Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Юридический аудит как инструмент защиты инвестиций в строящуюся недвижимость
Станислав Герасименко, глава Комитета по недвижимости и строительству Ассоциации юристов Украины, глава практики недвижимости и строительства, ЮФ Eterna Law

Гарантировать успешность вложений в недостроенный объект строительства крайне сложно, но даже частный инвестор может значительно повысить свои шансы на то, чтобы не попасть в сети последователей "Элиты-центра" и "строек Войцеховского", предприняв элементарные меры предосторожности. Я не буду писать об инвестициях в коммерческую недвижимость, поскольку ее покупатели могут себе позволить услуги квалифицированных юристов (штатных или внешних), которые обеспечат комфортный сон для своих заказчиков.

Эта статья не для тех частных инвесторов в строительство жилой недвижимости, которые или не могут позволить себе услуги юристов, или не хотят это делать и предпочитают играть в лотерею, надеяться на авось и всячески оправдывать пословицу "скупой платит дважды". В конце концов, спасение утопающих – это, прежде всего, дело самих утопающих. Я же, как и многие профильные юристы до меня, постараюсь привлечь внимание тех представителей рода человеческого, кто еще не забыл значение слов homo sapiens и пословицу "Не зная броду – не суйся в воду".

Моя личная статистика говорит о том, что людей, готовых сознательно оценить преимущества и риски финансирования строительства жилья без юридической проверки и готовых инвестировать сначала в проверку выбранного объекта, крайне мало. За мою многолетнюю практику в сфере недвижимости всего два частных инвестора отнеслись к своим планам настолько ответственно, что оказались морально готовы потратить деньги и получить более или менее четкое представление о перспективах вложения своих средств. Один из них после этого отказался от запланированного вложения (хотя, на мой субъективный взгляд, объект на общем фоне выглядел очень даже прилично).

Большинство же инвесторов вообще не задумываются о существовании подобных проблем (и опций). А другие предпочитают надеяться на свои знания и опыт, совершенно бесплатные (и совершенно бесценные) консультации в Интернете, рассказы знакомых, "профессиональные юридические" рекомендации риэлторов и прочих универсальных "экспертов" по всем вопросам, начиная от политики и заканчивая тренировкой сборной Украины по крикету (я совсем не уверен, что у нас есть такая сборная, но твердо знаю, что десятка два людей, которые считают себя экспертами по ее подготовке, в Фейсбуке найдутся менее чем за час).

Далее я постараюсь показать и объяснить, как можно попробовать самостоятельно сделать проверку основных вопросов. А еще – почему наличие здравого смысла, одного или нескольких дипломов о высшем образовании и "универсальных путеводителей" из Интернета не всегда смогут помочь при оценке потенциальных рисков.

Разрешительная документация на строительство

Основную информацию о застройщике, проектанте и генеральном подрядчике строительства, наличии у них необходимых лицензий, разрешений на строительство объекта можно получить на сайте застройщика, в его офисе продаж и из открытых онлайн-источников (реестров).

Если вам не дают часть документов, их можно попробовать найти на сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины (ГАСИ): разделы Реестр разрешительных документов (http://91.205.16.115/declarate/list.php) и Реестр выданных лицензий (http://dabi.gov.ua/license/list.php).

С помощью нехитрых фильтров, известных данных по строительству и определенных навыков можно найти информацию по виду разрешительной документации на подготовительные и строительные работы (разрешение, уведомление, декларация), а из нее – по основным участникам стройки (заказчик, проектант, ответственный за авторский надзор, подрядчик), категории сложности (и необходимости лицензии на строительство) и минимальную информацию о правах на земельный участок под стройкой.

Там же размещается информация о документах, подтверждающих готовность объекта к эксплуатации (если вам повезло, и вы инвестируете уже в законченный строительством объект).

Отсутствие в реестрах ГАСИ информации о разрешительной документации и/или лицензиях генподрядчика или проектанта – однозначный "красный свет", т. к. эти документы в электронном виде обязательно должны быть размещены на сайте.

Дополнительную информацию по статусу законности строительства в Киеве можно получить на сайте Градостроительного мониторинга Градостроительного кадастра Киева (http://monitor.mkk.kga.gov.ua/, фильтр – статус законности строительства). В этом источнике можно получить информацию о характере нарушения законодательства, какой именно разрешительный (или правоустанавливающий) документ отсутствует, когда было зафиксировано нарушение и какие меры предприняты городскими властями. По "свежим" объектам информация может отсутствовать.

Что вы не сможете увидеть на сайте (и профессионально оценить) – это соответствие категории сложности (класса последствий/ответственности) объекта по документам его реальной сложности. Негативные последствия такого несоответствия могут проявиться уже на завершающем этапе строительства (а также при проверке ГАСИ, ее территориального органа или уполномоченного местного органа), когда такое несоответствие воспрепятствует вводу объекта в эксплуатацию или заметно задержит эту процедуру.

По разрешительным документам, выданным начиная с июня 2017 года, это немного проще, т. к. объект строительства многоквартирного жилого дома практически наверняка подпадает под класс последствий (ответственности) СС2 или СС3. Это значит, что его строительство должно вестись на основании разрешения на выполнение строительных работ.

По ранее выданным разрешениям все не так просто. Многие застройщики пользовались либерализацией разрешительных процедур в строительстве и недобросовестно относились к определению сложности объектов. Например, объект по всем показателям относился к 4 категории сложности, но с помощью различных ухищрений заказчиков и проектантов его "маскировали" под 3 категорию сложности. Такие уловки позволяли недобросовестным застройщикам обходиться без получения разрешения на выполнение строительных работ и подавать (и регистрировать) декларацию о начале работ. Это позволяло приступать к работам, не имея полного комплекта необходимых для строительства документов, просто указав их названия в декларации о начале работ. На практике было немало случаев ("строительных афер"), когда полный комплект документов так и не оформлялся до завершения строительства, что не позволяло ввести объект в эксплуатацию надлежащим образом.

Определение класса последствий ранее производилось проектантом по согласованию с заказчиком строительства, а с июня 2017 года правильность классификации проверяется во время экспертизы проекта (если она обязательна). А при проверках на объектах самовольного строительства класс последствий таких объектов определяется органами ГАСИ самостоятельно или с привлечением экспертов.

В случае выявления несоответствия стройка будет приостановлена до получения надлежащих разрешений (если это возможно) через отмену декларации о начале выполнения подготовительных и/или строительных работ. Инвестор же все это время будет ждать и вспоминать о сэкономленных на юристах деньгах.

Вопросы могут возникнуть и в связи с новым (с июня 2017 года) разделением полномочий органов центральной и местной власти и органов местного самоуправления по надзору и разрешениям в строительной сфере. Так, не исключена ситуация, когда в условный "переходный" период разрешение на строительство было выдано не компетентным на то органом. В этом вопросе желательно тоже разбираться с профильным юристом.

Права на земельный участок под объектом строительства

Наличие актуальных и надлежащих прав на землю – традиционная "головная боль" для застройщиков и, соответственно, для инвесторов. Наиболее критичным наличие прав на землю является на начальном этапе строительства (при получении от местных властей градостроительных условий и ограничений на проектирование строительства) и для законного получения разрешения на строительные работы.

Если легально решить вопросы с получением разрешения на строительные работы (или "правильного" разрешения) при наличии прав на землю вполне выполнимая задача, то без таких прав объект строительства практически со 100 % гарантией превращается в долгострой и/или полноценный проблемный объект (можете спросить об этом инвесторов в "доступное жилье" от Войцеховского, многие из которых познали это на личном опыте).

Право на землю необходимо иметь на момент начала строительства (получения разрешений, как минимум), далее это не так критично. Если, например, срок договора аренды земельного участка закончится уже в ходе законно начатого строительства – это уже не так страшно и успешно "лечится" на практике.

Проблемы с получением прав на землю в ходе уже начатого строительства для застройщика заключаются в достаточно длительной по времени согласовательной процедуре, необходимости получения решения местного совета и, самое главное, необходимости прохождения через процедуру земельных торгов (в стандартном случае).

Учитывая достаточно уязвимую позицию застройщика в подобной ситуации (проведена большая подготовительная работа, вложены значительные средства (свои, инвесторов, банков и т. п.), "капают" проценты, срываются финансовые планы и планы по строительству других объектов), найдется достаточно желающих из числа чиновников и местных депутатов небескорыстно помочь застройщику.

Здесь многое зависит от связей и влиятельности застройщика, а часто – и от победителя в схватке между его рациональной сутью и прижимистостью (если у застройщика в принципе есть свободные ресурсы для решения подобных проблем). Еще одна хорошая иллюстрация пословицы "Скупой платит дважды". Или трижды (в зависимости от выбранного способа "лечения" проблемы).

Но это все лирика, а для нашего инвестора отсутствие прав на землю означает, как минимум, гарантированную задержку строительства. Т. е. подобный объект сразу переходит в категорию рискованных вложений.

Проверять наличие прав на землю у застройщика (если он сам не раскрывает такую информацию или раскрывает не полностью) необходимо комплексно: через ранее упоминавшийся сайт Градостроительного мониторинга Градостроительного кадастра Киева, на публичной кадастровой карте (http://map.land.gov.ua/kadastrova-karta) – информация из Государственного земельного кадастра, и через кабинет электронных сервисов Минюста (https://kap.minjust.gov.ua/login/index/) – информация из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (ГРВПНИ).

Из-за особенностей функционирования реестров и внесения в них информации, а также законодательного регулирования случаев регистрации прав необходимые сведения могут не найтись в одном из указанных реестров или даже во всех источниках. Но попробовать стоит.

Что касается случаев строительства на земельных участках "неправильной" категории земель или с несоответствующим целевым назначением. В статье нет возможности дать четкие и однозначные инструкции на такой случай (без риска быть неправильно истолкованным в будущем), и я настоятельно рекомендую привлекать в такой ситуации профильного юриста. Особенно в контексте того, что данные нарушения необходимо анализировать в комплексе с вероятными нарушениями градостроительного законодательства, о которых речь пойдет далее.

Градостроительные условия и ограничения

Сначала немного теории, чтобы были понятны роль и значение этих требований.

В соответствии с абз. 2 ч. 2 ст. 24 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" застройка земельного участка осуществляется в пределах его целевого назначения, установленного в соответствии с законодательством.

А согласно ст. 39 Земельного кодекса Украины использование земель жилой и общественной застройки осуществляется в соответствии с генеральным планом населенного пункта, другой градостроительной документации, плана земельно-хозяйственного устройства с соблюдением строительных норм, государственных стандартов и норм.

Одним из механизмов, которыми органы местного самоуправления регулируют застройку, является предоставление застройщикам градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка (ГУО) на основании генерального плана и другой градостроительной документации.

ГУО являются составной частью исходных данных для проектирования и строительства, к которым также относятся технические условия и задание на проектирование.

ГУО – это документ, содержащий комплекс планировочных и архитектурных требований к проектированию и строительству по этажности и плотности застройки земельного участка, отступлений домов и сооружений от красных линий, границ земельного участка, его благоустройству и озеленению, другие требования к объектам строительства, установленные законодательством и градостроительной документацией.

ГУО действуют до завершения строительства объекта независимо от смены заказчика, а изменения в них могут вноситься только с согласия заказчика. Задание заказчика проектанту на проектирование объекта строительства не может отклоняться от ГУО.

Понятно, что проект строительства должен учитывать все требования ГУО, а строительство должно соответствовать проекту. В противном случае есть вероятность того, что такое несоответствие будет выявлено при проверке ГАСИ (или другого уполномоченного органа) и, в зависимости от степени серьезности нарушения, это может стать основанием для приостановки строительства.

Сложность заключается в том, что ГУО не относятся к перечню документов, которые стандартно раскрываются застройщиками, и найти их в открытом доступе тоже проблематично. Т. е. эти документы надо грамотно (и аргументированно) запрашивать у застройщика и компетентно контролировать полноту их предоставления.

Другим моментом, который реально усложнит жизнь начинающему инвестору – детективу, является тот факт, что для оценки реальной степени риска для строительства (и инвестирования в него) знаний и опыта среднестатистического (даже очень разумного и образованного) гражданина недостаточно. И здесь снова потребуется помощь компетентного юриста.

Технические условия и проектная документация

И снова немного теории.

Технические условия (ТУ) – комплекс условий и требований к инженерному обеспечению объекта строительства, которые должны отвечать его расчетным параметрам, в частности по водо-, тепло-, энерго- и газоснабжению, канализации, радиофикации, наружному освещению, отводу ливневых вод, телефонизации, телекоммуникации, диспетчеризации, пожарной и техногенной безопасности.

Согласно п. 7 ст. 30 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" ТУ действуют до завершения строительства объекта независимо от смены заказчика. Изменения в технических условиях могут вноситься только с согласия заказчика.

Без наличия полученных ТУ от основных провайдеров коммунальных услуг проект строительства не будет учитывать их требования по подключению к сетям, что приведет к проблемам на этапе фактического "запуска" объекта в полноценную эксплуатацию по постоянным схемам подключения (и снова отсылка к опыту инвесторов в объекты Войцеховского). Ситуация достаточно распространенная, как и внесение изменений в ТУ по ходу строительства, и решается внесением изменений в проектную документацию.

Как и в ситуации с ГУО, для оценки реальной степени риска для строительства (и инвестирования в него) потребуется помощь компетентного юриста. На практике шанс получения информации по ТУ появляется у инвестора, который уже подписал какие-то документы с застройщиком (предварительный договор, протокол о намерениях и т. п.).

Теоретически можно запросить у застройщика согласовательно-описательную часть проектной документации, но шансы на ее получение крайне малы, а полученная информация будет мало пригодна для оценки рисков без дополнительных консультаций со специалистами. Т. е. затраченное время и усилия в данном случае, скорее всего, не оправдают себя.

Другая информация

Целесообразно проверить статус прав на недвижимое имущество по адресу объекта и застройщику, получив информационную справку из онлайн-ресурса ГРВПНИ, Реестра прав на недвижимое имущество, Государственного реестра ипотек, Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества (https://kap.minjust.gov.ua/login/index/). Так можно выявить наличие обременений (ипотеки и запреты) по земельному участку, всему объекту и отдельно взятым квартирам (помещениям).

Информацию по открытым и завершенным судебным производствам в отношении застройщика и объекта можно получить при поиске в Едином государственном реестре судебных решений (http://www.reyestr.court.gov.ua/).

ВЫВОД:

Это мои основные рекомендации для инвестора-детектива, который решит провести собственное расследование и приобрести собственный опыт проверки потенциального объекта инвестирования методом проб и ошибок.

Остальным же инвесторам, которые из статьи получили понимание о минимально необходимом объеме работы по проверке объекта, я еще раз порекомендую обратиться к специализированным юристам и поручить им проверку и оценку, как минимум, наиболее ответственных и сложных моментов. Мне, все-таки, кажется, что воспоминания собственника о спланированных и добавленных к цене покупки квартиры небольших затратах на услуги юриста – это лучше, чем чувство удовлетворения от экономии этой же суммы у инвестора в долгострой или проблемный объект.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua