Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
"Антирейдерский" закон и земельные отношения
Станислав Герасименко, старший юрист, руководитель практики недвижимости, ЮФ Eterna Law

"Антирейдерским" обычно называют Закон Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и защиты прав собственности" от 6 октября 2016 года № 1666-VIII. В средствах массовой информации в последнее время слово "рейдерство" стало применяться к любой конфликтной ситуации вокруг земельных участков, даже относительно банального выяснения отношений между соседними землепользователями, арендаторами и арендодателями (самозахват земель), вплоть до случаев откровенного бандитизма ("наезда" на агробизнес, "выбивания" долгов и т. п.).

Мы же рассмотрим более классическую форму рейдерства с помощью полузаконных и незаконных средств и исключительно в сфере завладения недвижимым имуществом, а также сосредоточимся на наиболее интересных изменениях, которые "антирейдерский" закон принес в сферу защиты имущественных прав на недвижимость и земельные участки, в частности, на их юридической составляющей и первых последствиях внедрения.

 

Усиление уголовной ответственности

В разрезе недвижимого имущества имеются ввиду следующие изменения:

– усиление уголовной ответственности в части расширения состава преступлений: в статью 206 Уголовного кодекса Украины добавлен самостоятельный состав преступления "захват целостного имущественного комплекса, его части, зданий, сооружений, земельного участка, объектов строительства, других объектов и незаконное прекращение или ограничение деятельности на этих объектах и ограничение доступа к ним";

– усиление уголовной ответственности в части расширения круга субъектов соответствующих составов преступлений: в статью 3652 УК Украины ("Злоупотребление полномочиями лицами, предоставляющими публичные услуги") добавлены государственные регистраторы, субъекты государственной регистрации прав, государственные исполнители, частные исполнители.

Недобросовестность субъектов государственной регистрации – это наиболее неконтролируемое направление борьбы с рейдерством, на котором тяжело предупредить или предотвратить совершение правонарушения, кроме как увеличением строгости наказания для тех, кто "не успел убежать".

Эффективно ли повлияли новеллы законодательства на ситуацию? Не уверен. Изменения оказались слишком точечными и не коснулись положений статьи 2062 ("Противоправное завладение имуществом предприятия, учреждения, организации") и состава преступлений в статье 3652 ("Злоупотребление полномочиями лицами, предоставляющими публичные услуги"), создавая определенную коллизионность в правоприменении. А с учетом того, что доказывание умысла служебного лица в подобных преступлениях традиционно было задачей непростой, прорыва в этом направлении не произошло.

 

Усиление административной ответственности

Изменениями в статью 16623 "Нарушение порядка государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" Кодекса Украины об административных правонарушениях штраф был увеличен в 10 раз, и сейчас он колеблется от 200 до 400 необлагаемых минимумов доходов граждан (НМДГ) (то есть от 3400 гривен до 6800 гривен), а за совершение нарушения повторно в течение года штраф достигает 500 НМДГ (8500 гривен).

Указанные изменения вряд ли можно назвать однозначно антирейдерскими, скорее – антикоррупционными. С учетом того, что все больше пользователей обращается за совершением регистрационных действий относительно недвижимости к нотариусам, которые и удостоверяют договоры, и более гибкие и оперативные, изменения стали еще одним стимулом, который должен положительно повлиять на бизнес-ориентированность "чистых" регистраторов.

 

Ограничение принципа экстерриториальности регистрации

"Антирейдерским" законом ограничен территориальный ареал осуществления государственной регистрации права собственности и других вещных прав. Сейчас регистрация права собственности и других вещных прав проводится независимо от местонахождения недвижимого имущества в пределах Автономной Республики Крым, области, городов Киева и Севастополя (часть 5 статьи 3 Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" (далее – Закон о госрегистрации)).

При этом регистрация обременений вещных прав осталась экстерриториальной и проводится независимо от местонахождения недвижимого имущества. Также принцип экстерриториальности остался и для регистрации прав в результате совершения нотариального действия с недвижимым имуществом, объектом незавершенного строительства, проводимого нотариусом, которым совершено такое действие (последний абзац части 5 статьи 3 Закона о госрегистрации).

Как и большинство практикующих юристов, я полностью поддерживаю указанное ограничение, которое хоть и несколько усложняет осуществление операций с недвижимостью, но при этом перекрывает один из наиболее распространенных механизмов рейдерства. То есть положительный эффект от такого ограничения, по крайней мере на текущем этапе, однозначно превышает побочные эффекты от него.

 

Внедрение мониторинга регистраторов со стороны Минюста

Приблизительно с марта этого года заработала система мониторинга (выборочная проверка соблюдения субъектами государственной регистрации законодательства в ходе проведения регистрационных действий) по перечню признаков "риска": 

– нарушение сроков регистрации;

– проведение регистрационных действий в нерабочее время;

– отсутствие в реестрах электронных копий документов, поданных для государственной регистрации, изготовленных путем их сканирования;

– проведение регистрации на основании решений суда;

– отмена (удаление) записей из реестров;

– государственные регистраторы и/или субъекты государственной регистрации, определенные Министерством юстиции Украины.

Конечно, выявление отдельного факта (действия) регистратора из приведенного перечня не является основанием для перехода к следующему этапу – проведение безвыездной (камеральной) проверки действий регистратора, но несколько подобных фактов уже сигнализируют о возможных нарушениях. Проводится такая проверка по приказу Минюста комиссией в составе не меньше трех человек и в течение 14 рабочих дней.

В результате проверки Минюстом к субъекту государственной регистрации (регистратору, нотариусу) могут быть применены следующие меры воздействия (согласно п. 11 Порядка осуществления контроля в сфере государственной регистрации, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 21 декабря 2016 года № 990):

– временное ограничение или аннулирование доступа к реестру;

– передача материалов в правоохранительные органы;

– привлечение к административной ответственности;

– направление в Высшую квалификационную комиссию нотариата представления относительно аннулирования свидетельства о праве на занятие нотариальной деятельностью;

– отмена аккредитации.

По неофициальной информации, за время действия мониторинга было проведено почти две сотни проверок и приблизительно в 70 % случаев результатом проверки стала временная блокировка доступа к реестрам, а в 7 % случаев – аннулирование (полная блокировка) доступа.

Положительный эффект от этого нововведения состоит не только в самом факте выявления нарушения и предупреждения подобных действий нарушителей на будущее, но и существенное сокращение времени между совершением нарушения и его выявлением. Это позволит жертвам рейдерских действий значительно эффективнее проводить контрмеры по восстановлению своих прав, в частности, даст возможность быстрее "заморозить" незаконно отчужденные активы до восстановления прав через суд.

 

Удваивание срока подачи жалобы в Комиссию в сфере государственной регистрации

Обращение в Комиссию по вопросам рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации, учитывая предоставленные ей законодательством полномочия и сроки реагирования, остается одним из наиболее эффективных механизмов реагирования на случаи рейдерства при участии субъекта государственной регистрации и исправления их последствий.

Напомню, что по действующей редакции статьи 37 Закона о госрегистрации результатом рассмотрения жалобы Комиссией может быть, в частности, внесение изменений в записи Государственного реестра прав и исправление ошибки, допущенной государственным регистратором, временная блокировка или аннулирование доступа государственного регистратора в Государственный реестр прав, отмена его аккредитации, направление в Высшую квалификационную комиссию нотариата представления об аннулировании свидетельства о праве на занятие нотариальной деятельностью и т. п. Но временные ограничения на то, чтобы направить жалобу и воспользоваться наиболее мощными и эффективными средствами противодействия, очень часто нивелировали их силу.

"Антирейдерским" законом срок на подачу жалобы был увеличен с 30 до 60 календарных дней (со дня принятия обжалуемого решения или со дня, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении его прав соответствующим действием или бездействием). И это тот именно случай, когда изменение абсолютно позитивное, оправданное и резонное.

Положительной выглядит и инициатива изменений, анонсированных Минюстом, касательно запрета на проведение регистрационных действий относительно имущества, по которому в Комиссию поступила жалоба и эта жалоба была допущена к рассмотрению.

В течение времени рассмотрения жалобы по сути будет невозможно перерегистрировать имущество на третьих лиц по цепочке (создать "добросовестного приобретателя").

 

Использование сведений официальных реестров

Регистратор в ходе проведения регистрационных действий сейчас обязан использовать сведения Государственного земельного кадастра и Единого реестра разрешительных документов, которые дают право на выполнение подготовительных и строительных работ и удостоверяют прием в эксплуатацию законченных строительством объектов, сведения о возврате на доработку, отказе в выдаче, отмене и аннулировании указанных документов. Сравнение сведений из указанных реестров может достаточно эффективно помочь добросовестному регистратору выявить несоответствия или даже подделку документов и предотвратить недостаточно подготовленные рейдерские действия.

В дополнение, нотариусам предоставлен доступ к Государственному реестру актов гражданского состояния граждан в режиме просмотра. Это позволяет проверить семейное положение (если субъект обращения в браке, необходимо согласие жены или мужа на приобретение имущества или его продажу), делает невозможным обращение к нотариусу лица, действующего по доверенности от имени умершего лица, и т. д. То есть перекрывается возможность для применения еще одного популярного рейдерского механизма.

Перекрестная проверка сведений в реестрах – не изобретение, и большинство опытных нотариусов и регистраторов всегда старались это сделать для собственного спокойствия. Но сегодня это становится профессиональным стандартом и обязанностью перед законом и клиентами, что не может не радовать.

К этому же перечню относится и обязательство использовать сведения Единого государственного реестра судебных решений, но об этом ниже.

 

Регистрационные действия на основании решений суда

Этот механизм, безусловно, самый любимый инструмент рейдеров. Все наиболее громкие рейдерские захваты в Украине базировались на несуществующих, подделанных или откровенно незаконных решениях судов. И если с вопросом правомерности решений судов ситуацию исправить сложно, то по крайней мере с выполнением подделанных/несуществующих решений суда добросовестным регистраторам справляться станет проще.

Регистрационные действия на основании решений суда должны проводиться исключительно государственными регистраторами при органах местного самоуправления и на основании решений, полученных в результате информационного взаимодействия Государственного реестра прав и Единого государственного реестра судебных решений, без подачи соответствующего заявления. То есть указанные государственные регистраторы самостоятельно будут вносить соответствующие изменения в реестр, без заявления и сбора, только на основании полученных в бумажной форме экземпляров судебных решений, вступивших в законную силу. Закон предусматривает, что указанная норма будет работать с момента запуска технического взаимодействия между указанными реестрами.

Это классический случай, когда очень хорошая и разумная по своей сути идея имеет все шансы еще долго не заработать, а потом заработать неэффективно (в части противодействия рейдерским схемам). И если в части проверки соответствия (наличия в реестре) решения сложности имеют, в основном, временный и "технический" характер (пока приходится проверять их наличие в "ручном режиме", делать запросы на получение из соответствующего суда удостоверенной копии решения), то с "автоматической" регистрацией все сложнее.

Речь здесь идет не только о неединичных решениях хозяйственных и гражданских судов, которые сформулированы исключительно в пределах заявленных исковых требований (например, признать право собственности, признать недействительным договор, истребовать из чужого незаконного владения и т. п.), которые невозможно законно выполнить "автоматически" и без дополнительного отдельного решения. Это может быть решение суда о прекращении права предыдущего собственника или исключении/отмене регистрационной записи о зарегистрированном праве (если это делать правомерно), или решение государственного регистратора – если этого очень хочет заявитель и регистратор способствует ему (преднамеренно или ввиду недостатка опыта или ума). Следовательно, этот вопрос, по моему мнению, требует дополнительного регулирования.

 

Информирование собственника о регистрационном действии с имуществом

Интересным и достаточно эффективным нововведением стало обязательство регистратора информировать собственника имущества о поступлении пакета документов для проведения регистрационного действия относительно этого имущества. Информирование осуществляется безотлагательно путем направления сообщения по электронной почте или (за дополнительную плату) с помощью системы смс-информирования собственников недвижимого имущества (услуга "СМС-Маяк"). Конечно, указанные функции могут использоваться только при условии, что собственник беспокоится о своем имуществе и заранее предоставил свою электронную почту или активировал услугу "СМС-Маяк".

В случае получения сообщения о несанкционированных регистрационных действиях (рейдерском захвате имущества) собственник может подать регистратору заявление о запрете совершения такого действия. Такой запрет будет действовать 10 дней, и в течение это времени ни один регистратор или нотариус не сможет перерегистрировать имущество.

Кроме того (что очень рекомендуется), в течение срока действия запрета собственник может обратиться в суд для наложения судебного запрета на совершение регистрационного действия.

При этом следует отметить, что и это нововведение может не сработать эффективно. В случае попытки захвата имущества рейдеры, вероятно, укажут наименьший разрешенный срок на осуществление регистрации – 2 часа. Этого времени может просто физически не хватить на то, чтобы получить сообщение, оценить его последствия и обратиться к ближайшему регистратору с заявлением о запрете совершения действия (с минимальным набором документов, подтверждающих личность). Если же регистрация на нового собственника (рейдера или его сообщника) за эти два часа уже произошла, то предыдущий (законный) собственник формально уже утратит право на установление запрета.

Таким образом, пока в законодательство (статьи 25 и 27 Закона о госрегистрации) не будут внесены соответствующие изменения, собственник, подключенный к "антирейдерским" системам информирования, постоянно должен быть на связи, иметь при себе документы, удостоверяющие личность (или, по крайней мере, их сканкопии), и иметь знакомого регистратора, к которому можно срочно обратиться с заявлением (с соблюдением всех или, по крайней мере, большинства требований к его оформлению).

И даже это не поможет, если регистрационное действие будет проведено вне пределов обычного рабочего времени (именно поэтому Минюст относит регистрационные операции в нерабочее время к факторам риска и мониторит их).

 

Рейдерские дела после "антирейдерского" закона

Наиболее громким рейдерским делом относительно земельных участков после вступления в силу "антирейдерского" закона стало дело о земельных участках сельскохозяйственного назначения в Кировоградской области. После поступления жалоб от 151 собственника земельных участков их рассмотрение состоялось на "показательном" открытом заседании Комиссии по вопросам рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации 2 февраля 2017 года при участии Министра юстиции, его профильного заместителя (как председателя Комиссии), журналистов, народных депутатов и т. п.

По результату рассмотрения жалоб выяснилось, что государственные регистраторы Берега Оксана, Николаенко Оксана и Гушлевская Наталья незаконно перерегистрировали земельные участки на компанию "Агрі Інвест Україна".

Комиссия Минюста отменила незаконные регистрационные действия, вернула имущество в законную собственность крестьян и приняла решение аннулировать доступ к реестру для регистраторов-нарушителей навсегда.

По факту выявленных нарушений правоохранительными органами были внесены сведения в Единый реестр досудебных расследований, но информации о результатах расследования и установлении круга лиц, принимавших участие в этой операции, пока нет.

Большинство десятков и сотен других сообщений о "рейдерских захватах земли" при близком рассмотрении оказывались или обычными "разборками" между соседними землепользователями, арендаторами и арендодателями, пользующимися примитивным пиаром для разных партий "защитников крестьян от собственности на землю", "универсальных аграриев" и им подобных, и/или не совсем добросовестной и проверенной информацией от СМИ. То есть это выглядит в значительной мере как информационная шумиха.

ВЫВОД:

Я далек от мысли, что рейдерские захваты исчезли совсем, но более-менее объективной информацией о настоящей статистике незаконных захватов владеет, наверное, только Минюст, который не спешит ею делиться так открыто, как в начале "рекламной кампании" "антирейдерского" закона. Конечно, есть определенные законодательные ограничения относительно круга субъектов, имеющих право на получение полной информации (стороны/участники регистрационных действий, правоохранительные органы и т. п.), но по крайней мере обобщенные сведения относительно количества и примененных способов захвата имущества должны быть доступны для широких слоев населения. Надеюсь, что Минюст уже в ближайшее время заполнит этот информационный вакуум.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua