Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
О некоторых вопросах в сфере ипотечных отношений – позиции ВСУ
Анна Титова, ЮРИСТ&ЗАКОН

Никто не застрахован от посягательств на свое имущество – ни физические, ни юридические лица. С каждым днем появляются новые, более изощренные и порой неожиданные способы завладения имуществом. Это объясняется как несовершенством законодательства, так и неосмотрительностью самих собственников. Создание государством надежных механизмов защиты прав на недвижимое имущество является гарантией относительной стабилизации довольно непростой обстановки в обществе, и все-таки такие механизмы не всегда действенны.

Одной из непростых является сфера ипотечных правоотношений. Согласно статье 17 Закона "Об ипотеке" ипотека прекращается в случае: прекращения основного обязательства или окончания срока действия ипотечного договора; реализации предмета ипотеки; приобретения ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки; признания ипотечного договора недействительным; уничтожения (потери) переданного в ипотеку здания (сооружения), если ипотекодатель не восстановил его; по другим основаниям, предусмотренным Законом.

На сегодняшний день вследствие экономического кризиса значительная часть должников по тем или иным причинам перестала в полном объеме исполнять условия договоров, используя при этом разнообразные схемы вывода имущества из-под ипотеки.

Рассмотрим некоторые позиции Верховного Суда, касающиеся ипотечных отношений, которые демонстрируют возможности манипуляций со стороны заемщиков, направленных на прекращение ипотеки, а также возможности кредиторов в этих отношениях.

Так, в постановлении от 06.07.2016 по делу № 3-578гс16 Верховный Суд отметил, что, заключая договор залога ипотеки, ипотекодатель принимает на себя все риски, связанные с неисполнением обязательства должником (в пределах стоимости предмета ипотеки), в том числе и те, которые возникают вследствие банкротства должника с его последующим исключением из реестра.

Также было отмечено, что сам факт ликвидации должника по кредитному договору с внесением записи в соответствующий реестр о прекращении юридического лица при наличии задолженности должника по этому договору не является основанием для прекращения договора ипотеки, заключенного в обеспечение исполнения кредитного договора должником.

В постановлении от 30.03.2016 по делу № 6-533цс16 Верховный Суд высказал позицию, согласно которой заключение одним из супругов договора по распоряжению общим имуществом без согласия второго из супругов может быть основанием для признания такого договора недействительным только в том случае, если судом будет установлено, что тот из супругов, который заключил договор в отношении общего имущества, и третье лицо – контрагент по такому договору действовали недобросовестно, в том числе что третье лицо знало или не могло не знать о том, что имущество принадлежит супругам на праве общей совместной собственности, и что тот из супругов, который заключает договор, не получил согласия на это второго из супругов.

Обратим внимание также на постановление Верховного Суда от 06.07.2016 по делу № 6-1213цс16. В указанном деле ответчик не выполнил надлежащим образом договорные обязательства по кредитному договору (решением суда с него взыскана сумма задолженности) и без письменного согласия ипотекодержателя провел реконструкцию нежилых помещений, являющихся предметом ипотеки; предмет ипотеки был переоборудован в четыре жилых помещения; ответчик осуществил незаконную продажу части предмета ипотеки (одну из квартир) другому физическому лицу.

При рассмотрении указанного дела Верховный Суд сделал вывод о том, что отчужденная квартира является предметом ипотеки. Она не является вновь созданным объектом, поскольку создана с привязкой к уже существующей заложенной недвижимости, с использованием ее функциональных элементов.

Обратим внимание и на возможные манипуляции с квартирами, являющимися предметом ипотеки, в которых проживают дети – практика определения права пользования жильем ребенком при отсутствии обязательной регистрации способствует недобросовестному поведению ипотекодателей, которые часто умышленно скрывают факт пользования жильем ребенком с последующим оспариванием договора ипотеки, заключенного без согласия органов опеки и попечительства.

В постановлении от 09.11.2016 по делу № 6-930цс16 Верховный Суд отметил, что основанием для признания недействительным договора в отношении имущества, право на которое имеет ребенок, по иску его родителей является нарушение имущественных прав ребенка вследствие заключения такого договора, а не сам по себе факт отсутствия предварительного разрешения органа опеки и попечительства на заключение такого договора. При этом при разрешении таких дел суды в каждом конкретном случае должны: 1) проверять наличие у ребенка права пользования жилым помещением на момент заключения оспариваемого договора, а также место его фактического постоянного проживания; 2) учитывать добросовестность поведения ипотекодателей относительно предоставления документов о правах детей на жилье, которое является предметом ипотеки; 3) выяснять, существует ли фактическое нарушение законных прав ребенка в результате заключения договора ипотеки.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание ЮРИСТ&ЗАКОН
Контакты редакции:
uz@ligazakon.ua