Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Инвестиционные договоры при реализации проектов по застройке полученных в собственность или пользование земельных участков
Анна Гниздовская, адвокат, к. ю. н., председатель, АО "Юрис Феррум" Наталья Киреева, помощник адвоката, АО "Юрис Феррум"

Вложение денег в строительство является одним из основных финансовых инструментов, существующих на рынке. Привлекательные цены, интересные коммерческие предложения и обещания рассрочки приводят к стабильному спросу на инвестирование при застройке земельных участков.

Законодатель определяет инвестиции как имущественные или интеллектуальные ценности, вкладываемые в предпринимательскую или иную деятельность. Результатом такой деятельности является получение определенного вида прибыли.

Для рядового человека наибольшая вероятность столкнуться с инвестициями – вложить деньги в строительство многоквартирного дома, чтобы потом получить квартиру. Вариант заманчивый, поэтому рассмотрим, как сделать так, чтобы минимизировать риски и получить долгожданные квадратные метры и/или финансовую прибыль.

Пару слов о технической стороне дела

Инвестиционные договоры заключаются при застройке земельного участка. Строительство – процесс долгий, его можно разбить на следующие этапы:

1. Подготовка к строительству.

2. Осуществление строительства.

3. Ввод объекта в эксплуатацию.

На первом этапе застройщик должен получить документы на землю и разрешительные документы на строительство. И именно на этом этапе, как правило, заключаются инвестиционные договоры на самых выгодных для инвестора условиях, но с наибольшими рисками.

Иногда у инвесторов возникают вопросы, зачем нужен именно инвестиционный договор и почему нельзя заключить договор купли-продажи. Здесь все относительно просто: объекта недвижимости – квартиры – пока еще не существует, и право собственности на него до сдачи объекта в эксплуатацию не возникнет. Поэтому и продать квартиру застройщик не может. Фактически есть только застройщик, земельный участок и разрешительная документация на строительство. И все, что можно приобрести на подготовительном этапе, – имущественные права.

Квартира – это объект инвестирования в объекте строительства, и после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию она станет отдельным имуществом. До этого инвестору принадлежит не право собственности на квартиру, а имущественные права на нее – право стать собственником имущества в будущем.

Застройщик заинтересован заключить как можно больше инвестиционных договоров, ведь это позволяет ему привлечь средства на строительство дома. Фактически многоквартирный дом строится на деньги инвесторов, а застройщик после сдачи дома в эксплуатацию сможет продать оставшиеся квартиры и на этом заработать.

Инвесторы также могут получить прибыль, ведь стоимость квартиры, собственниками которой они станут после сдачи дома в эксплуатацию, выше той суммы, которую они заплатили за имущественные права на этапе подготовки к строительству.

Понятие и виды инвестиционных договоров

Инвестиционный договор на строительство жилья – двустороннее соглашение между застройщиком с одной стороны и инвестором – с другой.

Такие договоры иногда называются по-другому, например, подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности. Но их суть практически идентична. Инвестор обязуется вносить инвестиции, традиционно – деньги, в предусмотренном договором порядке, и после окончания строительства имеет право получить в собственность жилье. На застройщика ложится обязанность потратить полученные от инвестора деньги на строительство жилья и в конечном итоге передать в собственность инвестора жилье.

Заключение договора при инвестировании обязательно. Такое требование установлено в Законе Украины "Об инвестиционной деятельности", согласно которому основным правовым документом, регулирующим отношения между субъектами инвестиционной деятельности, является договор. Если несколько инвесторов собираются инвестировать в строительство одной квартиры, договор обязательно заключается в письменной форме и в нем необходимо четко прописать долю каждого инвестора и порядок внесения им денег. Но больше никаких конкретных требований к инвестиционному договору не установлено: законодатель относит выбор партнеров, определение обязательств и других условий на усмотрение сторон договора.

Стороны договора

 

1. Согласно действующему законодательству инвестирование и финансирование строительства возможно только через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятия, если:

– производится жилищное строительство;

– используются негосударственные средства;

– средства привлекаются от юридических и физических лиц.

Таким образом, фактически между инвестором и застройщиком появился посредник – фонд. И заключаться должен не один договор, а два: договор об участии в фонде, по которому инвестор передает фонду деньги, и договор управляющего фондом с застройщиком, по которому застройщик обязуется построить дом, сдать его в эксплуатацию и передать право собственности на жилье инвесторам.

Управление средствами инвесторов осуществляет управитель. Управителем может быть только финансовое учреждение, которое получило необходимую лицензию/разрешение и уставный капитал которой составляет не менее одного миллиона евро и полностью уплачен исключительно деньгами до начала получения средств от инвесторов. Таким управителем может быть, к примеру, банк.

2. Инвестор – лицо, которое вкладывает имущественные ценности в строительство. Инвестором может быть как физическое, так и юридическое лицо. Как правило, инвесторы вкладывают деньги, личные или полученные в кредит. Но также возможно, что инвестор предоставляет строительные материалы, технику, оборудование и так далее. Какой именно будет инвестиция – определяют только стороны договора.

3. Застройщиком может быть физическое или юридическое лицо, но на практике это все же юридические лица. Застройщик должен иметь в собственности или пользовании земельный участок и подать заявление (ходатайство) о его застройке. Кроме того, чтобы начать строительство за счет инвестиций, застройщик должен заключить договор с управителем.

Договор управителя с застройщиком направлен на организацию строительства объектов и использование полученных от инвесторов средств. Такой договор обязательно должен содержать обязанность застройщика после окончания строительства передать в собственность инвесторов объекты инвестиции – квартиры.

Условия договора

На практике сложился перечень условий, которые традиционно включаются в инвестиционные договоры. Для удобства разделим их на три группы: существенные, обычные и случайные.

1. Существенные условия всегда обязательны. Если стороны не согласуют их, договор вообще не будет заключен.

Первым существенным условием является предмет инвестиционного договора. Предметом принято считать как сами инвестиции, так и жилье, которое планирует получить инвестор, то есть то, что представляет интерес для сторон договора. Предмет должен быть детально прописан в договоре. Так, указывается вид инвестиций и их размер. Что касается жилья, указываются данные о его местонахождении, размере, технических характеристиках. Нужно прописать кадастровый номер земельного участка, на котором находится дом, строительный адрес, номер секции, этажность дома и этаж, на котором находится квартира, ее номер, количество комнат, общую и жилую площадь. Информация должна быть максимально полной и точной.

Вторым существенным условием инвестиционного договора является срок. Стороны договора должны выполнить взятые на себя обязательства в установленный договором срок. В инвестиционном договоре о сроке можно говорить в двух аспектах. Во-первых, это сроки и порядок внесения инвестиций. Здесь возможно несколько вариантов: полная оплата при заключении договора, внесение определенной части при заключении договора (например, 50 %) с последующими ежемесячными платежами, ежеквартальная или ежегодная оплата части общей суммы и тому подобное. Какой вариант выбрать – определяют стороны. Во-вторых, в инвестиционном договоре важен срок завершения строительства, ввода объекта в эксплуатацию и приобретения права собственности на жилье инвестором. К сожалению, достаточно часто застройщик нарушает сроки строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Поэтому в интересах инвестора было бы включать в договор условия об ответственности застройщика при нарушении таких сроков, например, штрафные санкции.

Третьим существенным условием инвестиционного, как и любого другого оплатного договора, является цена. В данном случае – это стоимость объекта строительства, то есть согласованная сторонами стоимость всех объектов инвестирования.

2. Обычные условия традиционно включаются в тот или иной договор, или же в самом тексте они не указываются, но считаются как само собой разумеющееся, потому что вытекают из требований закона. Но так как инвестиционный договор является рисковым, все же лучше внимательно продумать каждое условие такого договора, чтобы обезопасить себя от недобросовестных действий другой стороны.

3. Случайные условия, как правило, не обязательны для инвестиционного договора, но по взаимному согласию стороны могут их добавить. Такими условиями могут быть, например, инвестиционная оговорка, условия о допустимых отклонениях фактической площади жилья от запланированной и другие.

Несмотря на различия всех описанных выше условий, если стороны включили их в договор – они становятся одинаково обязательными.

На что обратить внимание

Считается, что суть любого договора можно свести к четырем простым вопросам: что, сколько, когда и каким образом. Так и с инвестиционным договором. Что и сколько – жилье и инвестиции, когда – срок внесения инвестиций и введения в эксплуатацию построенного дома, каким образом – порядок расчетов, передачи жилья в собственность инвестору и иные условия.

Перед заключением договора необходимо внимательно изучить следующие моменты.

1. Наличие у застройщика необходимых документов

Во-первых, нужно проверить документы на землю. Не просто посмотреть, а выяснить следующие моменты:

– кто является собственником земельного участка;

– на каких условиях застройщик его использует (право собственности или договор аренды);

– можно ли на этом участке строить многоквартирный дом;

– целевое назначение земельного участка и есть ли вообще сведения об участке в Государственном земельном кадастре. Эту информацию можно найти на публичной кадастровой карте, а также получить из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.

Во-вторых, нужно проверить документы на строительство.

В зависимости от того, когда началось строительство, необходимые документы для его строительства могут отличаться. Как правило, у застройщика должны быть:

– Проектная документация с обязательной экспертизой проекта строительства.

– Если строительство начато до июня 2017 года – декларация о начале выполнения строительных работ для объектов I – III категорий сложности или разрешение на строительство для объектов IV – V категорий. Согласно действующему законодательству таких категорий больше нет, и они соответствуют трем классам последствий (ответственности): с незначительными последствиями – бывшие I и II категории; со средними последствиями – III и IV категории, со значительными последствиями – V категории.

– Если строительство начато после 9 июня 2017 года – разрешение на строительство объектов со средними и значительными последствиями или начало строительных работ по заявительскому принципу для объектов с незначительными последствиями.

– Градостроительные ограничения и условия, архитектурно-планировочные задания.

– Карточка (ордер) на временное нарушение благоустройства территории.

– Присвоение строительного адреса.

– Разрешения специализированных органов, департаментов, управлений, если строительство происходит в особых местах, например, историческом ареале города, зонах облета аэропортов, зонах с особыми условиями использования земель.

В-третьих, строительство объектов, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам со средним и значительным уровнем последствий, осуществляется только при наличии лицензии. Также нужно обратить внимание на срок ее действия.

Если документов у застройщика нет, предполагаемый договор инвестирования становится не просто рисковым, а потенциальным основанием попасть в руки мошенников.

2. Репутация застройщика

На сегодняшний день, к сожалению, абсолютно надежного механизма инвестирования в строительство не существует. Но если внимательно подойти к составлению инвестиционного договора, проверить все документы и выбрать застройщика с хорошей репутацией – риски будут минимальными.

Информацию о застройщике можно искать в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований. Из Реестра можно узнать учредителей, виды деятельности, размер уставного капитала, не находится ли застройщик в процессе прекращения.

Также можно узнать "историю" застройщика или объекта строительства из Единого государственного реестра судебных решений. По Реестру можно найти, в каких делах принимал участие застройщик и какой результат. На основании этого можно делать выводы о репутации застройщика.

И самый банальный совет: просто поискать в Интернете и почитать местные форумы. Обманутые инвесторы всегда пишут о недобросовестном застройщике и пытаются привлечь к своей проблеме максимальное внимание.

3. Условия договора

Главное правило – всегда внимательно читать, что подписываешь. В инвестиционном договоре особое внимание нужно обратить на следующие условия:

– момент передачи имущественных прав. Он наступает либо сразу после оплаты полной стоимости, либо после сдачи дома в эксплуатацию;

– сроки получения правоустанавливающих документов на квартиру (кто их оформляет, нужно ли будет доплатить за такое оформление);

– сроки завершения строительства и совершения в связи с этим определенных действий (например, выдачу акта приема-передачи квартиры / нежилого помещения или заключение договора купли-продажи квартиры);

– нюансы возврата денежных средств, если инвестор решил досрочно расторгнуть инвестиционный договор или переуступить свои требования;

– наличие экспликации этажа и квартиры / нежилого помещения. Их желательно оформлять как приложение к договору;

– ответственность застройщика и инвестора в случае невыполнения или нарушения условий договора. Особенно важно, чтобы была предусмотрена материальная ответственность фонда за нарушение условий договора;

– детально прописанные характеристики квартиры / нежилого помещения. Плюс все нюансы с максимально допустимым увеличением площади квартиры (отличие проектной площади от фактической);

– порядок и сроки выявления скрытых дефектов (например, качества стен, отсутствие шумоизоляции).

Законодательством инвестиционный договор не предусмотрен, поэтому он относится к так называемым непоименованным договорам. Они прямо не закреплены в Гражданском кодексе Украины, однако их заключение обусловлено ст. 6, дающей право сторонам заключить договор, который не предусмотрен, но соответствует общим основам гражданского законодательства.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua