Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Обещать – еще не значит жениться: подводные камни в договоре с застройщиком
Дмитрий Груба, адвокат, старший юрист, АО "Правовая группа "Доминион"

В нашей стране постоянно говорят о тех или других проблемных строительных площадках, о нечистых на руку застройщиках и прочем, что вроде как должно настораживать инвестора, заставлять его быть более осторожным, "навострить уши". То ли из-за неосторожности и пассивности, то ли из-за низкого уровня правовой культуры большинство рядовых граждан, вкладывая сотни тысяч или даже миллионы гривен, подписывают все, что им дают радушные ребята и девушки из отделов продаж. На первый взгляд покупателя, договор с застройщиком почти всегда выглядит презентабельно с цветными логотипами на плотной бумаге. Все шикарно, если его не читать.

Практически в любом договоре застройщика с покупателем жилья можно найти положения, делающие последнего бесправным, нивелирующие юридические механизмы защиты в случае нарушения условий договора строительной компанией, бьющие по финансовому состоянию или просто надолго портящие настроение в будущем. Похоже на рулетку, не так ли?

Независимо от того, привлечет ли инвестор юриста по недвижимости, или будет вычитывать договор своими силами, необходимо знать основные подводные камни, прежде чем поставить где-то свою подпись. Ниже приведены наиболее распространенные проблемные моменты почти всех договоров с застройщиками.

№ 1: "А Вы платили? " – "Платил..."

Часто в положениях договора можно встретить условия плавающей цены, то есть цену, зафиксированную нечетко. В основном застройщики предусматривают ее для приобретения недвижимости в рассрочку, указывая, что цена за "невыкупленные" квадратные метры может увеличиваться без любого дополнительного согласования с инвестором. Иногда это "привязывают" к курсовым колебаниям иностранной валюты и приводят математические формулы перерасчета стоимости, или, что совсем цинично, предоставляют застройщику право пересмотреть цену "в зависимости от его настроения и прогноза погоды".

Конечно, в отделе продаж будут уверять, что это наиболее выгодная рассрочка в городе, что такого больше никто не предложит, что, несмотря на таким образом выписанные условия договора, цена до завершения строительства поднимется не более чем на 10 – 15 % процентов. Еще много "сладкого" может быть сказано: на то он и менеджер по продажам, его цель – продать. А цель инвестора – безопасно вложить свои средства, конвертировать их в желаемую недвижимость. Очевидно, что желания здесь разные, а потому покупать следует умом, а не сердцем. В будущем можно будет опираться только на то, что написано в договоре, ведь в другом случае покупателю просто улыбнутся и выставят счет, так как застройщик сам будет решать, кто и сколько ему должен.

Сюда же можно отнести и другие скрытые платежи, в частности компенсации за изготовление технических паспортов и другой документации, проведение испытаний оборудования, регистрацию права собственности. Суммы, которые придется каждый раз доплачивать, будут сюрпризом для инвестора, ведь предусмотреть и точно подсчитать их невозможно. Особого внимания в этом ключе заслуживают доплаты по результатам обмеров БТИ после завершения строительства. К слову, в 99 % случаев фактическая площадь недвижимости больше проектной. Конечно, застройщик может проконтролировать строительство согласно спроектированной площади с минимальными отклонениями в несколько сантиметров, но просто не хочет этого делать. Причина в том, что получить плату за несколько дополнительных метров с каждой квартиры довольно выгодно, а цена за них определяется в основном на усмотрение застройщика, как сказано выше.

Кстати, это еще не полный перечень непредусмотренных расходов, с которыми сталкиваются инвесторы в отношениях с застройщиком. В конкретном договоре их может быть намного больше.

№ 2: "За вход – гривню, за выход – пять"

В любом договоре с застройщиком можно найти пункт о штрафе за расторжение договора по инициативе инвестора, даже если это связано с нарушением условий договора самым застройщиком (затягивание сроков, значительные недостатки построенного объекта и т. п.). Иногда цена "выхода" достигает 20 % от инвестированных средств. А в отдельных случаях можно потерять до 70 %, например по договорной схеме с применением деривативов, где финансовые потоки, идущие от инвестора к застройщику, фактически разделяются. Но деривативы и риски, связанные с ними, заслуживают на отдельную статью, ведь здесь их все не перечислить.

Ситуация нелепая по двум причинам:

1) застройщик фактически пользовался средствами покупателя на протяжении долгого периода до расторжения договора;

2) в связи с увеличением степени готовности дома застройщик сможет перепродать квартиру дороже. При этом еще и оштрафует предыдущего инвестора.

То есть Уплачивать

Платить любые штрафы при расторжении договора неправильно и нелогично, ведь это застройщик в случае возврата средств должен процент за пользование ими. Итак, если в договоре есть пункт о плате за расторжение, его необходимо исключать.

№ 3: "Все сдаем в срок, иногда даже раньше!"

Так говорили и говорят везде, хотя в 99 % случаев это не соответствует действительности. Средняя задержка приема дома в эксплуатацию в Киеве составляет 3 – 6 месяцев. Такие маркетинговые сроки завершения строительства, к сожалению, уже стали нормой. А о сроках заселения вообще говорить не приходится.

Проблема здесь кроется в том, что сроки в договорах с застройщиками всегда размыты. Кроме того, застройщик всегда вносит дополнительные пункты о возможных переносах сроков, не являющиеся нарушением договора. Часто они предусматривают возможность бесконечного переноса сроков без любых последствий. Объединив это с отсутствием любой реальной ответственности застройщика перед инвестором, можем получить довольно неприятную картину, когда покупателю будут постоянно говорить: "Приходите завтра (или через неделю)".

№ 4: "Мы все сделаем, поверьте, у нас такая репутация..."

"Болезнью" большинства договоров является отсутствие конкретизированного перечня прав и обязанностей сторон.

Среди прочего часто нет полного перечня оборудования, которое должны установить в квартире, работ, которые должны быть проведены, не определено, в каком техническом состоянии помещение будет передано инвестору.

Об оснащении и работах в местах общего пользования многоквартирных домов и на придомовых территориях даже говорить не приходится. Такого застройщики в договорах не пишут. Наверное, моветон.

В будущем сегодняшние инвесторы на праве общей частной собственности будут владеть домом, всем оборудованием в нем и придомовой территорией, а также за свои средства будут доделывать то, что обещал, но не выполнил застройщик. На словах опять-таки опишут яркую картинку. Но отсутствие в договоре детализации всех работ просто нивелирует возможность любого апеллирования к словам менеджеров, звучавшим на этапе продажи, пока подпись в договоре еще не была поставлена.

№ 5: Фокус с исчезновением

В завершение нашего топ-5 стоит упомянуть о чудесах застройщика, после которых исчезают вещи. Так, например, в начальном проекте предусмотрен наземный паркинг на n-количество машино-мест. И вот оно чудо – паркинг в какой-то момент исчезает, а на его месте появляется еще один дом, окнами которого теперь можно наслаждаться за утренним кофе.

Та же ситуация с детскими садами, школами, другими финансово невыгодными для застройщика объектами, которые обязательно сначала предусмотрены в проекте, а потом исчезают. При этом в договоре с инвестором умный и хитрый застройщик сразу прикрывается пунктом о возможности внесения изменений в проект по собственному усмотрению. Вот только комментируя данные потенциальные изменения и этот пункт договора, покупателям сообщают о чем-то незначительном (объединение квартир на этаже и т п.). О том, что может исчезнуть какое-то сооружение, а перед окнами появиться новая "свечка", умалчивают. А потом возмущенным инвесторам указывают на договор, мол: "Вы же прочитали, подписали, согласились. Какие могут быть претензии?". Как правило, на этапе подписания договора на это мало обращают внимание.

ВЫВОД:

Это лишь наиболее распространенные подводные камни почти всех контрактов с застройщиком. И их количество увеличивается в геометрической прогрессии после тщательного изучения конкретного договора, что зависит от многих факторов, начиная с редакции договора в определенное время у определенного застройщика и заканчивая общей договорной схемой инвестирования. В условиях современного рынка будет весьма актуальной тщательная юридическая проверка застройщика (и новых строительных компаний, и "старожилов" рынка), ведь все они в первую очередь заботятся о своей прибыли, а не о спокойствии инвесторов. Неосторожность или небрежность при подписании договора сегодня может привести к значительной потере денег, времени и желаемого объекта завтра. Следует помнить, что договор – это соглашение, которое должно устраивать каждую из сторон, а следовательно настаивать на внесении в него аргументированных и адекватных ситуации изменений вполне нормально.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua