии, дающей право на выполнение строительных работ, и квалификационные сертификаты;

7) результаты оценки воздействия на окружающую среду в случаях, определенных Законом Украины "Об оценке воздействия на окружающую среду".

Форма разрешения на выполнение строительных работ, форма заявления, подаваемого для его получения, форма отказа в выдаче разрешения на выполнение строительных работ, а также порядок выдачи и аннулирования разрешения на выполнение строительных работ определяются Кабинетом Министров Украины.

Так, согласно абз. 1 п. 28 Порядка выполнения подготовительных и строительных работ заказчик (его уполномоченное лицо) подает лично или направляет заказным письмом с описью вложения либо через электронную систему осуществления декларативных и разрешительных процедур в строительстве в соответствующий орган государственного архитектурно-строительного контроля заявление о получении разрешения по форме, приведенной в Приложении 10 к указанному Порядку.

В ст. ст. 4, 5 Закона закрепляется, что отказ в выдаче разрешения на выполнение строительных работ выдается заявителю в письменном виде с обоснованием в срок, предусмотренный для выдачи разрешения.

Основания для отказа в выдаче разрешения на выполнение строительных работ:

1) непредставление документов, необходимых для принятия решения о выдаче указанного разрешения;

2) несоответствие представленных документов требованиям законодательства;

3) выявление недостоверных сведений в представленных документах;

4) результаты оценки воздействия на окружающую среду в случаях, определенных Законом Украины "Об оценке воздействия на окружающую среду".

 

Важно! Решение о выдаче или аннулировании разрешения на выполнение строительных работ может быть рассмотрено в порядке надзора центральным органом исполнительной власти, реализующим государственную политику по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля и надзора (без права выдачи разрешения), либо обжаловано в суде.

 

Если в установленный срок органом государственного архитектурно-строительного контроля не было выдано разрешение на выполнение строительных работ или отказ в его выдаче, заказчик обращается в центральный орган исполнительной власти, реализующий государственную политику по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля и надзора, для принятия в течение десяти рабочих дней мер, связанных с выдачей указанного разрешения или отказом в его выдаче. Если в течение указанного срока не будет выдано разрешение на выполнение строительных работ либо отказ в его выдаче, право на выполнение строительных работ возникает на десятый рабочий день со дня регистрации письменного обращения, направленного заказным письмом в центральный орган исполнительной власти, реализующий государственную политику по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля и надзора, а разрешение считается выданным.

ВЫВОД:

Проанализировав положения нормативно-правовых актов, регламентирующих порядок оформления и получения разрешительных документов на строительство объектов недвижимого имущества, следует отметить самое главное: перечень необходимых разрешительных документов на строительство объектов напрямую зависит от класса последствий объекта, который планируется строить.

Поэтому сначала нужно установить класс последствий объекта строительства, а уже после этого переходить к процедуре непосредственного получения разрешительной документации.

Данный порядок получения разрешительных документов был введен с целью организации упрощенной процедуры получения указанной документации для объектов строительства, относящихся к незначительному классу последствий.

В то же время для объектов со значительным классом последствий была создана более длительная и сложная процедура для предотвращения возникновения в будущем существенных нарушений градостроительного законодательства и наступления опасных последствий для граждан и окружающей среды.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2018

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua