Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Банкротство застройщика
Александр Бондарчук, кандидат экономических наук, арбитражный управляющий, адвокат, управляющий партнер, ЮА "Абсолют" Александр Таламанчук, адвокат, ЮА "Абсолют"

Украина переживает волну строительного подъема впервые после строительного бума 2011 – 2012 годов.

Согласно заявлению замминистра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Льва Парцхаладзе, в прошлом году отрасль показала рывок в росте, и сейчас, в 2018 году, продолжает стабильно развиваться. По итогам отчетного периода индекс строительства, инженерных сооружений составил 102,7 %, зданий – 101 % (жилых – 102 %, нежилых – 99,9 %).

В свою очередь, строительство – это бизнес с высоким уровнем риска как для застройщика, так и для потенциальных инвесторов. Каждая из сторон, участвующих в застройке, должна понимать объем своей правовой защиты в случае непредвиденных ситуаций (будь то возникновение объективных проблем или же недобросовестность со стороны застройщика). Поэтому стоит уделить особое внимание проблеме защиты прав инвесторов в случае банкротства строительной компании.

Инвестиционное участие в строительстве

До недавнего времени наиболее простым и "работающим" видом договоров между застройщиком и инвестором был договор купли-продажи имущественных прав. Однако в марте 2016 года Верховный Суд Украины (далее – ВСУ) сформулировал правовую позицию, согласно которой инвестор, заключая договор купли-продажи имущественных прав, получает только право на приобретение права собственности, а не право собственности на недвижимое имущество.

Практика заключения подобных договоров была сформирована в 2008 году после письменного разъяснения Министерства юстиции Украины о том, что до момента ввода в эксплуатацию объекта строительства и регистрации права собственности на квартиру инвестор не может отчуждать квартиру как объект недвижимости, но может отчуждать свои имущественные права на нее.

Впоследствии ВСУ высказал правовую позицию, согласно которой имущественное право на строящуюся недвижимость является ограниченным вещным правом, т. е. собственник данного права, хоть и не наделяется всеми правами собственника имущества, но правомочен в будущем получить право собственности.

Подчеркнем, на сегодняшний день не существует единого механизма правовой защиты инвесторов. Фактически приобретение имущественных прав не влечет за собой непосредственной обязанности застройщика передать право собственности на квартиру инвестору.

Инвестирование через Фонд Финансирования Строительства (далее – ФФС) также полностью не решает проблему, но при этом существенно уменьшает риски ввиду более строгих требований к ФФС (определен минимальный уставной капитал в 1 млн. евро, который должен быть сформирован до момента привлечения инвесторов, наличие резервного фонда, а также предусмотренной возможности отказа инвестора от участия в данном фонде с последующим выходом).

Банкротство строительной компании

Банкротство строительной компании – одна из наиболее сложных ситуаций для правового регулирования. Согласно Закону Украины "О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом" (далее – Закон о банкротстве) сторонами в процедуре банкротства являются должник и кредиторы. Кредиторами, исходя из общего требования, признаются юридические и физические лица, имеющие подтвержденные согласно утвержденному порядку документы, свидетельствующие о наличии денежных обязательств к должнику.

Таким образом, доверители ФФС, собственники сертификатов Фонда операций с недвижимостью, а также владельцы прочих ценных бумаг, подтверждающих права требования к собственнику на объект инвестирования, не подпадают под категорию кредиторов в понимании Закона о банкротстве. Такие же риски несут и инвесторы, заключившие договоры о купле-продаже имущественных прав.

Попытки трансформировать подобные имущественные права в порядке искового производства редко оказываются удачными. Фактически согласно действующему законодательству инвесторы не наделены правом полноценного участия в процедуре банкротства, а следовательно, и возможностями защиты своих интересов.

Санация застройщика

Закон о банкротстве предусматривает возможности для досудебного восстановления платежеспособности несостоятельного застройщика. Данный вариант является актуальным для добросовестной компании, которая в силу объективных причин временно испытывает финансовые трудности. Однако следует заметить, что сегодня механизм регулирования процедуры досудебной санации не сформулирован по причине отсутствия четкой законодательной базы и вследствие правоприменительной судебной практики.

В свою очередь, кредиторам более интересен вариант восстановления платежеспособности должника через судебную процедуру санации должника.

Отметим, до непосредственного перехода к процедуре санации Законом предусмотрена процедура распоряжения имуществом должника, во время проведения которой арбитражный управляющий анализирует финансово-хозяйственное состояние должника, а также предлагает дальнейшие пути решения.

Одно из несомненных преимуществ санации – достаточно широкие полномочия арбитражного управляющего. Так, арбитражный управляющий не только анализирует текущее финансовое состояние строительной компании, но может найти и вернуть имущество, переданное недобросовестным руководством, а также расторгнуть неправомерные сделки, которые привели к состоянию неплатежеспособности. Безусловно, очень многое зависит от профессионализма арбитражного управляющего и незаангажированности остальных участников судебного процесса.

В ходе процедуры распоряжения имуществом признаются имущественные требования к должнику и формируется комитет кредиторов, фактически решающий дальнейшую судьбу как самой строительной компании, так и недостроя.

Сформированный комитет кредиторов принимает ключевые решения, благодаря которым может появиться возможность не замораживать строительство и довести недострой до момента ввода в эксплуатацию.

Риски инвесторов

Впрочем, санация может быть достаточно рискованной для разрозненных инвесторов, поскольку велика угроза их вытеснения из комитета кредиторов другими кредиторами, имеющими большие имущественные требования.

Однако здесь стоит остановиться на том, как и когда возникли кредиторские требования у инвесторов к застройщику, а также в каком порядке они были признаны.

Если имущественные требования признаны судом до момента начала процедуры банкротства застройщика, инвесторы признаются кредиторами в процедуре банкротства и входят в состав комитета кредиторов.

Одним из ключевых нюансов для физических лиц, инвестировавших деньги в строительство недвижимости, является единство решений во время процедуры голосования. Так, согласно ст. 26 Закона о банкротстве из кредиторов, требования которых приняты хозяйственным судом, формируется комитет кредиторов, который в дальнейшем принимает решения, касающиеся важнейших аспектов процедуры банкротства и будущего должника.

Риск инвесторов состоит в том, что должник может иметь невыполненные денежные обязательства перед другими поставщиками, и данные обязательства могут быть несоизмеримо большими, нежели вклад инвесторов.

Наиболее нелицеприятной выглядит ситуация, в которой инвесторы заявляют свои денежные требования к компании-застройщику уже после открытия процедуры банкротства.

Согласно ст. 1 Закона о банкротстве кредиторы, требования которых возникли после открытия производства по делу о банкротстве, признаются конкурсными кредиторами. Следует учесть тот факт, что в случае подачи кредиторских требований в месячный срок после открытия производства по делу о банкротстве требования инвестора попадут в четвертую очередь, а по истечении месячного срока – в шестую очередь кредиторских требований.

Далее ст. 23 Закона о банкротстве предусматривает, что текущие кредиторы имеют право заявить свои требования к должнику после принятия хозяйственным судом постановления о признании должника банкротом и открытии ликвидационной процедуры. До момента признания должника банкротом споры между должником и текущими кредиторами решаются в порядке открытия искового производства тем судом, которым рассматривается дело о банкротстве.

Исходя из вышеизложенных положений Закона о банкротстве, инвесторы, предъявившие свои требования к строительной компании, в отношении которой было открыто производство по делу о банкротстве, фактически имеют право претендовать на возврат только денежных средств, инвестированных в строительство объекта недвижимости, который реально является недостроем.

Следует учитывать тот факт, что, если учесть позитивный сценарий для инвестора, а именно признание инвестора конкурсным кредитором, инвестиции, внесенные в иностранной валюте, будут возвращены в гривневом эквиваленте в размере, который был внесен инвестором на момент подписания договора купли-продажи имущественных прав.

Таким образом, для инвестора существуют временные, денежные (именно инфляционные и другие потери) риски и фактически инвестор остается без недвижимости.

Кроме того, инвестор может быть лишен (в зависимости от суммы кредиторских требований) любых возможностей каким-либо образом влиять на процедуру банкротства, а также принимать какие-либо решения, касающиеся недостроенного объекта недвижимости.

Следующим достаточно весомым риском является возможность строительной компании привлечь деньги на строительство путем кредитования в банке под залог строящегося дома.

В таком случае в процедуре банкротства банк, являясь обеспеченным кредитором, принимает ключевые решения о судьбе объекта недвижимости. При таких исходных данных интересы инвесторов остаются без надлежащей правовой защиты.

Выделим два ключевых варианта развития событий в случае банкротства строительной компании:

– благоприятный, когда инвесторы смогли доказать свои имущественные требования к должнику, в результате чего в судебном порядке приобрели статус кредиторов (в таком случае инвесторы смогут продолжать строительство во время процедуры санации);

– неблагоприятный, при котором инвесторы не только не попадают в комитет кредиторов, но и оказываются перед угрозой перепродажи недостроя во время процедуры санации в целях привлечения финансовых средств и дальнейшего удовлетворения кредиторских требований в предусмотренном Законом порядке.

Существует еще один неблагоприятный вариант – недострой находится в залоге у банка и имущества у строительной компании недостаточно для удовлетворения огромных кредиторских требований. В данной ситуации инвесторы ничего не получают.

Глас Закона

Актуальность данной проблемы также была поднята коллегией судей Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда.

Большая Палата Верховного Суда рассматривает дело № 916/4644/15, в котором будет разрешена правовая природа требований (имущественных или денежных), возникающих в спорах о банкротстве касательно прав физических лиц – вкладчиков (инвесторов) ввиду того, что заключенные между должником и вкладчиком инвестиционные договоры продолжают действовать, при этом в отношении должника еще не введена ликвидационная процедура.

Пока же инвесторам остается надеяться на то, что правовая позиция Верховного Суда отчасти закроет проблемы правового регулирования.

На сегодняшний день инвесторы – наиболее незащищенная сторона в процессе строительства. Действующее законодательство не предусматривает никаких механизмов для подтверждения надежности застройщика, не существует требований создания резервного фонда так же, как и не существует органа, способного гарантировать и контролировать процесс строительства.

Действующий Закон о банкротстве также требует внесения корректив. Необходимо предусмотреть особый порядок защиты прав инвесторов и внести положения, согласно которым судьба недостроя должна находиться в руках инвесторов. Внесение указанных поправок, а также запрет отчуждения недостроя без согласия инвесторов сделали бы рынок строительства многократно более привлекательным для потенциальных инвесторов.

Отметим, данная проблема уже решена в США. Так, в большинстве случаев инвесторы являются обеспеченными кредиторами к должнику. Данный уровень правового регулирования – неоценимое преимущество перед другими кредиторами, позволяет получить инвесторам удовлетворение своих требований путем передачи им прав собственности на залоговое имущество, т. е. на недострой.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2018

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua