Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Споры относительно арендных договоров – практика Верховного Суда
Олег Качмар, адвокат, партнер, ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры" Александра Бортман, юрист, ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры"

Главная статья

Компетентное мнение

Судебный взгляд

Актуально

Прошло уже почти полгода с начала работы нового Верховного Суда. За это время ВС рассмотрел множество дел. Что нового привнес Верховный Суд в практику разрешения споров об аренде земли?

Споры о возобновлении договоров аренды земли сельскохозяйственного назначения

Одними из наиболее распространенных споров об аренде земли традиционно являются споры о возобновлении договоров аренды земли. Самую большую сложность в их решении представляет неодинаковое применение судами статьи 33 Закона Украины "Об аренде земли". При этом если до недавнего времени позиция Верховного Суда Украины и Верховного Суда о применении статьи 33 Закона была относительно постоянной, то в апреле Верховный Суд изменил свою позицию.

Статья 33 Закона  предусматривает два разные (самостоятельные) основания возобновления договора аренды: 1) заключение договора аренды с предыдущим арендатором на новый срок в связи с реализацией арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок (части первая – пятая статьи), и 2) "автоматическое" возобновление договора после окончания срока действия договора (часть шестая статьи 33).

Преимущественное право на возобновление договора аренды земли (переписка, переговоры сторон)

Статья 33 Закона  предусматривает, что арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по условиям договора аренды земли, по окончании срока, на который был заключен договор аренды земли, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок. Для этого арендатор обязан не позднее чем за месяц до окончания срока договора уведомить арендодателя о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок (направить арендодателю письмо-уведомление о возобновлении договора аренды земли и проект дополнительного соглашения).

Арендодатель, получив письмо-уведомление и проект дополнительного соглашения, должен проверить проект дополнительного соглашения на соответствие требованиям закона, согласовать с арендатором условия договора и, если нет возражений, заключить с арендатором дополнительное соглашение [относительно аренды земель государственной и коммунальной собственности арендодатель должен принять еще решение о возобновлении договора].

Таким образом, преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок не значит, что если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по условиям договора аренды земли, то договор аренды возобновится "автоматически" ("молча") после окончания срока действия договора. Для возобновления договора стороны (арендатор и арендодатель) должны совершить определенные активные действия.

Именно такую позицию относительно применения частей первой – пятой статьи 33 Закона в течение длительного времени занимал и неоднократно высказывал Верховный Суд Украины (постановление ВСУ от 29.11.2017).

"Автоматическое" возобновление договора аренды земли (молчаливое согласие сторон)

Если для реализации "преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок" стороны (арендатор и арендодатель) должны совершить активные действия (провести переговоры, согласовать условия), то для "автоматического возобновления договора" нужно молчаливое согласие сторон и наличие (исполнение) двух условий, а именно: 1) арендатор продолжает пользоваться арендованным им земельным участком; 2) арендодатель не возражает против такого пользования (в течение месяца со дня окончания срока действия договора от арендодателя не поступило возражений против возобновления договора).

При этом Верховный Суд неоднократно указывал на то, что часть шестая статьи 33 Закона Украины "Об аренде земли" не предусматривает обращение арендатора к арендодателю, а переговоры сторон относительно изменения существенных условий не проводятся (постановление от 21.02.2018 г. по делу № 908/1164/17, постановление от 21.02.2018 г. по делу № 917/772/17).

Таким образом, "автоматическое возобновление договора" происходит в силу молчаливого согласия сторон, когда стороны, по сути, не совершают никаких активных действий, то есть действуют пассивно.

Так было до недавнего времени: в апреле Большая Палата Верховного Суда, пересмотрев дело в споре о признании договора аренды земли возобновленным, указала, что "для возобновления договора аренды земли на основаниях, предусмотренных частью шестой статьи 33 Закона Украины "Об аренде земли", необходимо наличие следующих юридических фактов: арендатор надлежаще исполняет свои обязанности по договору аренды; до окончания срока действия договора он уведомил арендодателя в установленные сроки о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок; к письму-уведомлению арендатор приложил проект дополнительного соглашения, продолжает пользоваться выделенным земельным участком; арендодатель письменно не сообщил арендатора об отказе в возобновлении договора аренды" (в деле № 594/376/17-ц).

Такая позиция Большой Палаты Верховного Суда идет вразрез с решениями Верховного Суда, которые были приняты ранее, и сводит на нет судебную практику, которая сформировалась до этого.

Споры относительно расторжения договоров аренды земли, предоставленной для нужд строительства

Решая дела по спорам о расторжении договоров аренды земли, отведенных для нужд строительства, в связи с окончанием строительства и отчуждением (передачей) объекта строительства в пользу третьих лиц, суды обычно применяют нормы статьи 377 Гражданского кодекса, статьи 120 Земельного кодекса и статьи 31 Закона Украины "Об аренде земли".

При этом предписания части второй статьи 19 Закона "Об аренде земли", в соответствии с которой после завершения строительства и приема объекта в эксплуатацию добросовестный арендатор земельного участка, предоставленного для нужд строительства и обслуживания соответствующего объекта, имеет право, в частности, на прекращение действия договора аренды земли, как правило, оставались без внимания судов.

С учетом этого следует указать о применении Верховным Судом нормы части второй статьи 19 Закона Украины "Об аренде земли" в ходе разрешения данных споров.

В постановлении от 22.03.2018 г. по делу № 909/560/17 Верховный Суд указал, что "прекращение земельных арендных правоотношений может происходить как в добровольном порядке по согласию сторон, по их волеизъявлению, так и в установленных законодательством случаях по требованию одной из сторон по решению суда независимо от волеизъявления другой стороны, в том числе и органе местного самоуправления, как органе распоряжения землей".

Учитывая положения части 2 статьи 19 Закона Украины "Об аренде земли", Суд пришел к выводу, что право добросовестного арендатора на прекращение действия договора аренды земли в связи с завершением строительства путем его расторжения диспозитивно унормировано законом, а потому добросовестный арендатор вправе требовать прекращения (расторжения) договора аренды земли после завершения строительства и приема объекта в эксплуатацию.

В то же время позиция Верховного Суда о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, в случае перехода права на недвижимое имущество, расположенного на арендованном земельном участке, к другому лицу и в дальнейшем остается неоднозначной.

В постановлении от 17.04.2018 г. по делу № 922/2159/17 Верховный Суд пришел к выводу, что в случае перехода права собственности на объект недвижимого имущества к приобретателю данного имущества происходит переход тех прав на соответствующий земельный участок, на которые он принадлежал отчуждателю, – права собственности или права пользования.

Следовательно, учтя то, что фактическое пользование земельным участком и сведенным на нем объектом осуществляет его новый собственник, предыдущий землепользователь – ответчик добровольно отказался от права пользования указанным земельным участком, а законодательством и договором предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды по решению суда по требованию одной из сторон договора, Верховный Суд поддержал позицию судов предыдущих инстанций о наличии правовых оснований для удовлетворения иска.

Вместо того, в постановлении от 10.04.2018 г. по делу № 915/672/17 Верховный Суд, при подобных обстоятельствах дела, пришел к выводу, что "отчуждение объекта недвижимости, находящегося на арендованном земельном участке, не является основанием для расторжения договора аренды с предыдущим собственником, поскольку такой договор прекращается в отношении последнего, однако действует на тех же условиях относительно лица, которое, приобретя право собственности на недвижимое имущество, размещенное на арендованном земельном участке, с момента приобретения такого права приобретает также право аренды земельного участка, на котором это имущество размещено, а следовательно и соответствующие права и обязанности, в частности по уплате арендной платы за пользование земельным участком".

Эти две разные позиции существуют в судах вышестоящих инстанций с 2015 года. И сейчас Верховный Суд не сформировал единой позиции относительно того – прекращается (подлежит расторжению) договор аренды земельного участка в случае перехода права собственности на объект недвижимости, расположенный на данном участке, или не прекращается (не подлежит расторжению).

Споры относительно увеличения размера арендной платы

Типичными для судебной практики последних лет являются дела по спорам о внесении изменений в договоры аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности с целью приведения условий договоров относительно размера арендной платы в соответствие с нормами Налогового кодекса. Позиция судов в данных спорах неизменна – суды удовлетворяют иски и вносят изменения в договоры аренды земли.

Вместе с тем в последнее время местные советы все чаще стали обращаться в суд с исками об увеличении размера арендной платы в связи с принятыми ими решениями (приведение размера арендной платы в соответствие с решением совета).

Вместе с тем в постановлении от 16.04.2018 г. по делу № 910/7905/17 Верховный Суд указал на то, что изменение размера арендной платы (в процентах от нормативно-денежной оценки), оформленное решениями органа местного самоуправления, не может считаться законодательным основанием для внесения изменений в договор аренды земли в части размера арендной платы, поскольку данными решениями законодательно не устанавливаются предельные (минимальный и максимальный) размеры арендной платы за земельные участки коммунальной собственности.

Учитывая это, Верховный Суд указал, что соответствующие решения органа местного самоуправления могут быть основанием для внесения изменений в договор аренды земли лишь в том случае, если непосредственно в самом договоре предусмотрено такое основание для пересмотра размера арендной платы.

Таким образом, сейчас Верховный Суд придерживается однозначной позиции, что основанием для внесения изменений в договор аренды земельного участка коммунальной собственности в части изменения размера арендной платы является только законодательное изменение предельных размеров арендной платы.

Споры относительно взыскания с пользователей земельных участков (собственников расположенных на них зданий) "безосновательно сохраненной арендной платы"

Соответствующие споры возникают между органами местного самоуправления и пользователями земельных участков (собственниками расположенных на них зданий) в связи с пользованием последними земельными участками без оформления правоустанавливающих документов.

Несмотря на сходство споров суды в одних случаях признавали неполученную территориальной общиной арендную плату убытками – неполученным доходом, а в других – денежными средствами (имуществом), которое сохранено пользователем без достаточного правового основания (постановления Верховного Суда Украины).

На сегодняшний день нет единой позиции Верховного Суда относительно правовой природы средств в виде "неполученной (неуплаченной) арендной платы" за пользование земельным участком коммунальной собственности без правоустанавливающих документов. Однако уже в ближайшее время такая позиция может быть сформирована Верховным Судом, учитывая то, что одно из таких дел (дело № 629/4628/16-ц) недавно было принято Большой Палатой Верховного Суда к рассмотрению.

ВЫВОД:

Практика разрешения судами споров относительно аренды земли кардинально не изменилась. Большинство позиций нового Верховного Суда неизменны по сравнению с позициями, высказанными Верховным Судом Украины и судами кассационной инстанции в предыдущие годы. Необходимой является формулировка Верховным Судом позиции относительно того, какие нормы материального права должны применяться судами в ходе решения дел в спорах о расторжении договоров аренды земельного участка в случае перехода права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, о взыскании с собственников зданий "неполученной арендной платы", и как именно должны применяться данные нормы.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2018

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua