Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Решение арендных споров с учетом позиции Верховного Суда
Елена Прядко, адвокат, руководитель Адвокатского бюро Елены Прядко

Земельные споры продолжают оставаться одной из самых распространенных категорий споров. Так, например, только по запросу "розірвання договору оренди земельної" Единый государственный реестр судебных решений выдает 2578 результатов (и это с фильтром по форме решения, только сами решения и постановления, без учета процессуальных документов).

Как раз в спорах по расторжению договора аренды земельного участка неоднократно высказал свое веское мнение Верховный Суд.

Так, по мнению Верховного Суда по делу № 587/173/15-ц, основанному на нормах статей 24, 25 и части первой статьи 32 Закона Украины "Об аренде земли", а также пункте "д" части первой статьи 141 ЗК, для решения вопроса о прекращении пользования земельным участком нужно изучить наличие системы в таком нарушении. Два и более случая неуплаты арендной платы будут свидетельствовать о системности нарушения и могут послужить основанием для расторжения договора аренды. Интересна в постановлении ссылка на аналогичную позицию, изложенную в постановлениях Верховного Суда Украины от 12 декабря 2012 года по делу № 6-146цс12 и от 28 сентября 2016 года № 6-977цс16. Это означает, что решения Верховного Суда Украины остаются важной частью украинской правоприменительной практики, следовательно, при обосновании своей позиции можно смело на них ссылаться.

Два и более случая неуплаты арендной платы будут свидетельствовать о системности нарушения и могут послужить основанием для расторжения договора аренды.

Иногда новые решения Верховного Суда меняют устоявшуюся практику. Так, 21 марта 2018 г. Верховный Суд принял решение по делу № 910/5963/17, в котором указал, что в случае неиспользования земельного участка для застройки более трех лет подряд право использования земли прекращается автоматически, сославшись на положения статей 416 ГК и статьи 1021 ЗК. При этом Верховный Суд посчитал, что начало истечения трехлетнего срока неиспользования земельного участка для застройки необходимо исчислять с момента получения разрешения на выполнение строительных работ.

В случае неиспользования земельного участка для застройки более трех лет подряд право использования земли прекращается автоматически.

При этом ранее, в 2015 году, в деле № 910/1753/14 Верховный Суд Украины указал, что основанием для расторжения договора является не то, что не начато строительство, а то, что земельный участок используется не по назначению. Хотя справедливости ради стоит сказать, что итоговый результат одинаков – договор аренды был расторгнут.

Однако Верховный Суд обосновал, почему в данном деле он не принял позицию Верховного Суда Украины. По мнению суда, обжалуемое решение хотя и принято с целью расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке и в этом контексте может расцениваться как сознательная попытка проигнорировать правовую позицию Верховного Суда Украины в деле № 910/1753/14, все же по своей правовой природе является только формализацией прекращения землепользования в силу закона и не может свидетельствовать о нарушении прав истца.

Еще одно интересное дело № 420/504/16-ц, касающееся расторжения договоров аренды земли. В своем постановлении от 24.05.2018 Верховный Суд, основываясь на анализе статей 525, 651 ГК и статьи 31 Закона Украины "Об аренде земли", согласился с наличием права собственника земельного участка расторгать договор аренды земли в одностороннем порядке в случае, если это предусмотрено условиями такого договора.

Отдельно хочется остановиться на применении судами ст. 33 Закона Украины "Об аренде земли". Согласно позиции Верховного Суда, высказанной в деле № 594/376/17-ц, реализация преимущественного права на возобновление договора аренды возможна только при условии соблюдения установленной этой нормой процедуры и сроков.

Для того чтобы за арендатором было признано преимущественное право на возобновление договора аренды, необходимо выполнение следующих условий:

– надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору;

– направление арендатором арендодателю до окончания срока действия договора в установленные сроки сообщения о своем намерении воспользоваться преимущественным правом заключения договора на новый срок;

– предоставление вместе с этим сообщением проекта дополнительного соглашения;

– отсутствие возражений арендодателя в течение месяца.

Таким образом, для реализации права на автоматическое возобновление договора недостаточно только отсутствия возражений арендодателя в течение месяца после окончания срока действия договора.

В данной категории споров с учетом позиции Верховного Суда наиболее удачной формулировкой исковых требований будет требование о признании заключенным дополнительного соглашения о возобновлении договора аренды земли.

Для единства судебной практики судебной палатой по рассмотрению дел по земельным отношениям и права собственности Кассационного хозяйственного суда Верховного Суда принято решение по делу № 910/7905/17, в котором суд, ссылаясь на нормы статей 632, 651 ГК, статьи 288 НК и статьи 30 Закона Украины "Об аренде земли", сформировал вывод, что: "Изменение размера арендной платы (в процентах от нормативно-денежной оценки), оформленное приложениями в решения Киевского городского совета о бюджете города Киева на определенный год, не может считаться законодательным основанием для внесения изменений в договор аренды земли в части размера арендной платы, поскольку этими решениями законодательно не устанавливаются предельные (минимальный и максимальный) размеры арендной платы за земельные участки коммунальной собственности. В то же время указанные решения Киевского городского совета могут быть основанием для внесения изменений в договор аренды земли, если стороны договора аренды определили непосредственно в самом договоре такое основание для пересмотра размера арендной платы, что согласуется с принципом свободы договора, установленным статьями 3, 6, 627 ГК".

Обращаю внимание на решение Большой Палаты Верховного Суда по делу № 306/2004/15-ц, которое решает вопрос разграничения рассмотрения земельных споров в гражданском и хозяйственном судопроизводстве.

Так, суд решил, что гражданские права и обязанности физического лица приобретаются и осуществляются в порядке реализации гражданской дееспособности этого лица, в том числе право собственности и право аренды на земельный участок. Соответственно, даже если физическое лицо зарегистрировано как физическое лицо – предприниматель, это не означает, что он во всех правоотношениях теперь действует как предприниматель.

Поэтому спор о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка для осуществления предпринимательской деятельности, заключенного органом государственной власти с лицом, которое зарегистрировано как физическое лицо – предприниматель, должен рассматриваться в порядке гражданского, а не хозяйственного судопроизводства.

Также обращаю внимание на некоторые постановления Верховного Суда, которые дают толкование таких понятий, как "верховенство права" (постановление ВС от 09.02.2018 г. по делу № 912/555/17), "преимущественное право арендатора", "недобросовестное поведение арендодателя" (постановление ВС от 01.02.2018 г. по делу № 924/503/17).

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2018

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua