Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Относительно внесения прав пользования объектами недвижимого имущества в уставный капитал юридического лица
Сергей Дешунин, адвокат, управляющий партнер, ООО "Юридическая компания "Дешунин и партнеры"

Для компаний, основным видом деятельности которых является предоставление в аренду недвижимости, актуален вопрос внесения в уставный капитал прав пользования объектами недвижимого имущества. Возможен ли такой вариант формирования уставного капитала? Какова процедура его реализации? Подлежит ли государственной регистрации право пользования недвижимым имуществом, внесенное в уставный капитал юридического лица? На эти вопросы даны ответы в материале.

Относительно порядка внесения в уставный капитал юридического лица права пользования нежилыми помещениями и права передачи в аренду данных помещений (далее также – права)

В соответствии с частью 1 статьи 86 Хозяйственного кодекса Украины (далее также – ХК Украины) вкладами участников и учредителей хозяйственного общества могут быть, в частности, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, домами, сооружениями, а также другие имущественные права (включая имущественные права на объекты интеллектуальной собственности).

Частью 2 вышеуказанной статьи закреплено: вклад, оцененный в гривнях, составляет долю участника и учредителя в уставном капитале общества. Порядок оценки вкладов определяется в учредительных документах хозяйственного общества, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Закона Украины "О хозяйственных обществах" вкладом в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества могут быть, в частности, имущественные или другие отчуждаемые права, имеющие денежную оценку, если иное не установлено законом.

Согласно части 2 данной статьи денежная оценка вклада участника хозяйственного общества осуществляется по согласию участников общества, а в случаях, установленных законом, она подлежит независимой экспертной проверке.

Таким образом, уставный капитал юридического лица может быть сформирован путем внесения участниками права пользования нежилыми помещениями и права передачи в аренду данных помещений. При этом денежная оценка таких прав осуществляется самими участниками юридического лица. Обязательная независимая экспертная оценка в данном случае законодательством не предусмотрена.

Порядок внесения в уставный капитал таких прав включает следующие действия:

– принятие участниками решения о создании юридического лица с формированием уставного капитала путем внесения прав;

– осуществление денежной оценки прав, вносимых в уставный капитал;

– прием-передача прав, которые вносятся в уставный капитал;

– государственная регистрация юридического лица в соответствии с Законом Украины "О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований".

Рекомендуем при документальном оформлении внесения в уставный капитал прав осуществить следующее:

1. В Уставе юридического лица прописать возможность формирования уставного капитала путем внесения участниками прав пользования нежилыми помещениями и права передачи в аренду данных помещений.

В Уставе прописать механизм формирования уставного капитала (путем внесения прав участниками) – по каждому участнику (фактически закрепить информацию из протокола, что детализировано ниже).

2. В протоколе общего собрания участников юридического лица определить по каждому участнику:

– объекты, относительно которых передаются права (вид объекта, адрес расположения, площадь);

– объем прав, передаваемых конкретным участником в качестве взноса в уставный капитал;

– правоустанавливающие документы, на основании которых за участником закреплено право собственности на объекты;

– размер денежной оценки таких прав.

3. Результаты денежной оценки передаваемых прав закрепить в Акте оценки имущественных прав, вносимых в уставный капитал. Акт должен быть подписан всеми участниками юридического лица.

4. Оформить Акт приема-передачи прав, вносимых в уставный капитал, по каждому из участников, формирующих свою долю соответствующим образом. В Акте указать, в частности, информацию относительно:

– участника, который передает права;

– объема передаваемых прав;

– объектов, права относительно которых передаются (вид объекта, адрес расположения, площадь);

– правоустанавливающих документов, на основании которых за участником закреплено право собственности на объекты;

– срок передачи прав.

Относительно необходимости осуществления государственной регистрации права пользования нежилыми помещениями и права передачи в аренду таких помещений (далее также – прав, внесенных в уставный капитал юридического лица)

Основными нормативно-правовыми документами, регулирующими отношения в сфере государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, является Закон Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" (дальше также – Закон о регистрации прав или Закон) и Порядок государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 25.12.2015 № 1127 (дальше также – Порядок регистрации прав или Порядок).

Частью 2 статьи 3 Закона о регистрации прав определено, что вещные права на недвижимое имущество и их обременения, подлежащие государственной регистрации в соответствии с данным Законом, возникают с момента такой регистрации. Перечень вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, подлежащих государственной регистрации, определен статьей 4 Закона о регистрации прав.

А именно, государственной регистрации прав подлежат:

1) право собственности;

2) вещные права, производные от права собственности:

– право пользования (сервитут);

– право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис);

– право застройки земельного участка (суперфиций);

– право хозяйственного ведения;

– право оперативного управления;

– право постоянного пользования и право аренды (субаренды) земельного участка;

– право пользования (найма, аренды) зданием или другим капитальным сооружением (их отдельной частью), возникающее на основании договора найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет;

– ипотека;

– право доверительной собственности;

другие вещные права в соответствии с законом;

3) право собственности на объект незавершенного строительства;

4) запрет отчуждения и арест недвижимого имущества, налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество, и другие обременения.

Перечень, закрепленный в статье 4 Закона о регистрации прав, не содержит такого вида вещных прав, как "права, внесенные в уставный капитал юридического лица".

Возможно ли данные права отнести к "другим вещным правам в соответствии с законом"? Ни в одном законе не определено, что государственной регистрации подлежат права пользования помещениями и права передачи помещений в аренду, внесенные в уставный капитал юридического лица. То есть указанные права не подпадают под категорию "другие вещные права в соответствии с законом".

Итак, законодательство Украины не закрепляет обязанности осуществлять государственную регистрацию права пользования нежилыми помещениями и права передачи в аренду данных помещений, внесенных в уставный капитал юридического лица.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua