Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Способы приобретения объектов незавершенного строительства
Ирина Кравченко, адвокат, старший юрист, ООО "ЮКК ДЕ-ЮРЕ"

Сейчас в Украине очень стремительно развивается такая отрасль бизнеса, как инвестирование в недвижимость. Количество стройплощадок растет с каждым днем. Все больше людей стараются вложить свои средства именно на начальной стадии строительства, в так называемый "котлован". Первой причиной данного решения является более низкая стоимость объекта недвижимости, ведь на стадии начала строительства всегда существует масса рисков, связанных с возможной остановкой строительных работ. Это может произойти в связи с недостатком финансирования или с претензиями со стороны контролирующих органов, из-за чего указанные стройки превращаются в "долгострои", а вложенные денежные средства инвесторам не возвращаются. В результате покупатель остается без объекта недвижимости, да еще и без денег

Очень важный вопрос при инвестировании в объекты незавершенного строительства – правильное оформление документации, гарантирующей инвестору переход на него права собственности на уже готовый объект недвижимости, введенный в эксплуатацию.

Наиболее распространёнными схемами приобретения указанной недвижимости являются:

– вступление лица в жилищно-строительный кооператив;

– заключение инвестиционного договора;

– заключение предварительного договора купли-продажи.

Вступление в жилищно-строительный кооператив предусматривает взнос паев в денежной форме всеми участниками кооператива, которые будут использоваться для постройки дома (в результате указанные паи возвращаются инвесторам в виде объекта недвижимого имущества). Их размер пропорционален площади соответствующего объекта недвижимости.

Согласно положениям ч. 5 ст. 7 Закона "О кооперации" количество учредителей кооператива должно быть не менее трех лиц. В ст. ст. 13, 15 Закона "О кооперации" предусматривается, что все члены кооперативов имеют право на участие в его хозяйственной деятельности и в принятии решений по всем ключевым моментам деятельности кооперативов, что очень не устраивает застройщиков. Поэтому последние предлагают инвесторам стать ассоциированными членами кооператива. Разница между обычным и ассоциированным членами кооператива заключается, в частности, в том, что ассоциированный член не имеет права на управление кооперативом и голосование по основным вопросам, касающимся его деятельности.

Все инвесторы вносят денежные средства для осуществления строительства и ожидают введения дома в эксплуатацию, после чего регистрируют право собственности на принадлежащий им пай, который превращается в квартиру или любой иной объект недвижимости.

 

Вторым вариантом приобретения объекта незавершенного строительства является заключение договора инвестирования через фонд финансирования строительства.

Деятельность в сфере любых инвестиций регулируется положениями Закона "Об инвестиционной деятельности", в ч. 3 ст. 4 которого предусматривается, что инвестирование в строительство можно производить только через фонды финансирования строительства. Также данным законом четко определяется, что такой фонд должен иметь статус финансового учреждения, присваиваемый Национальной комиссией, осуществляющей государственное регулирование в сфере рынков финансовых услуг (Нацкомфинуслуг). Поэтому в момент подписания договора инвестирования потенциальному инвестору необходимо проверить наличие документа, подтверждающего статус финучреждения.

Фонд финансирования строительства принимает на себя коммерческие риски, которые могут возникнуть при проведении строительных работ.

В указанной ситуации имеем трехстороннее обязательство. Инвестор заключает договор с фондом финансирования строительства, а фонд финансирования строительства – с застройщиком, которому и передает деньги для проведения строительных работ. После внесения инвестором всей суммы средств, покрывающих его инвестицию, он получает свидетельство с характеристикой будущего объекта недвижимости, на который будет регистрироваться право собственности покупателя.

Третьим возможным вариантом (с очень "сомнительной репутацией") является заключение предварительного договора купли-продажи. Проблемность данного варианта, по нашему мнению, заключается в нескольких моментах.

Во-первых, чтобы заключить предварительный договор купли-продажи, необходимо определиться с его предметом. На день заключения указанного договора никакого предмета де-юре не существует, имеются лишь взаимные обязательства относительно проведения строительных работ со стороны застройщика и обязанность покупателя оплатить стоимость будущего объекта недвижимости.

Во-вторых, предварительный договор купли-продажи не является гарантией того, что застройщик со временем не откажется от заключения основного договора. Следовательно, инвестор может столкнуться с некоторыми проблемами: потерей времени и, если покупка осуществлялась с рассрочкой, сложностями в доказывании факта передачи денежных средств (периодических платежей). В данной ситуации покупатель может рассчитывать лишь на возврат суммы аванса, переданной по указанному договору в момент подписания, а вот судьба периодических платежей может так и остаться неизвестной.

В-третьих, застройщики, как правило, предлагают заключить предварительный договор купли-продажи в простой письменной форме, но согласно положениям ст. 635 Гражданского кодекса Украины предварительный договор имеет ту же же форму, что и основной. В указанной ситуации существует вероятность, что по инициативе третьего лица (либо самого застройщика) данный договор могут признать ничтожным в судебном порядке.

В целом существует огромное количество всевозможных вариаций упомянутых схем приобретения (реконструкции, переуступки пая и т. п.).

ВЫВОД:

Потенциальный инвестор должен понимать, что вложение в объект незавершенного строительства – всегда небезопасно, но указанные риски всегда возможно минимизировать, проведя детальный анализ документации застройщика, а также зная его репутацию.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2018

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua