Вызов консультанта
Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Заседание Комитета по вопросам права URE Club: что нового в вопросах урегулирования обязательств в отношении долгостроев
Анна Титова, ЮРИСТ&ЗАКОН

07 апреля 2017 года состоялось заседание Комитета по вопросам права URE Club, модераторами которого выступили Владислав Кисиль, адвокат и партнер юридической компании KPD Consulting, член оргкомитета URE Club, а также Олег Бойчук, партнер, руководитель практики недвижимости и строительства ЕПАП Украина.

Участники, в том числе юристы, практикующие в сфере недвижимости и строительства, обратили внимание на проблему долгостроев в украинской строительной отрасли – объектов жилищного строительства, сроки принятия в эксплуатацию которых закончились более трех лет назад, но которые и до сих пор не достроены и не приняты в эксплуатацию.

Так, участники обсудили проект Закона Украины "О защите прав инвесторов жилищного строительства и урегулировании обязательств относительно долгостроев" от 06.02.2017 г. № 6033, которым предлагается установить правовые, финансовые и организационные основы урегулирования обязательств перед лицами, средства которых прямо или косвенно привлечены для строительства многоквартирных жилых домов, по завершению строительства и введению их в эксплуатацию, а также по передаче лицам в собственность квартир или помещений социально-бытового назначения в таких домах.

Проблема долгостроев достаточно актуальна и требует скорейшего решения, а законодательство нуждается в совершенствовании, ведь в существующих условиях частные инвесторы длительное время не могут ни получить в собственность объекты недвижимого имущества, ни вернуть средства, привлеченные для строительства таких объектов.

Законопроект предусматривает, что по собственной инициативе или по заявлению собственника имущественных прав на незавершенный строительством объект исполнительные комитеты сельских, поселковых, городских советов создают относительно каждого объекта, который имеет признаки долгостроя, специальную временную комиссию по урегулированию обязательств относительно долгостроя.

Среди прочего участники обратили внимание на роль хозяйственного суда, который утверждает план урегулирования обязательств в отношении долгостроя по местонахождению долгостроя на основании заявления исполнительного комитета сельского, поселкового, городского совета. Определение хозяйственного суда об утверждении плана урегулирования обязательств в отношении долгостроя является основанием для проведения государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и внесения изменений в сведения об обременении имущественных прав на такой объект.

Сделан также акцент на урегулировании обязательств в отношении долгостроя путем передачи прав на долгострой жилищно-строительному кооперативу, созданному собственниками имущественных прав. Так, в течение 60 календарных дней со дня окончания срока для подачи заявления о включении в реестр имущественных прав на долгострой собственники имущественных прав на долгострой, которые подали соответствующие заявления и были включены в реестр, с целью завершения строительства объекта могут создать жилищно-строительный кооператив в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Обсужден вопрос об обеспеченных кредиторах (банках), подлежащих включению в реестр прав на долгострой при условии, если соответствующие договоры залога (ипотеки) имущественных прав на объект инвестирования в незавершенном строительством объекте были заключены после вступления в силу Закона "О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства".

Было также указано на вопрос об урегулировании обязательств в отношении долгостроя путем его продажи с открытых торгов. Так, исполнительные комитеты сельских, поселковых, городских советов в течение месяца после принятия решения о целесообразности урегулирования обязательств в отношении долгостроя путем его продажи с открытых торгов организуют продажу долгостроя на аукционе в электронной форме (электронных торгах).

Обращено внимание на ст. 13 законопроекта, касающуюся урегулирования обязательств путем передачи прав и обязанностей в отношении долгостроя конкурсном заказчику, а именно на обязательные составляющие конкурсного предложения.

В целом Владислав Кисиль отметил высокое качество разработки законопроекта. В то же время, по его мнению, необходимо более качественно решить вопрос с обеспеченными кредиторами (была подвержена критике необходимость обеспеченного кредитора регистрироваться в особом реестре, а также возможность прекращения ипотеки в случае, если обеспеченный кредитор не включен в реестр).

Также участники обсудили проект Закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно повышения уровня корпоративного управления в акционерных обществах" (Закон принят ВР Украины 23.03.2017 г.; 03.04.2017 г. – направлен на подпись Президенту), которым вводится механизм эскроу для банков. Так, Закон предусматривает дополнение гл. 72 Гражданского кодекса Украины параграфом 2 "Счет условного хранения (эскроу)". По указанному договору банк обязуется принимать и зачислять на счет условного хранения (эскроу), открытый клиенту (владельцу счета), денежные средства, полученные от владельца счета и/или от третьих лиц, и перечислять такие средства лицу (лицам), указанному владельцем счета (бенефициару или бенефициарам), или вернуть такие средства владельцу счета при наступлении оснований, предусмотренных договором счета условного хранения.

Счета условного хранения (эскроу) могут открываться среди прочего и при расчетах в сфере строительства – средства на строительство дома будут находиться на счете (эскроу) и выплачиваться поэтапно, по мере завершения очередной фазы строительства. Застройщик в этом случае получит гарантию оплаты своих услуг, а заказчик – гарантию того, что средства будут выплачены только по факту выполнения работ.

Участники отметили целесообразность привлечения в качестве эскроу агентов не только банков, но и, к примеру, юридических компаний, нотариусов.

Обсуждено и постановление КМУ "Об утверждении требований относительно проведения контроля качества работ по новому строительству, реконструкции и ремонту автомобильных дорог общего пользования" от 28.12.2016 г. № 1065. Постановлением установлено, что до 1 января 2018 года требования, утвержденные указанным постановлением, применяются только при выполнении работ по новому строительству, реконструкции и капитальному ремонту автомобильных дорог общего пользования. Олег Бойчук обратил внимание на введение обязательного применения формы договора FIDIC для строительства дорог общего пользования. То есть предусматривается оформление проектной документации в соответствии с требованиями Международной федерации инженеров-консультантов (FIDIC – International Federation of Consulting Engineers). Участники обсудили типичные проблемы, связанные в том числе с недостаточным пониманием терминологии и механизмов действия проформ FIDIC, а также с отсутствием официальных переводов на украинский язык.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua